房地合一稅2.0怎麼算？賣房賺300萬，要繳多少稅？稅率與節稅重點一次看懂

房地合一稅2.0怎麼算？賣房賺300萬，要繳多少稅？稅率與節稅重點一次看懂

「房子比當初買的時候多賣300萬元，是不是就賺了300萬元？」

準備賣房或換屋時，除了成交價格，更應該先確認：扣掉交易費用、稅金與尚未清償的房貸，最後能拿回多少資金？

尤其是房地合一稅2.0，不同持有期間、取得方式與自住條件，都可能影響應繳稅額。

但先別被「最高45%」嚇到，房地合一稅是針對依規定計算的課稅所得課稅，並不是把整間房子的售價乘上45%。

這篇以一般個人出售住宅為主，整理稅率、計算方式、自住優惠與重購退稅，讓你在決定售價之前，先把稅後資金算清楚。

本文依截至2026年9月30日查得的官方資料整理；特殊取得方式與優惠資格，應依個案文件向國稅局或稅務專業人員確認。

一、房地合一稅2.0是什麼？哪些房子適用？

房地合一稅，是將房屋與土地交易所得合併計算的所得稅制度。2.0自2021年7月1日起施行。

一般買賣取得的住宅，判斷重點包括：

• 取得日期： 通常是2016年1月1日以後取得的房地。
• 交易日期： 在2021年7月1日以後交易，適用2.0相關規定。

因此，並不是只有2021年以後買的房子，才會適用房地合一稅2.0。

例如2018年買進、2026年出售的一般住宅，也可能適用。反過來說，不能只因為房子在2026年出售，就直接認定一定適用新制。

繼承、贈與、配偶間移轉及其他特殊案件，則需要另外確認。預售屋與特定股權交易也可能涉及新制，但本文以一般住宅買賣為主。資料來源：財政部個人房地合一申報範圍

二、房地合一稅2.0稅率多少？先看持有期間

一般境內居住者個人，未適用特殊優惠或例外規定時，稅率如下：

這裡最容易搞錯的是：

「滿5年」不等於「超過5年」。 稅率級距的文字與日期界線，都要精確確認。

另外，境內居住者屬於稅法身分判斷，不能只看國籍；非居住者也不能直接套用上表。符合自住或特定例外條件者，另有規定。資料來源：財政部房屋土地交易所得稅適用稅率

一般買賣取得並出售的成屋，持有期間原則上依取得與出售的所有權移轉登記日期認定。不要只用簽約日或入住日自行推算，接近稅率分界時，應先核對登記資料。資料來源：房地合一課徵所得稅申報作業要點

三、房地合一稅怎麼算？不是直接拿價差乘稅率

一般買賣案件，可以先用以下方式理解：

課稅所得＝成交價額－取得成本－可認列費用－依法可減除的土地漲價總數額

再依適用稅率及優惠規定計算稅額。

「土地漲價總數額」有法定計算方式，不是市場上的土地漲價金額，也不是已繳的土地增值稅稅額。 不宜把土地增值稅直接整筆代入公式。資料來源：財政部個人房地合一稅制設計

試算案例：買1,200萬、賣1,500萬，要繳多少？

以下為教學假設，成本與費用均假設符合認列規定，且沒有其他損失扣除或優惠：

計算方式：

1,500萬－1,200萬－60萬－20萬＝220萬元

相同的課稅所得，套用不同一般稅率：

這個案例要提醒的是：售價多了300萬元，不代表課稅所得就是300萬元，更不代表能多拿300萬元現金。

實際可運用資金，還要考慮房貸清償、其他稅費與交易支出。

四、自住400萬元免稅，真的每個人都有嗎？

不是每位屋主都有400萬元免稅額，也不是名下只有一間房就自動符合。

房地合一稅的自住房地優惠，主要條件包括：

1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，並符合持有及實際居住連續滿6年的規定。
2. 交易前6年內，沒有出租、供營業或執行業務使用。
3. 個人與其配偶、未成年子女，在交易前6年內未曾適用這項優惠。

符合條件時：

• 課稅所得400萬元以下，免納所得稅。
• 超過400萬元的部分，按10%課稅。

例如符合全部條件，課稅所得為500萬元：

（500萬－400萬）×10%＝10萬元

注意，400萬元是符合資格者的課稅所得免稅額，不是房屋售價上限。資料來源：國稅局個人房地合一稅自我檢核表

只有戶籍、沒有實際居住，或房子持有很久但近期才搬入，都不能直接認定符合。

五、哪些費用可以扣除？裝潢發票值得留嗎？

賣房前，建議先把買屋、裝修與出售相關文件整理好。

常見需要檢視的項目如下：

有裝潢發票，不代表每個項目都能全額扣除。 工程內容、支出性質及證明是否完整，仍須核實判斷。

建議保留工程契約、明細、發票或收據、付款紀錄與施工照片，而不只是留下「裝潢一式」的總金額。資料來源：房地合一課徵所得稅申報作業要點

沒有費用單據，可以直接扣30萬元嗎？

未提示相關費用證明時，規定有按成交價額3%、最高30萬元核計費用的方式。

例如成交價1,500萬元，3%是45萬元，但上限仍為30萬元。這不是額外再送30萬元扣除，也不能把相同費用重複列報；原始買入成本的認定則是另一件事。資料來源：財政部個人房地合一稅制設計

六、賣房再買房，可以申請重購退稅嗎？

符合條件的自住換屋，可以評估房地合一稅的重購扣抵或退稅。

主要重點包括：

• 新舊房地買賣時間相距在2年內，先買後賣、先賣後買都可能適用。
• 新舊住宅須符合本人或配偶、未成年子女設籍及實際居住等條件。
• 舊屋出售前1年內，不得出租、供營業或執行業務使用。
• 重購後5年內若改作其他用途或再移轉，可能被追繳原優惠稅額。

一般成屋的兩年期間，以完成移轉登記日期判斷，不是只看簽約日期。

符合規定時，重購價額不低於出售價額，可依規定全額扣抵或退稅；重購價額較低，則依比例計算。判斷的是價額，不是房屋坪數大小。

例如舊屋售價1,500萬元，新屋購入價1,200萬元，符合全部條件且原可退稅額為50萬元，比例試算為：

50萬×（1,200萬÷1,500萬）＝40萬元

先售後購者，另須注意於重購完成移轉登記等法定起算日的次日起5年內提出申請。資料來源：財政部重購自住房地扣抵及退稅說明

這項優惠與「自住滿6年、400萬元免稅」的條件不同，不能混為一談；土地增值稅的重購退稅，也須另行確認。

七、房地合一稅什麼時候申報？賠錢也要報嗎？

一般成屋出售，適用新制且沒有法定免申報情形時，應於：

完成所有權移轉登記日的次日起算30日內，辦理申報；有應納稅額者，並須依限繳納。

不是等到隔年5月，再和薪資所得一起申報。

即使交易虧損，或符合自住400萬元免稅優惠，也不能直接認定不用申報。逾期未申報或漏稅，可能面臨罰鍰及補稅。資料來源：財政部申報期限與未申報罰則

八、為了降低稅率，值得再等一年賣嗎？

這是很值得討論的換屋問題。

以前面的假設案例來說，課稅所得220萬元，稅率從35%降到20%，稅額相差33萬元。

但要不要等，還應一起比較：

• 等待期間的房貸利息、管理費與維護成本。
• 未來成交價格可能變動的幅度。
• 家庭是否急需搬家或資金。
• 想換購的房子是否也可能漲價。
• 自住或重購優惠是否符合，以及時間能否配合。

稅金可以試算，未來房價卻無法保證。 如果只為省稅而延後出售，卻增加更多成本或錯過適合的換屋機會，就不一定划算。

陳勁豪的觀點：賣房之前，先算「最後留下多少」

我會建議屋主，在討論開價之前，先整理三個數字：

第一，合理的市場成交區間。
用相近條件的實價登錄與屋況比較，不只看鄰居開價。

第二，預估稅費與貸款清償金額。
成交總價與交屋後能動用的現金，是不同的數字。

第三，下一間房子的完整資金需求。
除了自備款，也要預留交易費用、裝修與家庭預備金。

對中和、永和的換屋家庭而言，把新舊屋資金與時間一起安排，往往比單純追求最高售價更重要。

如果再持有一段時間可以少繳稅，但現在已有合適買方，你會選擇等，還是先完成換屋？ 歡迎分享你的考量。

房地合一稅2.0常見問題 FAQ

Q1：房子賣2,000萬元，要乘上45%繳稅嗎？

不是。要先依法減除成本、可認列費用及土地漲價總數額，再依適用稅率與優惠計算。

Q2：名下只有一間房，就有400萬元免稅額嗎？

不是。仍須符合連續持有與居住、設籍、使用情形及優惠使用次數等規定。

Q3：房貸還沒繳完，剩餘本金可以再扣除嗎？

不能把未清償房貸本金，再當成一筆成本重複扣除。貸款餘額會影響售屋後實拿現金，但不等於稅法上的額外扣除額。

Q4：繼承或受贈的房子，可以直接用原屋主買價計算嗎？

不能一概而論。適用制度、取得成本與持有期間可能有特殊認定，應先確認取得方式及歷次移轉資料。

Q5：房地合一稅繳完，還要繳土地增值稅嗎？

兩者是不同稅目，是否課徵或適用優惠，須分別判斷。不要把房地合一稅當成賣房所有稅費的總稱。

買房豪簡單｜房子的事，問豪就對！

陳勁豪｜住商不動產 永和四號公園店
深耕中和・永和，16年房仲經驗
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