增建、違建可以買嗎？貸款、轉售、拆除風險一次看懂

【房產眉角多｜柔驊慢慢說】

很多中古屋廣告會寫：

「另有增建空間」
「頂樓加蓋」
「使用空間比權狀大」

看起來很划算，但真正要先問的是：

「這些多出來的空間，合法嗎？」

因為：

增建不等於權狀，也不等於合法。

第一，增建不一定合法

如果後來增加的空間沒有依法申請建築許可，就可能屬於違章建築。

所以看到：

「權狀30坪＋增建10坪」

不能直接理解成：

「我買到40坪。」

合法登記面積和實際使用面積，要分開看。

第二，違建不是一定不能買，但風險不同

未辦保存登記的違建，通常不能像合法建物一樣辦理完整所有權移轉。

實務上可能只是取得：

事實上處分權與使用利益。

所以它的法律地位，跟有權狀的房屋不一樣。

第三，常見違建有哪些？

中古屋常見：

• 頂樓加蓋

• 陽台外推

• 一樓增建

• 露台加蓋

• 防火巷增建

• 夾層

• 鐵皮屋

不同類型，拆除與安全風險也不同。

第四，現在沒拆，不代表以後不會拆

既存違建可能依類型採：

列管、分期拆除或優先拆除。

所以最重要的一句是：

「用了很多年沒事」不等於「永遠合法安全」。

第五，違建可能影響銀行鑑價

銀行主要仍會看：

合法登記的土地與建物價值。

所以：

權狀30坪＋增建10坪

不代表銀行一定會用40坪來估價。

買方不要把增建面積，直接當成可以貸款的坪數。

第六，增建坪數也不能直接拿來算單價

例如：

成交1,800萬
權狀30坪
增建10坪

不能直接用：

1,800萬 ÷ 40坪

來判斷行情。

比較合理的是先看：

合法權狀坪數的市場價值

再另外評估增建的使用價值。

第七，有繳房屋稅，不代表合法

這點很重要：

有稅籍 ≠ 有權狀
有繳房屋稅 ≠ 合法建築

房屋稅只是稅務管理，不能單靠繳稅證明建物合法。

第八，買有違建的房子，先確認這6件事

1. 權狀到底幾坪？
2. 增建在哪裡？
3. 有沒有報拆紀錄？
4. 銀行怎麼鑑價？
5. 契約有沒有清楚揭露？
6. 如果違建拆掉，我還會不會買？

我認為第六題最重要。

如果：

拆掉就不想買，

那代表你很大一部分是在買違建的使用價值。

我的看法

中古屋有增建，不代表一定不能買。

但一定要把：

合法權狀價值
和
增建使用價值

分開看。

看到：

「權狀30坪、使用40坪」

不要先想：

「多送10坪，好划算。」

而要先問：

「如果這10坪哪天不能用了，剩下30坪，這個價格我還能接受嗎？」

這樣判斷會更理性。

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不動產經紀人：游皇閔 (109)新北經字第003775號

資料來源

• 內政部國土管理署《違章建築處理辦法》

• 政府法規資料：未登記違建與事實上處分權相關說明

• 政府法規資料：房屋稅籍與所有權登記差異

本文為一般不動產交易知識整理，實際違建認定、查報及拆除方式，仍應依地方政府最新規定與個案資料確認。

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