仁仁河3仁仁邑介紹｜2026實價登錄、房價、2房3房與優缺點｜房仲刈包蔡昇霖

仁仁河3仁仁邑介紹｜2026實價登錄、房價、2房3房與優缺點整理

最後更新｜2026年9月14日

仁仁河3・仁仁邑位於新北市三重區元信一街39號，屬仁義重劃區住宅社區。

全案基地約 533坪，規劃1棟地上15層、地下6層，共 140戶住宅，配置 159個坡道平面車位，公設比約34.5%，為RC鋼筋混凝土結構。住宅產品從約17.69坪小2房、21坪級2+1房，一直到27～28坪3房。591公開資料並記載建造執照為109重建字第00433號、使用執照為113重使字第00228號。

如果第一次研究仁仁邑，我認為最值得先理解的不是：

「現在一坪多少？」

而是：

仁仁邑的近期實價，必須先確認「車位到底有沒有拆價」。

因為同一筆2026成交，在不同平台甚至可以同時看到：

73.6萬元／坪

以及

57.83萬元／坪。

兩個數字都來自同一戶。

真正差異，是單價的計算口徑不同。

這也是仁仁邑目前看實價最容易誤判的地方。

仁仁河3・仁仁邑｜社區介紹

仁仁河3・仁仁邑基本資料

591與樂居目前都顯示140戶住宅、159個坡道平面車位、533坪基地與34.5%公設比；樂居管理費公開資料約65元／坪／月。

房型有一個地方要特別注意

仁仁邑約21坪產品，在不同平台會看到不同名稱。

PLEX整理為：

2+1房｜21.21～21.41坪

但樂居與591部分資料則直接標示為：

3房。

因此買這個坪型時：

不要只看平台寫「3房」，一定要直接確認格局圖與實際房間尺寸。

21坪做到3房，和27～28坪的完整3房，本來就是不同產品。

仁仁邑現在一坪多少？

截至2026年9月：

591近一年成交均價｜約64.4萬元／坪

樂居近一年成交均價｜約61.52萬元／坪

但樂居長期歷史平均只有：

約47.2萬元／坪。

這代表一件事情：

預售早期價格，已經不能直接當2026成屋行情。

仁仁邑2020～2021預售期存在大量4、5字頭成交，因此把全部歷史交易平均，數字自然會被拉低。

現在看房，我會優先看：

近期成屋轉手。

2026最新成交怎麼看？

目前591最新可以看到：

2026年6月

4樓｜3房｜27.0坪

房屋價格約1,490萬元
車位約260萬元
含車位總價1,750萬元

扣除車位後：

約55.2萬元／坪

2026年1月

2樓｜3房｜28.1坪

房屋價格約2,070萬元
車位登錄約98萬元
含車位總價2,168萬元

591扣除車位後計算：

約73.6萬元／坪

2025年5月2樓27坪3房則約：

65.8萬元／坪。

所以近期成交並不是集中在一個非常窄的數字裡。

為什麼同一筆2026成交，平台價格差這麼多？

這就是仁仁邑這篇最重要的地方。

2026年1月元信一街39號2樓之5：

總價2,168萬元

房屋約28.11坪

車位約9.38坪

591將登錄車位價格98萬元拆除後：

約73.6萬元／坪

但PLEX如果直接用含車位總價與含車位權狀坪數計算：

約57.83萬元／坪。

同樣，2026年6月4樓27坪3房：

591扣除260萬元車位後：

55.2萬元／坪

PLEX若採含車位計算：

48.10萬元／坪。

所以不是：

「哪一家平台一定算錯。」

而是：

你比較價格前，要先統一計算口徑。

尤其2026年1月那筆車位拆價只有98萬元，本身也和社區多數約200多萬元車位紀錄有明顯差距。

因此它可以作為成交資料，但不建議直接拿73.6萬元當成整個社區住宅標準行情。

17.69坪2房怎麼看？

這是仁仁邑最小的住宅產品。

核心邏輯很明確：

用小坪數控制總價。

2024年10月13樓17.69坪2房：

房屋約1,108萬元，
車位約250萬元，
總價約1,358萬元。

扣除車位後約：

62.6萬元／坪。

這類產品的優勢，是買方比較容易用較低總價進入新成屋社區。

但17坪做2房，實際看屋時一定要特別注意：

房間寬度、客餐廳比例、冰箱位置、收納與採光。

小坪數最重要的不是房數名稱。

是：

每一坪有沒有真的被利用。

21坪2+1房怎麼看？

21.21～21.41坪產品，是仁仁邑很有特色的一組。

部分平台會標：

3房

PLEX則比較保守地把它歸類為：

2+1房。

2024年12月15樓21.4坪成交：

約67.2萬元／坪

含250萬元車位總價約：

1,688萬元。

這個坪型我會建議買方不要糾結「到底是不是3房」。

真正應該問的是：

第三個空間能不能長期當正常臥室？

如果主要用途是：

書房、嬰兒房、更衣室，

21坪的彈性會很高。

但如果是三名成人都需要完整房間，就應實際量尺寸。

27～28坪3房怎麼看？

這是仁仁邑比較完整的家庭型產品。

近期可以看到：

2024年5月9樓28.2坪｜約63.2萬／坪

2024年9月6樓27坪｜約64.8萬／坪

2025年5月2樓27坪｜約65.8萬／坪

2026年6月4樓27坪｜約55.2萬／坪

另外2026年1月28.1坪則出現約73.6萬／坪的拆車位結果。

可以看到：

同樣27～28坪3房，成交並沒有固定在單一價格。

因此估價一定要再看：

戶別、樓層、面向、裝潢、車位拆價與交易條件。

為什麼歷史平均只有47萬元？

樂居長期平均約：

47.2萬元／坪

歷史最低甚至約：

40.57萬元／坪。

原因很簡單：

仁仁邑有大量早期預售成交。

PLEX可以看到2021年17.69坪產品，就曾有約：

44.66萬元／坪

的成交。

所以2026如果仍拿：

47萬元 × 房屋坪數

去估目前成屋價格，

很容易失真。

仁仁邑有哪些優點？

① 純住宅140戶

用途相對單純。

② 159個坡道平面車位

140戶配置159個平面車位，車位數多於住宅戶數。

對有車家庭是明確優勢。

③ 2房、2+1房、3房產品完整

從17坪到28坪，總價級距清楚。

④ 屋齡新

2024年完工並取得使用執照，目前仍屬新成屋市場。

⑤ 仁義重劃區街廓

道路及新建築集中度高，居住環境和三重部分舊市區明顯不同。

⑥ 已有既有採買機能

591公開資料可見全聯、家樂福，以及仁義、仁愛、五華等既有商圈資源。

買仁仁邑前，要注意什麼？

① 標準層約10戶2梯

梯戶比約：

5戶共用1部電梯。

非常在意電梯等待的人，建議實際在上下班時段觀察。

② 17坪2房一定要看坪效

總價漂亮，不代表空間一定適合每個家庭。

③ 21坪產品房數標示不同

平台可能寫3房，也可能寫2+1房。

現場格局比名稱重要。

④ 不是典型捷運第一排

樂屋網公開定位距三重國小站出口約：

933公尺

而信義房屋依實際路線測量則約：

1,402～1,404公尺。

不同平台因定位點及路線不同差異明顯，因此比較安全的說法是：

仁仁邑屬仁義重劃區住宅，不是典型步行捷運第一排。

⑤ 近期成交一定要看車位拆價

2026年實價已經證明，不同算法可能讓同一筆成交差到10萬元／坪以上。

仁仁邑租金怎麼看？

591目前近3個月公開刊登統計顯示：

2房租金中位數｜約31,500元／月

3房租金中位數｜約39,000元／月。

目前實際公開刊登也可以看到：

2房＋車位約：

32,000～36,000元／月

3房＋車位約：

38,500～39,000元／月。

但以上多屬：

公開開價租金。

並不是每一戶最後的實際承租價格。

租金仍要依：

裝潢、家具、樓層、房型、車位與管理費是否包含

個別判斷。

仁仁邑適合哪些人？

仁仁邑比較適合：

想買仁義重劃區新成屋的人

首購2房買方

夫妻＋1名小孩的小家庭

想要2+1房彈性空間的人

需要坡道平面車位的人

總價希望控制，但仍希望有社區管理的人

如果你最重視的是：

捷運出口幾百公尺內

或

非常低的梯戶比

那仁仁邑就需要再和其他社區比較。

房仲刈包怎麼看仁仁河3・仁仁邑？

如果這篇只能留一句話：

仁仁邑現在最不能偷懶的，就是直接抄平台單價。

2026年1月同一戶：

591可以顯示：

73.6萬元／坪

另一種含車位算法卻只有：

57.83萬元／坪。

2026年6月同一戶：

也可以同時看到：

55.2萬元

與

48.1萬元。

所以我看仁仁邑的順序會是：

房型 → 車位有沒有拆價 → 樓層 → 戶別 → 成交時間。

不是先看：

「社區平均64萬。」

把計算方式先統一，才有資格比較價格。

這就是仁仁邑目前最重要的估價邏輯。

FAQ｜仁仁河3・仁仁邑常見問題

仁仁邑現在一坪多少？

591近一年約64.4萬元／坪，樂居近一年約61.52萬元／坪；實際需依房型及車位拆價方式判斷。

仁仁邑有幾戶？

共140戶住宅。

仁仁邑有哪些房型？

主要有17.69坪2房、21.21～21.41坪2+1房，以及27.01～28.17坪3房。

仁仁邑有多少車位？

共有159個坡道平面車位，沒有機械車位。

仁仁邑公設比多少？

約34.5%。

仁仁邑管理費多少？

樂居目前公開資料約65元／坪／月，實際以社區最新帳單為準。

為什麼仁仁邑同一筆成交不同平台差這麼多？

主要是車位價格及車位坪數是否從住宅單價中拆除所造成。

仁仁邑離三重國小站多遠？

公開平台約933～1,404公尺不等，差異來自定位點與實際步行路線，因此不建議簡化成單一精確距離。

仁仁邑是純住宅嗎？

公開社區資料規劃140戶住家，土地使用分區為住宅區。

仁仁邑合理價格怎麼抓？

先依17坪2房、21坪2+1房及27～28坪3房分類，再統一車位拆價方式，比較相近樓層、戶別及近期正常成交。

結論｜仁仁河3・仁仁邑值得買嗎？

仁仁邑的產品結構相當清楚：

約533坪、140戶、15層、159個平面車位，以及17～28坪小坪數住宅。

它最大的產品優勢是：

新成屋＋小坪數＋平面車位供給充足。

但它目前最大的估價風險也是：

同一筆實價，不同平台計算口徑差異很大。

所以真正看仁仁邑，不要只問：

「一坪多少？」

而要問：

「這個一坪多少，是怎麼算出來的？」

只要這一步先弄清楚，後面的房價判斷才不會失真。

關於作者｜蔡昇霖・房仲刈包

蔡昇霖｜刈包
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專注三重、蘆洲與雙北住宅市場，透過實價登錄、社區條件與實際市場資訊，協助買方理解社區差異與房屋價格。

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資料來源與說明

本文資料更新至2026年9月14日。

社區基本資料主要交叉參考591、樂居、PLEX、樂屋網及公開市場資料。

591目前記載仁仁邑建造執照為109重建字第00433號、使用執照為113重使字第00228號，140戶住宅、159個坡道平面車位、基地約533坪。

不同平台對實價單價可能採「扣除車位後住宅單價」或「含車位總價／總坪數」計算，因此本文在比較不同成交時特別揭露計算口徑，不將不同算法直接混算。

平台房數分類亦可能不同，21坪產品應以實際權狀、格局及現況為準。

公開出售與出租價格屬市場開價，不等同最後實際成交。

本文為公開資訊整理與市場分析，不代表特定房屋成交價格、投資報酬或未來房價。