銀行房貸成數為什麼每個人不一樣？房子條件也會影響貸款

【房產眉角多｜柔驊慢慢說】

很多買方會問：

「為什麼別人可以貸8成，我只有7成？」

因為房貸成數不是只看：

你買多少錢。

銀行還會同時看：

人＋房子＋政策限制。

第一，先看「人」的條件

銀行通常會評估：

• 收入是否穩定

• 負債高不高

• 信用紀錄

• 還款能力

• 名下已有幾戶房貸

同一間房，不同買方申請，核貸結果可能就不同。

第二，房子本身也會影響成數

銀行也會看：

• 屋齡

• 地段

• 坪數

• 房屋類型

• 市場成交行情

• 有沒有違建或特殊使用情況

例如小套房、屋齡高、特殊產品或成交案例較少的房子，銀行鑑價通常會更審慎。

所以：

人的條件好，不代表每間房都能貸一樣高。

第三，成交價不等於貸款基準

假設你買：

2,000萬元

但銀行只鑑價：

1,800萬元

就算核貸8成，也只是：

1,800萬 × 80%＝1,440萬元

而不是1,600萬元。

因此真正要看的，是：

銀行鑑價 × 核貸成數。

第四，央行規定的是「上限」

目前部分房貸有央行的最高成數限制。

例如自然人第2戶購屋貸款，自2026年9月18日起最高成數由6成提高到7成，而且仍無寬限期。

但要注意：

最高7成，不代表銀行一定會貸7成。

銀行仍會依個案授信條件決定。

第五，買房前先問這3件事

我會建議買方在出價前先確認：

1. 這間房銀行大約估多少？
2. 以我的條件大約能貸幾成？
3. 如果少貸1成，我的自備款夠不夠？

這三題，比只問：

「現在房貸利率多少？」

更實際。

我的看法

房貸不是：

「每個人都有固定8成。」

真正決定核貸結果的是：

個人條件＋房屋條件＋銀行鑑價＋政策限制。

所以買房前，最好先把貸款試算清楚。

不要等簽完約才發現：

房子買得到，貸款卻沒有想像中那麼多。

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資料來源

• 中央銀行：2026年9月18日起不動產抵押貸款規定
• 中央銀行：不動產抵押貸款業務規定問與答 

本文為一般房貸知識整理，實際鑑價、核貸成數、利率及授信條件，仍以各金融機構審核結果為準。

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