房地合一稅2.0怎麼算？持有2年、5年、10年稅率與自住400萬免稅一次看懂

很多屋主準備賣房時，最常問我的問題就是：

「我這間房現在賣，要繳多少房地合一稅？」

有人記得45%、35%、20%、15%，也有人知道自住滿6年可能有400萬元免稅。

但真正開始算時，最容易搞混的往往不是稅率，而是：

到底哪一個金額，才是最後拿來課稅的？

房地合一稅不是單純「賣價－買價」再乘一個稅率，而是要一起看：

取得時間、持有期間、成本費用、前3年交易損失、土地漲價總數額，以及是否符合自住優惠。

第一，房地合一稅2.0是什麼？

房地合一稅是針對房屋及土地交易產生的實際所得課稅。

房地合一2.0自2021年7月1日起施行，其中一個重要變化，就是提高短期持有房地的稅率。對一般境內居住者來說，目前主要仍依持有期間決定稅率。

所以賣房前，不只是問：

「現在可以賣多少？」

也要先確認：

「這間房我到底持有多久了？」

第二，持有多久，稅率差很多

一般境內居住者出售適用房地合一稅的房地，目前主要稅率如下：

• 持有2年以內：45%
• 超過2年、未逾5年：35%
• 超過5年、未逾10年：20%
• 超過10年：15%

所以口語上可以理解成：

2年內45%｜第3～5年35%｜第6～10年20%｜超過10年15%。

如果房子剛好接近2年、5年或10年的門檻，出售時間就可能直接影響適用稅率。

第三，45%不是拿成交總價直接乘

假設房子賣2,000萬元，適用45%稅率，不是：

2,000萬 × 45%

房地合一稅課的是「課稅所得」，不是成交總價。

可以先分成兩步理解：

房屋土地交易所得＝成交價－原始取得成本－可減除成本及費用

接著再算：

課稅所得＝房屋土地交易所得－前3年內可扣除的房地交易損失－土地漲價總數額。

所以最後真正拿來乘稅率的，是這個「課稅所得」。

第四，哪些成本與費用可以扣？

可以減除的，主要是：

取得、改良及移轉房屋土地所支付的必要成本與費用。

例如常見的取得成本可能包括：

• 原始買進價款
• 契稅
• 印花稅
• 代書費
• 規費
• 公證費
• 買進時仲介費
• 取得房屋土地達可使用狀態前，向金融機構借款所支付的利息
• 符合規定、能增加房屋價值或效能，而且不是短期耗竭的增置、改良或修繕費用

這些原則上都要有相關證明文件。

第五，出售房屋時，哪些交易費用也可以扣？

為了完成這一次房屋土地移轉所支付的必要費用，也可以列入。

例如：

• 仲介費
• 廣告費
• 交易前必要清潔費
• 搬運費
• 代書費
• 規費

申報時，原則上要提供相關證明文件。財政部目前也明確說明，這些取得、改良及移轉費用，可以自成交價額中減除。

第六，沒有單據怎麼辦？有「3%、最高30萬元」規則

如果沒有提示費用證明文件，或提出的費用證明金額未達成交價額3%，稽徵機關得按：

成交價額 × 3%

認定可減除費用，但最高以30萬元為限。

例如房子成交1,500萬元：

1,500萬 × 3%＝45萬元

但因為上限是30萬元，所以推計費用最高就是30萬元。

這也代表：

如果你的實際可證明交易費用超過30萬元，單據一定要留好。

第七，哪些支出不能拿來扣？

這點很容易搞錯。

房屋持有期間平常支付的：

• 房屋稅
• 地價稅
• 管理費
• 日常清潔費
• 一般房貸利息

原則上屬於持有期間的使用成本，不能直接當作這次房地交易的費用減除。

所以不能因為：

「我這幾年繳很多管理費、房貸利息。」

就全部拿來降低房地合一稅。

第八，土地增值稅可以扣嗎？

一般來說，依土地稅法繳納的土地增值稅本身不能全部直接列為費用扣除。

但有一個例外：

如果當次交易的「申報移轉現值」高於「公告土地現值」，其中超過公告土地現值部分所對應的土地增值稅，可以依規定計算後列為費用減除。財政部的申報表也有專門欄位處理這一部分。

白話講：

土地增值稅不是全部都能扣，但符合特定條件的那一部分，可以依公式計算後列入。

第九，什麼是「前3年房地交易損失」？

這句看起來很專業，白話就是：

如果你前3年內曾經有另一筆適用房地合一稅的交易是虧損，而且那筆虧損已經經國稅局核定，就可以拿來抵這次的房地交易所得。

例如：

2024年賣A屋，經國稅局核定虧損100萬元。

2026年賣B屋，這次房地交易所得300萬元。

那這100萬元虧損，就可以先拿來抵：

300萬－100萬＝200萬元

再繼續計算後面的課稅所得。

但前提是那筆交易損失有申報，而且已經經國稅局核定。

第十，什麼是「土地漲價總數額」？

房地合一稅在計算課稅所得時，還可以再減除：

依土地稅法規定計算的土地漲價總數額。

這是因為土地漲價的部分，本來就會涉及土地增值稅，所以房地合一稅會把依法計算的土地漲價總數額排除，避免同一段土地漲價利益重複課稅。

要特別注意：

土地漲價總數額，不等於你實際繳的土地增值稅。

兩個是不同概念。

第十一，自住房地符合條件，可能有400萬元免稅

如果符合自住房地優惠：

課稅所得400萬元以內免稅；超過400萬元的部分，適用10%優惠稅率。

例如符合自住優惠，最後課稅所得500萬元：

前400萬元免稅，剩下100萬元才以10%計算。

第十二，自住優惠不是「自己住」就一定可以

目前主要條件包括：

• 本人、配偶或未成年子女設有戶籍
• 持有並居住該房屋連續滿6年
• 交易前6年內沒有出租
• 沒有供營業或執行業務使用
• 本人、配偶及未成年子女在交易前6年內，沒有使用過這項自住房地優惠

符合這些條件，才有機會適用400萬元免稅，以及超過部分10%的優惠稅率。

所以：

持有滿6年，不代表一定有400萬元免稅。

還要看戶籍、實際居住及出租狀況。

第十三，持有6年和自住6年，是兩件不同的事

例如一間房持有8年，但前4年出租，後4年才搬回來住。

雖然「持有」已經超過6年，但不代表符合「持有並居住連續滿6年」的自住優惠條件。

所以準備賣房時，不要只問：

「我買多久了？」

還要一起確認：

「我設籍並實際居住多久？」

第十四，賣房前，我建議先整理這7項資料

準備出售房子前，可以先把下面資料整理好：

1. 原始買賣契約
2. 取得日期
3. 原始買進價格
4. 仲介、規費、裝修等相關憑證
5. 戶籍、出租與實際自住狀況
6. 前3年是否有經國稅局核定的房地交易損失
7. 土地漲價總數額相關資料

有了這些資料，房地合一稅才比較有辦法估得準。

我的看法

房地合一稅最容易犯的錯誤，就是只看到：

45%、35%、20%、15%

然後直接開始算。

真正應該先確認的是：

取得時間＋持有期間＋交易所得＋可減除成本費用＋前3年交易損失＋土地漲價總數額＋自住條件。

尤其房子如果剛好接近2年、5年或10年的持有門檻，出售時間可能直接影響適用稅率。

所以賣房之前，不只是問：

「現在行情多少？」

還要一起算：

「扣掉房地合一稅、土地增值稅與相關交易費用後，我最後真正能留下多少？」

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