裴不了聊房事-爸媽為什麼想把房子給你？中集｜房子送給孩子不只贈與稅！土地增值稅、契稅怎麼算？裴哥帶你一次搞懂

裴不了聊房市 爸媽房子送給想房子給你? 中集
孩子不只贈與稅！土地增值稅、契稅怎麼算？裴哥帶你一次搞懂 

前言結論

上一集裴哥聊到：

爸媽想把房子給孩子，第一個想到的通常是：「贈與稅多少？」

但實際辦房產贈與時，真的不能只看這一筆。

因為房子從父母名下移到孩子名下，還可能涉及：土地增值稅、契稅，以及地政登記等相關費用。

而且土地跟房屋的課稅方式不完全一樣。

所以裴哥實務上最常跟客戶說：「不要只問贈與稅多少，要把整筆過戶成本算出來。」

3個常見Q&A

Q1：房子贈與給孩子，為什麼還會有土地增值稅？

因為土地從父母名下移轉到孩子名下，會涉及土地移轉的課稅問題。

贈與稅跟土地增值稅，是不同的稅。

簡單理解：贈與稅主要是針對贈與行為計算。

土地增值稅則是土地移轉時的地方稅。

所以兩個不能混為一談。

Q2：房屋贈與為什麼還有契稅？

契稅是針對不動產移轉課徵的地方稅。

贈與屬於契稅的課徵範圍，房屋部分一般依核定契價計算。

所以房子贈與給孩子，通常要把「土地」跟「房屋」分開看。

Q3：是不是只要準備好贈與稅就可以了？

不是。

實際辦理房產贈與時，還要看土地增值稅、契稅，以及其他相關費用。

而且由誰負擔稅費，也可能影響贈與稅務上的計算。

所以不要只問：「贈與稅多少？」

應該問：「這整次移轉總共要準備多少錢？」

文章主文

「裴哥，我已經知道244萬了，那是不是就沒問題？」

上一集那位客戶又來找我。

他說：「裴哥，我回去跟爸媽講了。」

我問：「講什麼？」

他說：「244萬免稅額。」

我笑了一下：「然後呢？」

他說：「那就算244萬啊。」

我說：「等一下。」

「房子贈與不是只有贈與稅。」

他問：「還有？」

我說：「當然，土地增值稅、契稅，你都要一起看。」

他聽完就說：「原來房子過戶沒有這麼簡單。」

沒錯。

這就是今天這一集要講的。

一、先把三個稅分清楚

裴哥先用最白話的方法講。

贈與稅

主要是在處理：

「父母把財產無償給孩子」這件事情。

土地增值稅

主要是在處理：

「土地所有權發生移轉」這件事情。

契稅

主要是在處理：「房屋所有權移轉」這件事情。

三個稅的課稅對象、計算方式都不完全一樣。

所以客戶如果問：「房子送給孩子，到底要繳多少？」

裴哥通常不會只報一個數字。

二、土地增值稅到底在算什麼？

土地增值稅跟房子的市場行情不是同一件事情。

它主要跟土地移轉時的相關課稅資料有關。

所以裴哥實務上會先看：

• 土地公告土地現值
• 前次移轉現值
• 土地持分
• 土地位置
• 土地移轉資料

因為同樣都是：「一間市價1,500萬元的房子。」

土地部分的條件不同，相關稅額也可能不同。

三、契稅主要看房屋，不是土地

這個觀念也很重要。

契稅主要是房屋移轉時涉及的稅負。

所以裴哥會跟客戶說：「土地跟房屋不要混在一起算。」

土地有土地的稅。

房屋有房屋的稅。

四、爸爸送跟媽媽送，要注意什麼？

這裡不能只看：

「爸爸有244萬。」

「媽媽也有244萬。」

就直接認定：

「所以可以免掉488萬。」

因為實際贈與還是要看：

• 誰是所有權人
• 誰是贈與人
• 土地與房屋持分
• 當年度其他贈與
• 贈與的財產內容
• 相關稅費由誰負擔

尤其不動產贈與，如果父母代孩子負擔原本應由受贈人繳納的稅款，可能涉及贈與總額的計算。

所以：爸爸送、媽媽送，不能只用兩個244萬元直接相加。

五、房子跟土地的持分一定要看

有些家庭的房子不是：

爸爸100%。

而是：爸爸50%、媽媽50%。

甚至：爸爸25%、媽媽25%、孩子25%、其他家人25%。

這時候贈與的不是「整間房子」，而可能只是其中一部分持分。

所以裴哥實務上第一件事就是：看權狀、看謄本。

不要只用一句：「這是我爸媽的房子。」

就開始算。

六、裴哥通常會請客戶先準備這些資料

七、不要只問「贈與稅多少」

這是裴哥最想提醒的一句。如果客戶只問：「贈與稅多少？」

我通常會再問：
「土地增值稅呢？」「契稅呢？」「登記費呢？」「代書費呢？」「未來出售呢？」

因為真正要準備的是：整筆移轉成本。不是只有其中一個稅。

八、裴哥講一個最常見的家庭情況

爸爸媽媽有一間老房子。

房子現在市場行情大約1,500萬元。

兒子說：「爸媽，以後這間房子給我就好了。」

爸爸說：「好啊，那現在先過戶。」

媽媽也覺得：「反正都是你的。」

結果真正開始辦理之後才發現：

「咦？怎麼還有土地增值稅？」

「怎麼還有契稅？」

「為什麼還有其他費用？」

這就是因為一開始只想到：「房子是送給孩子。」

卻沒有把：「整個移轉流程要花多少錢。」

一起算進去。

九、還有一個問題：稅誰繳？

這個真的不要隨便講。

例如契稅原則上由受贈人申報納稅。

但如果父母說：「沒關係，這筆我幫你出。」

就要注意這個「由誰負擔」的稅務效果。

所以：誰出錢，不只是家庭內部的一句話，也可能影響稅務申報。

十、這一集最後，裴哥再提醒一次

父母把房子給孩子，至少要把這三件事情分開：

贈與稅

↓

土地增值稅

↓

契稅

然後再加上：

地政登記、代書等相關成本。

全部算完，才知道這次房產移轉真正需要多少資金。

而且故事還沒結束。

因為房子過到孩子名下之後，如果未來孩子把房子賣掉，還有下一個很重要的問題：

房地合一稅。

這就是下集裴哥要跟你聊的。

重點整理

• 房產贈與不只是贈與稅。
• 土地移轉可能涉及土地增值稅。
• 房屋贈與可能涉及契稅。
• 贈與稅、土地增值稅、契稅的計算方式不同。
• 房屋與土地持分要分開確認。
• 爸爸、媽媽分別贈與時，要依實際所有權及贈與情況判斷。
• 稅費由誰負擔，也要先確認清楚。
• 實務上不要只問「贈與稅多少」，應該把整筆移轉成本一起算。

裴哥一句話：「房子過戶不是只換名字，真正要看的，是整筆移轉到底花多少。」

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