裴不了聊房事-爸媽為什麼想把房子給你？上集贈與稅244萬怎麼算？裴哥用家庭故事一次講懂｜

裴不了聊房事
爸媽為什麼想把房子給你？上集
贈與稅244萬怎麼算？裴哥用家庭故事一次講懂｜

前言結論

「裴哥，我爸媽說這間房子以後也是我的，那乾脆現在先過戶給我，不是比較簡單嗎？」

這句話，裴哥在第一線接觸客戶時，其實很常聽到。

很多父母的想法很直接：房子早晚都是孩子的，現在先給，以後就不用處理了。

但裴哥通常不會馬上回答「好啊」。

我會先問幾個問題：

「爸媽現在還住嗎？」

「家裡有幾個兄弟姊妹？」

「爸媽今年還有沒有其他贈與？」

「孩子拿到房子之後，打算自己住，還是未來會賣？」

因為父母把房子給孩子，真的不是單純「去辦過戶」而已。

現在可能涉及贈與稅，還有土地增值稅、契稅；未來如果孩子把房子賣掉，又可能涉及房地合一稅。

所以裴哥最常跟客戶說：「不要只看現在過戶要多少錢，也要一起想這間房子未來會怎麼走。」

3個常見Q&A

Q1：贈與稅244萬元，是每個孩子都有244萬元嗎？

不是。

244萬元是每位贈與人每年的贈與稅免稅額。

而且是看贈與人在一整年度內的贈與總額。

也就是說，同一位贈與人在同一年度，不管送給幾個人、送幾次，年度免稅額原則上都是244萬元。

所以不是：「我有三個小孩，就有三個244萬元。」

這個觀念一定要先搞清楚。

裴哥都會跟客戶說：「244萬元是看送的人，不是看收的人。」

Q2：房子市價1,500萬元，是不是直接拿1,500萬元來算贈與稅？

不是。

不動產贈與的課稅價值，不能直接拿市場行情當成贈與稅的計算基礎。

土地與房屋有不同的課稅計價方式。

所以如果客戶問裴哥：「這間房子現在市價1,500萬，那贈與稅多少？」

我通常會說：「先不要只看市價，把房屋跟土地的資料拿出來，我們再看。」

因為：市場價格，不等於贈與稅課稅價值。

Q3：爸媽還住在房子裡，是不是先過戶給孩子比較好？

不一定。

如果爸媽現在還住在裡面，裴哥反而會建議先把「過戶以後怎麼住」講清楚。

例如：

• 爸媽還能不能繼續住？
• 房子未來誰可以決定要不要賣？
• 修繕費誰負擔？
• 房屋出租誰決定？
• 如果孩子未來結婚，房子怎麼安排？

這些問題，有時候比稅金還值得先談。

文章主文

「裴哥，我爸媽想把房子給我。」

有一次，一位客戶來找我。

坐下來第一句就說：「裴哥，我爸媽想把房子給我。」

我問：「喔，那你爸媽準備換房子嗎？」

他搖搖頭：「沒有，他們還住那裡。」

我又問：「那為什麼現在要給你？」

他說：「他們說，反正以後也是我的，現在先過戶給我不是比較簡單？」

我聽完就笑了一下。

「這句話，我真的很常聽到。」

但我接著跟他說：「房子早晚是你的，跟現在是不是適合過戶，是兩件事情。」

一、父母為什麼會想提前把房子給孩子？

裴哥遇到這種客戶，通常原因不外乎幾種。

第一種，是父母單純想提前把財產交給孩子。

第二種，是父母年紀大了，開始思考財產傳承。

第三種，是孩子準備結婚、買房，父母想幫忙。

第四種，是家裡不只一間房子，開始思考以後怎麼分。

還有一種很常見：

「反正以後都是孩子的，現在先處理比較安心。」

這些想法都很正常。

但裴哥會提醒：資產傳承不是只有「給不給」的問題，還有「什麼時候給、怎麼給」的問題。

二、先搞懂244萬元，不要一聽到免稅額就開始算

三、房子市價不是直接拿來算贈與稅

這也是房產贈與最常出現的誤解。

假設房子現在市場行情：1,500萬元。

不代表贈與稅就是拿1,500萬元直接計算。

不動產贈與涉及土地公告土地現值、房屋評定現值等資料。

所以裴哥實務上不會只問：

「你房子現在值多少？」

我反而會先看：

房屋、土地登記資料，以及相關課稅資料。

因為：

市場價格是市場價格，稅務計算有自己的規則。

四、爸媽還住在裡面，真的不要只想「先過戶再說」

這是裴哥很常提醒客戶的一件事情。

假設爸爸媽媽現在住這間房子。

房子過戶給兒子之後，爸媽還是繼續住。

那裴哥會問：
「未來房子要賣，是誰決定？」

「如果房子需要大修，是誰出錢？」

「如果兒子結婚後想把房子出租呢？」

「爸媽還可以住多久？」

這些問題，如果現在不講，未來可能才是真正麻煩的地方。

所以：

所有權的安排，跟居住權的安排，要一起想。

五、如果家裡有兩個、三個孩子，更要先講清楚

假設爸爸媽媽有兩個孩子。

今天決定：「這間房子給哥哥。」

那妹妹怎麼想？

這就不只是稅務問題。

而是家庭財產分配問題。

裴哥不會去替一個家庭決定應該給誰，但會提醒：
父母如果準備把主要資產贈與其中一個孩子，最好把其他財產一起盤點。

例如：

• 存款
• 股票
• 土地
• 其他房屋
• 保險
• 其他重要資產

不要只拿一間房子出來看。

六、贈與不是只有「過戶」兩個字

有些客戶會說：「裴哥，不就去辦過戶嗎？」

其實沒有這麼簡單。

房產贈與可能涉及：

贈與稅

土地增值稅

契稅

地政登記相關費用

而且這些稅費的計算方式並不完全一樣。

所以裴哥會建議：

先把整筆移轉成本算清楚，再決定怎麼做。

七、裴哥最想提醒的一件事情

如果今天爸媽說：

「這間房子以後就是你的。」不要只問：「現在贈與稅多少？」再多問一句：「如果以後我要賣呢？」

因為房子贈與完成，不代表所有稅務問題都結束。

未來孩子如果出售受贈房地，還可能涉及房地合一稅，而且受贈取得的房地，其取得成本有特別的認定規則。

這就是下一集裴哥要聊的事情。

重點整理

• 244萬元是每位贈與人每年的贈與稅免稅額。
• 244萬元不是每個孩子各有一份。
• 房屋市場價格不能直接當成贈與稅課稅價值。
• 父母還住在房子裡，要先想清楚過戶後的居住與使用安排。
• 有兄弟姊妹時，最好把整體家庭財產一起盤點。
• 房產贈與不是單純改名字，還可能涉及其他稅費與登記成本。
• 贈與前不要只看現在，也要想孩子未來是否會出售。

裴哥一句話：「房子早晚給孩子，跟現在是不是適合給，是兩件不同的事情。」

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