斡旋金要給多少？可以退嗎？買房出價前一定要懂的7件事

斡旋金要給多少？可以退嗎？買房出價前一定要懂的7件事

「喜歡這間房子，要先付10萬元，房仲才能幫我談嗎？」

「斡旋金給得越多，屋主就越願意降價？」

「還沒簽正式買賣契約，反悔應該可以退錢吧？」

第一次買房，除了房價與房貸，最容易讓人緊張的，就是準備出價時遇到的「斡旋金」。

先說結論：斡旋金沒有全國統一的法定金額，也不是買房出價的唯一方式。能不能退，則要看契約內容、賣方是否已有效接受，以及款項是否依約轉為定金。

這篇帶你一次了解斡旋金的用途、金額、退還條件與簽署重點，讓你在出價之前，把自己的權利義務看清楚。

一、斡旋金是什麼？是付給房仲的服務費嗎？

斡旋金，是買方交付一定金額給不動產仲介，委託仲介向屋主協商價格、付款方式與其他交易條件的款項。

例如你看上一間開價1,580萬元的房子，願意以1,450萬元購買，就可以在書面中列明出價與條件，委託仲介向賣方協商。

如果選擇斡旋金方式，會另外約定交付金額、有效期間，以及協商成功或不成功時，款項如何處理。

斡旋金本身不是仲介服務費，也不是付給仲介就能保證買到房子的費用。

一般約定下，協商成交後，斡旋金會轉為定金，成為買賣價金的一部分；若買賣未成立，則依約無息返還。資料來源：臺北市政府地政局買賣不動產流程

二、斡旋金要給多少？一定要10萬元嗎？

沒有固定金額，也不必然按照房價比例計算

市面上的介紹常見5萬元、10萬元等金額，但這些是實務例子，不是法律規定的最低門檻，也不是全市場統計標準。

實際金額應與仲介協議，搭配契約內容、交易條件與自己的資金安排評估。不同業者或案件提出的金額可能不同，不能因為對方說「公司一向都收這麼多」，就當成法定要求。實務參考：富盛地產斡旋金說明

我的建議是：先確認房子與條件，再討論斡旋金金額。

如果屋況、貸款與產權都還沒查清楚，就算只付5萬元，也不應把它當成可以隨時反悔的「試買費」。

三、不付斡旋金，也可以出價嗎？認識要約書

可以。買方也可以選擇透過內政部版要約書提出承購條件，不必先交付斡旋金。

公平交易委員會規範，仲介收取斡旋金前，應以書面告知斡旋金與內政部版要約書的區別及替代關係，讓買方選擇。資料來源：公平會不動產經紀業規範

兩者可以這樣比較：

要約書不用先付錢，但不是沒有法律效果。

依公平會提供的內政部版要約書告知範例，買方可在賣方承諾到達之前，以書面撤回；承諾到達之後，就不能再依該條款撤回。實際使用時仍要核對簽署版本，不能把這項約定直接套用到所有斡旋金文件。資料來源：公平會要約書與斡旋金書面告知範例

四、斡旋金與定金差在哪？為什麼轉定之後要特別注意？

斡旋金主要用於委託仲介協商；定金則涉及契約成立、履行與違約時的法律效果。

常見斡旋契約會約定，當賣方接受買方提出的條件，符合約定的轉定要件時，斡旋金轉為定金。轉換時點要看實際條款與承諾程序，不能只憑「屋主好像答應了」判斷。資料來源：公平會斡旋金與要約書說明

依《民法》第249條，除當事人另有約定外：

• 正常履約時，定金應返還或作為價款的一部分。
• 因可歸責於付定金一方的事由，導致契約不能履行時，可能無法請求返還。
• 因可歸責於收定金一方的事由，導致契約不能履行時，應加倍返還。
• 因不可歸責於雙方的事由，導致契約不能履行時，應返還定金。

是否符合上述情況，仍須依個案事實與有效約定判斷。資料來源：民法第249條

不要以為「最多就損失斡旋金」。 是否另有違約金、損害賠償或服務報酬爭議，仍須檢查相關文件。

五、斡旋金可以退嗎？先分清楚這5種情況

「還沒簽正式買賣契約」不等於一定能退

出價文件本身就可能產生拘束力。不能只看有沒有坐下來簽厚厚一本買賣契約，就認定交易完全沒有法律效果。

內政部公布的交易糾紛中，也有買方因不了解斡旋金轉定後的責任，而產生退款與服務報酬爭議的案例。資料來源：內政部不動產交易糾紛案例

如果對方口頭說「不喜歡都能退」，應請對方把適用時點、條件、退款期限與方式寫入文件，再確認是否與其他條款一致。

六、交斡旋金前，這7件事一定要寫清楚

1. 買的是哪一間房子？

確認地址、樓層、土地與建物範圍，以及是否包含車位。不要只寫社區名稱或模糊的物件描述。

2. 出價包含哪些項目？

確認總價是否含車位，保留哪些設備，以及希望賣方完成哪些修繕。會影響購買意願的條件，應在出價時提出。

3. 有效期間到什麼時候？

寫明起訖日期，必要時精確到時間。若需延長，應另行確認並留下書面紀錄，不要讓期限模糊不清。

4. 什麼情況會轉成定金？

確認賣方應如何承諾、仲介如何通知，以及是否授權代收、代付或轉交款項。

5. 沒談成，多久退款？

確認退還金額、期限、方式，以及是否有扣款條款。對不合理或看不懂的內容，應在付款前提出。

6. 貸款不足，怎麼處理？

若購屋必須仰賴一定貸款額度，應先向銀行評估，再與賣方協商貸款不足時的處理方式。

需要附條件出價時，要清楚提出貸款金額、申貸期限、證明文件及退款或解除機制，並取得對方同意。只有心裡想著「貸不到就不買」，不等於契約已有保障。

7. 款項交給誰？有沒有正式收據？

核對仲介公司名稱、經辦人、指定收款方式與收據內容，保留簽署文件及付款證明。

若改用支票、本票等方式，也不能認為「沒有付現金就沒有風險」，仍須理解票據與契約責任。

七、斡旋金給越多，議價就越有利嗎？

不一定。

假設同一間房子：

• 買方甲交付較高斡旋金，但出價較低、付款條件尚未確定。
• 買方乙交付較低斡旋金，但價格符合屋主期待、資金與交屋安排清楚。

屋主可能更在意整體交易能否順利完成，而不只是斡旋金金額。

影響議價的條件，還可能包括成交價格、付款時間、貸款可行性、交屋日期及修繕要求。

對買方而言，真正需要提高的是出價條件的明確度，而不只是交出去的金額。

陳勁豪的買房觀點：下斡旋之前，先問自己這一句

「如果屋主今天完全接受我的價格與條件，我真的準備好買了嗎？」

如果答案是肯定的，就把付款、貸款、屋況與交屋條件整理清楚，再正式出價。

如果你還在猶豫格局、不了解漏水狀況，或連自備款是否足夠都沒算過，應先完成這些確認。

對中和、永和的購屋族來說，遇到適合的房子，確實需要做決定；但做決定的基礎，應該是資訊清楚、條件合理，而不是害怕「今天不付錢就沒機會」。

也想問問你：出價買房，你比較願意採用斡旋金，還是不先付款的要約書？最在意的是議價效率，還是退款與履約責任？

斡旋金常見問題 FAQ

Q1：斡旋金可以只給5萬元嗎？

可以提出協議，沒有全國統一的法定最低金額。但金額談妥之外，也要確認轉定、退款與違約條款。

Q2：不付斡旋金，仲介就不能幫我出價嗎？

可以選擇了解內政部版要約書。仲介應說明兩種方式的差別，讓買方選擇。

Q3：斡旋成功後，這筆錢會額外被收走嗎？

一般會依約轉為定金，計入買賣價金。簽約時應核對已付款與剩餘應付款，避免重複計算；仲介服務費另依約定處理。

Q4：斡旋期限內，還能看其他房子嗎？

看屋與另行簽署出價文件是不同事情。若同時對多間房子提出具有拘束力的出價，可能面臨多方接受、自己卻無法全部履約的風險。

Q5：貸款沒有過，斡旋金一定可以退嗎？

不一定。要看貸款不足原因、出價及契約是否有相關條件，以及交易進度。不要等轉定後才開始確認房貸。

Q6：收據寫「訂金」，就一定可以退嗎？

不能只靠「訂」或「定」一個字判斷。仍須看款項用途、雙方約定及交易經過。

Q7：發生退款爭議，該怎麼辦？

先整理斡旋契約、付款證明、對話與通知紀錄，向仲介公司提出書面訴求。無法解決時，可向地方政府消費者服務中心、地政主管機關尋求協助，必要時諮詢律師。

買房豪簡單｜房子的事，問豪就對！

陳勁豪｜住商不動產 永和四號公園店
深耕中和・永和，16年房仲經驗
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