幼獅容積獎勵能加到 252%？出價前查 3 件

幼獅屬都市計畫乙種工業區，建蔽率 70%；容積率依桃園市施行細則第 37 條先看個案都市計畫書，未載明才用附表的 210%，獎勵後不得超過基準容積 1.2 倍、約 252%。👉 完整版在官網：工業用地分類與設廠條件。

第 1 件：先調個案都市計畫書。很多人開口就問「這裡容積多少」，順序反了。依施行細則第 37 條，容積率先看該筆土地的個案都市計畫書怎麼寫，沒載明才輪到附表一的 210%。所以 210% 只是起手估算，不是你這塊地的答案，真正要調的是計畫書。

第 2 件：獎勵上限寫在法規裡。同細則第 41 條第 1 項第 4 款：乙種工業區基準容積 240% 以下者得申請容積獎勵，但獎勵後不得超過基準容積的 1.2 倍。以 210% 推算，天花板約 252%，最多再加約 20%。坊間說的「再加五成」，在桃園市乙種工業區查無法源。

第 3 件：沒核准的獎勵不算你的。容積獎勵要實際送審核准才算數，而且拿到的是樓地板總量，落地還要過建蔽率 70%、道路退縮與消防動線。所以我議價一律用 210% 回推可建坪數當底線，獎勵當上檔；把上檔當底線，是買貴的頭號原因。

「張元澤 × 楊梅幼獅容積」的立場固定：用法定容積談價、用獎勵談想像，兩者絕不混在同一張出價單上。

我是張元澤。幼獅的地不便宜，先查個案都市計畫書、再看 252% 這個天花板，你才知道對方的說法能不能信。

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