仁仁河2仁仁緣介紹｜2026實價登錄、房價、2房3房與優缺點｜房仲刈包蔡昇霖

仁仁河2仁仁緣介紹｜2026實價登錄、房價、2房3房與優缺點整理

最後更新｜2026年9月13日

仁仁河2・仁仁緣位於新北市三重區仁義街37巷38號，屬仁義重劃區住宅社區。

基地約376坪，規劃1棟地上11層、地下6層，共100戶住宅，並配置100個坡道平面車位。

產品以小坪數為主：

2房｜約16.9、17.74坪

2+1房／小3房｜約20.81坪

3房｜約24.93～25.12坪

公設比約34.5%，RC鋼筋混凝土結構，標準樓層約10戶、2部電梯。官方使用執照為113重使字第00194號，竣工日期為2024年2月27日。

如果第一次研究仁仁緣，我認為最值得注意的不是：

「歷史均價多少？」

而是：

這是一個從預售正式走進成屋市場後，價格重新被市場檢驗的小坪數社區。

591目前近2年成交均價約65萬元／坪，但樂居全部歷史成交平均只有約46萬元／坪。

兩個數字差很多。

原因之一，就是早期預售價格與後來成屋轉手價格不能直接混在一起看。

仁仁河2・仁仁緣｜社區介紹

仁仁河2・仁仁緣基本資料

官方建管資料確認：基地1,241.79平方公尺，約375.6坪，1幢1棟、11F／B6、100戶，總設計停車位100席，全部為RC結構。

房型有一個資料落差要先知道

仁仁緣的20.81坪產品，在不同平台會看到不同房數描述。

PLEX整理為：

2+1房

但樂居則將20.81坪列在：

3房

這不是單純誰一定寫錯，而是房數分類可能依原始格局、銷售名稱或實際使用方式不同。

所以真正看這個坪型時：

不要只相信平台寫「幾房」，一定要直接看格局圖與現況。

仁仁緣現在一坪多少？

截至目前，591顯示：

近2年成交均價｜約65萬元／坪

樂屋網近2年則約：

61.3萬元／坪

樂居歷史平均約：

46萬元／坪

樂居歷史最高則曾達：

81.17萬元／坪。

這幾個數字一起看，就會知道：

仁仁緣不適合直接用「全部歷史均價」估現在。

因為大量早期預售成交，會把長期平均往下拉。

近期正常成交怎麼看？

目前較新的正常成交包括：

另外2024年9月有一筆：

8樓｜17.7坪2房｜約81.6萬元／坪

屬明顯較高的成交個案。

這筆可以證明社區確實出現過8字頭成交，但不應直接解讀為：

「仁仁緣2房現在都值80萬。」

因為同樣17.7坪、同樣8樓，2024年6月就只有約60.9萬元／坪。

16～18坪2房怎麼看？

仁仁緣的2房約16.9～17.74坪。

這是很典型的：

用極小坪數控制總價。

這類產品對首購族最直接的吸引力，不是單價便宜，而是：

房屋總價比較容易壓下來。

但17坪上下做2房，也一定要注意實際室內坪效。

看屋時我會特別確認：

兩個房間尺寸、客廳寬度、餐桌位置、收納空間、冰箱位置與採光。

因為在這種坪數級距：

少1坪，實際使用感可能差很多。

20.81坪產品怎麼看？

這個產品最有趣。

有的平台叫：

2+1房

有的平台則列：

3房。

我會比較建議把它理解成：

介於小2房與標準3房之間的彈性產品。

如果第三個空間只是書房、兒童房或彈性房，對夫妻＋1個小孩可能很好用。

但如果期待三個完整成人臥室：

就一定要先看實際房間尺度。

不要只被「3房」兩個字影響。

25坪3房怎麼看？

24.9～25.1坪是仁仁緣相對完整的家庭型產品。

2025年1月11樓25.1坪成交：

約65.9萬元／坪

含240萬元車位，總價約：

1,890萬元

2025年2月10樓同樣25.1坪則成交：

約61.5萬元／坪

含240萬元車位，總價約：

1,780萬元。

即使坪數非常接近，短時間內仍然可以差：

約110萬元總價

所以真正估價時，仍要看：

戶別、面向、裝潢、交易條件與樓層。

為什麼歷史平均只有4字頭？

這是仁仁緣最容易被誤解的地方。

樂居長期平均約46萬元／坪。

但近期正常成交很多已經是：

6字頭。

主要原因是：

歷史平均包含早期預售時期的價格。

PLEX資料顯示，2020年預售階段，17.74坪2房就有約：

43.12萬元／坪

的成交。

所以如果2026還用：

46萬元 × 坪數

去估現在的仁仁緣住宅，很容易低估。

仁仁緣有哪些優點？

① 100戶純住宅

官方使用執照為100戶H2集合住宅，社區產品單純。

② 100戶配100個平面車位

車位配比剛好：

1：1

而且全部坡道平面。

③ 小坪數總價容易控制

16～18坪2房，以及25坪左右3房，對首購、小家庭有明確定位。

④ 屋齡新

官方資料顯示2024年取得使用執照，目前仍屬相當新的成屋社區。

⑤ 公共設施完整

公開資料包括：

接待大廳、交誼廳、閱覽室、健身房、親子遊戲區、KTV、曬被區與烤肉區。

⑥ 仁義重劃區生活機能逐漸完整

周邊已有全聯等既有採買機能，不是完全沒有生活機能的新區域。

買仁仁緣前，要注意什麼？

① 標準層約10戶2梯

梯戶比約：

5戶共用1部電梯。

對很在意電梯等待、出入人口的人，建議現場實際感受。

② 小坪數要特別看室內空間

16～18坪2房的房間數漂亮，但實際室內尺度才是關鍵。

③ 20.81坪房數標示不一致

平台可能寫2+1房，也可能寫3房。

一定要直接看格局。

④ 高價成交不能直接套全部戶別

81.6萬元／坪是成交個案，不是社區所有2房的標準價。

⑤ 不是典型捷運第一排

目前公開出售物件定位距三重國小站出口約：

835～858公尺

因此比較適合定位為：

仁義重劃區住宅

而不是強調成捷運第一排。

仁仁緣租金怎麼看？

截至2026年8月底，591近3個月2房公開刊登租金中位數約：

37,000元／月。

另外2026年4月已有一筆租賃實價：

7樓｜2房1廳1衛｜含車位

月租：

35,800元。

另外目前市場上也可看到約：

34,000元／月

的2房含車位公開出租案例。

所以目前比較合理的理解是：

仁仁緣2房含車位租金大約已進入3萬中後段。

但租金還是會受到：

家具、裝潢、樓層、車位與是否含管理費

影響。

公開刊登價格也不等於最後實際承租價格。

仁仁緣適合哪些人？

仁仁緣比較適合：

預算希望集中在小坪數新大樓的人

首購2房買方

夫妻＋1個小孩的小家庭

一定希望有平面車位的人

喜歡仁義重劃區新市容的人

接受較高梯戶比的人

如果你需要的是：

大室內空間、低梯戶比、捷運出口300公尺內

仁仁緣就不一定是最直接的選擇。

房仲刈包怎麼看仁仁河2・仁仁緣？

如果只留一句：

仁仁緣真正的價值，不在「歷史46萬均價」，而在成屋後的小坪數產品，市場願意用多少價格重新接手。

2020年前後的預售價格是4、5字頭。

到了2024～2025年的正常成屋成交，很多已經站到：

6字頭。

甚至出現過8字頭個案。

所以2026研究仁仁緣，我的順序會是：

坪型 → 樓層 → 戶別 → 車位 → 成交時間。

尤其小坪數社區：

單價高，不等於總價高。

真正影響買方決策的，常常是：

「總價多少，我實際拿到多少空間？」

這才是仁仁緣最值得看的地方。

FAQ｜仁仁河2・仁仁緣常見問題

仁仁緣現在一坪多少？

591目前近2年成交均價約65萬元／坪，樂屋網約61.3萬元／坪；實際需依房型、樓層及成交時間判斷。

為什麼樂居歷史平均只有46萬元？

因為長期平均包含早期預售成交，與目前成屋市場價格不能直接混為一談。

仁仁緣有幾戶？

共100戶住宅。

仁仁緣有哪些房型？

主要為16.9、17.74坪2房，20.81坪2+1房／小3房，以及24.93～25.12坪3房。

仁仁緣有多少車位？

共有100個坡道平面車位，車位配比1：1。

仁仁緣公設比多少？

約34.5%。

仁仁緣管理費多少？

公開資料約65元／坪／月，實際仍以社區最新帳單為準。

仁仁緣梯戶比如何？

標準樓層約10戶共用2部電梯。

仁仁緣離三重國小站多遠？

目前公開出售物件定位約835～858公尺，實際依社區與捷運出口路線而異。

仁仁緣合理價格怎麼抓？

先依16～18坪2房、20.81坪產品及25坪3房分類，再比較相近樓層、戶別、車位與近期正常成交，不建議直接使用歷史平均。

結論｜仁仁河2・仁仁緣值得買嗎？

仁仁緣的產品定位很清楚：

約376坪基地、100戶、11層、100個平面車位，以及17～25坪小坪數住宅。

它最大的優勢是：

屋齡新、純住宅、車位1：1，以及總價容易控制。

真正需要注意的是：

小坪數室內坪效、10戶2梯，以及歷史價格不能直接套現在。

所以看仁仁緣時，比：

「平均一坪多少？」

更重要的問題是：

「我花這個總價，實際拿到的房型、樓層與空間，值不值得？」

小坪數社區最終拼的，往往不是單價最低。

而是：

總價與使用價值的平衡。

關於作者｜蔡昇霖・房仲刈包

蔡昇霖｜刈包
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📜 不動產經紀人｜游皇閔（109）新北經字第003775號
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資料來源與說明

本文資料更新至2026年9月13日。

社區基本資料主要交叉參考新北市政府建管便民服務資訊網、591、樂居、PLEX及樂屋網。

官方使用執照113重使字第00194號記載：基地1,241.79平方公尺、1幢1棟、11F／B6、100戶、RC結構及100席汽車停車位。

不同平台對「房數」與「成交平均」可能因格局分類、預售／成屋資料整併方式及統計期間不同而有所差異，因此本文不以單一平台數字作為個別住宅唯一估價依據。

公開出售及出租價格屬市場開價，不等於實際成交價格。

本文為公開資訊整理與市場分析，不代表特定房屋成交價格、投資報酬或未來房價走勢。