房屋財產交易所得稅舊制怎麼算？105年前取得房屋、房屋評定現值與綜所稅一次看懂

很多屋主會問：

「我的房子是很久以前買的，現在賣掉也要繳房地合一稅嗎？」

答案是：

不一定。

105年1月1日以後取得的房屋、土地，原則上進入房地合一稅制度；如果不屬於房地合一課稅範圍，較早取得的房屋，可能仍適用舊制，也就是：

房屋財產交易所得，併入個人綜合所得稅申報。

第一，哪些房屋可能適用舊制？

最常見的情況，就是：

105年1月1日前取得，而且不屬於房地合一稅課稅範圍的房屋。

但實際上不能只看到「105年前」就直接下結論，還要一起看取得方式、交易時間及個案是否落入房地合一規定。

所以老房子要賣之前，第一件事不是先算稅率，而是先確認：

這間房到底走舊制，還是房地合一。

第二，舊制跟房地合一，最大的差別是什麼？

舊制的概念是：

土地交易所得原則上免納綜合所得稅，只有房屋部分的財產交易所得要課綜所稅。

也就是說：

舊制＝房屋課所得稅，土地所得原則免綜所稅。

而房地合一則不同：

房屋＋土地交易所得合併計算，再採分離課稅，不併入一般綜合所得稅。

這兩套制度不能混在一起看。

第三，舊制如果有完整資料，怎麼算？

如果屋主可以提出：

• 實際成交價格
• 原始取得成本
• 相關必要費用

而且經國稅局查核屬實，就可以依實際資料計算房屋財產交易所得。

概念上就是：

房屋財產交易所得＝房屋出售收入－房屋取得成本－相關必要費用

重點是：

只算房屋，不是整筆房地成交總價全部拿來課綜所稅。

因為土地交易所得在舊制下原則免納綜合所得稅。

第四，如果以前的買房資料都找不到呢？

這就是老房子最常遇到的情況。

例如20、30年前買的房子：

• 契約找不到
• 原始成本沒有證明
• 當年的費用單據也遺失

這時國稅局就可能依財政部每年公布的：

「個人出售房屋之財產交易所得標準」

來核定所得。

所以很多屋主會聽到：

「房屋評定現值 × 某個百分比」

就是從這裡來的。

第五，新北市目前怎麼算？

以財政部114年度標準來看，新北市不同區域的比例不同。

例如：

板橋、永和、中和、三重、新店、蘆洲、新莊、土城、林口：房屋評定現值 × 47%。

五股：房屋評定現值 × 39%。

其他區域也各有不同標準。

但一定要注意：

47%不是稅率。

它只是用來推算「房屋財產交易所得」的比例。

算出來的所得，之後還要併入個人當年度綜合所得，再依綜所稅級距計算。

第六，舉一個最簡單的例子

假設你在三重有一間適用舊制的房子。

出售年度的房屋評定現值是：

100萬元

如果沒有辦法提出完整成本資料，且適用114年度三重區標準：

100萬 × 47%＝47萬元

這47萬元，就是推計的：

房屋財產交易所得。

接著再把這47萬元併入當年度綜合所得。

不是：

47萬元 × 47%。

也不是：

房屋成交總價 × 47%。

這兩個都不對。

第七，高價房屋又有另一套核定方式

這部分很重要。

以114年度為例，新北市如果：

房地總成交金額含車位達4,000萬元以上

或：

不含車位的每坪成交單價達75萬元以上

而且國稅局只查得到實際成交價，卻無法證明原始取得成本，就不是單純用「房屋評定現值 × 47%」這種方式。

這時會先用：

房屋評定現值 ÷（房屋評定現值＋公告土地現值）

把房地總成交價拆出「房屋收入」。

再用：

房屋收入 × 20%

計算房屋財產交易所得。

所以高總價或高單價的老房子，要特別注意。

第八，舊制不是看持有2年、5年、10年的稅率

這跟房地合一完全不同。

房地合一會看到：

45%、35%、20%、15%

這是依持有期間適用不同稅率。

但舊制不是這樣。

舊制的房屋財產交易所得，是：

併入當年度綜合所得總額，再依個人綜合所得稅制度計算。

所以不能把房地合一的稅率套到舊制。

第九，舊制也沒有「自住400萬免稅」這一套

房地合一符合自住條件時，有：

課稅所得400萬元以下免稅，超過部分10%。

但這是房地合一制度的自住優惠。

如果是舊制的房屋財產交易所得，就不是直接套用這個400萬元免稅規則。

所以看到「自住400萬免稅」，一定要先確認：

你的案件是不是房地合一。

第十，為什麼有些老房子賣很高，所得稅卻沒有想像中高？

因為舊制主要課的是：

房屋部分的財產交易所得。

不是整筆房地成交價。

而很多老房子的房屋評定現值，和實際市場成交價差距很大。

所以如果適用一般推計標準，最後算出來的財產交易所得，可能沒有想像中高。

但如果屬於高總價或高單價案件，又可能改用前面提到的「房屋收入 × 20%」方式核定。

所以不能只看屋齡就下結論。

第十一，105年前取得，就一定都是舊制嗎？

這句不能講得太絕對。

比較安全的說法是：

105年前取得，而且不屬於房地合一課稅範圍的房屋，才會走舊制。

因為實際案件還可能涉及：

• 繼承
• 贈與
• 取得日期認定
• 房屋土地不同取得時間
• 特殊交易型態

所以實務上還是要看個案資料。

第十二，賣老房子前，先確認這5件事

1. 房屋什麼時候取得？

2. 是買賣、繼承還是贈與取得？

3. 是否屬於房地合一稅課稅範圍？

4. 原始買賣契約、成本資料還在不在？

5. 成交總價或每坪單價，有沒有達高價交易門檻？

只要先把這五件事情釐清，通常就能初步判斷：

這間房是走舊制，還是房地合一。

我的看法

很多屋主會把所有「賣房所得稅」都叫做房地合一稅。

其實這樣不夠精準。

老房子尤其要先確認：

新制還是舊制？

如果適用舊制，就看：

房屋財產交易所得＋綜合所得稅。

如果適用房地合一，才會進入：

房屋＋土地合併計算交易所得，再採分離課稅。

所以老房子準備出售之前，我會建議先把：

取得日期＋取得方式＋房屋評定現值＋原始成本資料

整理好。

這一步，往往比先問「我要繳幾%」更重要。

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