╰┈➤ 【 簽約後可以反悔嗎？ 】買方違約、定金沒收與常見交易責任

好不容易找到一間很喜歡的房，價格談成、也簽完約了，回家後很喜悅的開始分享完畢，卻開始擔心：「如果後悔，還能不買嗎？」

澄希遇到客人問的這類問題，會先詢問：目前交易流程走到哪個階段、簽了什麼文件、交了哪一筆錢？買方可以提出解約，但能否無責任退出，不能只憑「還沒過戶」或「還沒拿到鑰匙」判斷。

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𖤘 〖 一、還沒簽正式買賣契約，能直接反悔？ 〗

不一定。房屋交易常從斡旋金或要約書開始。若賣方尚未依買方提出的條件承諾，應先看文件約定的有效期限、撤回方式與款項返還條件；若賣方已在期限內按條件承諾，即使雙方尚未坐下來簽正式契約，也可能產生履約責任。

斡旋金交給仲介代為議價，不等於一交錢就當然成交；但買賣條件談妥後，款項如何轉為定金、可否退還，應依所簽文件及實際過程判斷。要約書通常不用先付款，也不代表賣方接受後可以無條件改口。先確認「賣方是否承諾」及「承諾的條件是否與買方出價一致」，比只看有沒有付錢更重要。

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𖤘 〖 二、已付定金，買方反悔一定沒收嗎？ 〗

《民法》第249條規定，除雙方另有約定外

• 可歸責於「付定金者」的事由致不能履行，定金不得請求返還
• 若可歸責於「收定金的一方」，則應加倍返還

• 「不可歸責於雙方」時，定金應返還。

  △▲  契約順利履行時，定金可返還或作為價款的一部分。 △▲

例如買方單純改變心意、不想買了，可能須承擔定金不能取回的後果。但「定金沒收」不是看到收據寫定金就能立即下結論，仍須確認款項性質、契約是否成立、不能履行的原因，以及雙方有沒有其他約定。賣方違約也不是買方自行宣布解約就能直接拿到雙倍，若雙方對事實有爭議，仍須依契約與證據處理。

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𖤘 〖 三、簽了成屋買賣契約，違約只賠定金嗎？ 〗

正式簽約後，買方有依約付款、辦理貸款及配合過戶等義務。若無正當原因不付款，賣方通常須按契約約定催告、解除，再處理已付款項與違約金。定金與簽約款、各期價款不必然是同一筆錢，也不能把「沒收定金」當成所有契約的唯一處理方式。

內政部成屋買賣契約規範及契約範本對違約處理有具體條款；常見的買方違約約定，是賣方解除後將已付價款充作違約金，並設房地總價15%的上限。這個15%是條款中的上限，不是每筆解約都一律要賠房價15%。實際可主張多少，還要看適用契約、已付款額、違約情節及個案約定。若違約金過高，也可能涉及法院酌減問題；不要只憑仲介口頭估算。

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𖤘 〖 四、貸款沒過或核貸不足，可以退錢嗎？ 〗

房貸沒有貸到預期金額，並不自動等於買方可以免費解約。成屋契約應先確認「貸款約定」：預定貸款金額是多少？不足的原因可歸責於哪一方？不可歸責於雙方時，契約勾選的是買方以現金補足，還是雙方得解除契約？

若買方在簽約前就知道自身負債、信用或財力可能影響貸款，卻沒有先試算資金，事後不能只說「銀行不貸」便認定自己沒有責任。反過來說，若涉及賣方提供的標的資料或權利問題，也不能直接歸責買方。澄希會建議客人在出價前先抓保守貸款成數，若貸款金額不足的部分，可以怎麼想辦法湊齊。

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𖤘 〖 五、真的不想買了，先做這4件事 〗

1.     取出全部文件。

包含斡旋或要約文件、收據、買賣契約、付款紀錄與貸款往來資料，逐項核對期限和解約條款。

2.     釐清原因與證據。

是單純改變主意、資金不足，還是房屋現況與約定不符？不同原因會影響責任。

3.     盡快以可留存的方式通知。

不要放著付款期限過去，也不要只用電話說「我不買了」。保留訊息、書面與對方回覆。

4.     優先談書面協議。

若雙方願意合意解約，應寫清楚款項退還或扣除金額、支付期限、仲介服務費及後續互不請求範圍。金額或責任爭議大時，請地政士或律師審閱。

常見問題

Q：簽約後有7天鑑賞期嗎？

一般房屋買賣不能把網購的7天猶豫期直接套用。定型化契約的「簽約前審閱期」也不是「簽約後無條件解約期」。

Q：房子有問題，買方也算違約嗎？

要看問題內容、賣方告知與契約約定，可能涉及瑕疵擔保或其他權利；先蒐集證據，不宜直接停付或自行扣款。

澄希會建議客人，好不容易找到喜歡的房子，可以積極爭取。

但房子是筆大支出，簽名前也要留點時間，確認屋況是否能接受；需要整理的地方，自己有沒有預算和心力處理。自備款、貸款可能的落差，以及交屋條件，都要想清楚。

每個人想過的生活不同，對居住環境的感受也不一樣。只要你已經看過、想過，也把現實條件算進去了，就相信自己做的決定。別因為旁人幾句話，又把自己帶回猶豫裡。

｜澄希賣厝人生｜陪你一起買到對的那間房｜

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