買房坪數怎麼看？權狀坪數、室內坪數、公設比、車位坪數一次搞懂

很多第一次買房的客戶，看到房屋廣告寫：

「權狀40坪、3房2廳2衛」

第一個直覺常常是：

「所以我家裡面可以使用40坪嗎？」

其實不一定。

買房時看到的「總坪數」，通常是由好幾個不同項目加總而成。如果沒有先搞懂，就很容易出現：

看起來40坪，實際走進去卻覺得怎麼沒有想像中大？

今天就把買房最常見的坪數名詞一次講清楚。

第一，權狀總坪數是什麼？

房屋廣告常寫的「建物總坪數」，通常會包含：

• 主建物
• 附屬建物
• 共有部分
• 車位

所以總坪數，並不等於你家裡真正可以使用的室內空間。

例如一間房子權狀40坪，可能是：

• 主建物20坪
• 附屬建物2坪
• 公設10坪
• 車位8坪

加起來剛好40坪。

所以真正影響居住空間感受的，不能只看總坪數。

第二，主建物是最值得注意的數字

主建物可以簡單理解成：

房屋主要的室內空間。

例如客廳、房間、餐廳，以及屋內主要使用區域。

所以我帶買方看房時，比起只問：

「總共幾坪？」

我更建議先問：

「主建物有幾坪？」

因為兩間同樣40坪的房子，主建物坪數可能差很多，實際居住感受自然也會不同。

第三，附屬建物是什麼？

附屬建物常見的像是：

陽台、雨遮等依法登記的附屬空間。

不同年代的建物，登記方式也可能不同。

所以看房時，主建物和附屬建物最好分開看。

尤其陽台比較大的房子，雖然權狀坪數會增加，但真正房間、客廳的大小，不一定會同步增加。

第四，公設比高，是不是一定不好？

現在很多買方一聽到公設比30%以上，就先覺得：

「吃掉太多坪數了。」

但公設比不能只看數字。

因為大樓裡的：

• 電梯
• 梯廳
• 逃生梯
• 管理室
• 健身房
• 交誼廳
• 公共空間

都需要由住戶共同持有。

有些社區公設比比較高，但換來的是完整管理、安全、無障礙設施，以及更完整的社區機能。

所以真正該問的不是：

「公設比是不是越低越好？」

而是：

「我付出去的公設坪數，有沒有換到我真正會使用的東西？」

第五，車位坪數很容易讓總坪數看起來變大

這點非常重要。

例如：

A房屋總坪數40坪，沒有車位。

B房屋總坪數48坪，但裡面包含8坪車位。

乍看之下，B好像比較大。

但如果把車位坪數拆開來看，兩間房子的住宅本體可能其實差不多。

所以比較房價與坪數時，一定要把：

房屋本體與車位分開看。

尤其比較每坪單價時，更不能直接拿：

總價 ÷ 含車位總坪數

就下結論。

第六，為什麼兩間權狀一樣大，實際感受差很多？

除了坪數之外，還有一個很重要的因素：

格局效率。

例如同樣主建物20坪：

一間走道很長、柱子很多、樑柱明顯；

另一間格局方正、走道少、畸零空間少。

實際住起來，後者通常就會覺得更大、更好用。

所以買房不能只比較：

「誰的坪數比較大？」

還要看：

「這些坪數有沒有被有效利用？」

第七，新成屋跟老公寓，為什麼坪數感受常常差很多？

很多人第一次從老公寓去看新大樓，常會說：

「怎麼同樣30幾坪，新大樓看起來比較小？」

其中一個原因，就是建物型態不同。

早期公寓通常公共設施比例較低，所以權狀裡面有比較高比例落在室內使用空間。

現在有電梯、門廳、機電、消防與社區設施的大樓，共有部分自然會增加。

因此：

不能單純拿老公寓30坪，直接跟新大樓30坪比較。

買房時，我建議至少比較這5個數字

看到一間房子，不要只問總坪數。

至少要一起看：

1. 建物總坪數
2. 主建物坪數
3. 附屬建物坪數
4. 共有部分坪數／公設比
5. 車位坪數

再配合實際格局與現場空間感受，這樣才是真的在比較房子。

我的看法

買房最容易被誤導的方式之一，就是只看：

「這間幾坪？」

真正更有意義的問題應該是：

「我花的錢，到底買到了多少真正可以使用的空間？」

總坪數只是第一個數字。

最後真正影響居住感受的，往往是：

主建物＋格局效率＋採光＋收納＋空間配置。

所以下次看到「40坪大3房」，不要只看40坪。

把權狀拆開來看一次，你會更知道自己到底在買什麼。

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