裴不了聊房事-爸媽為什麼想把房子給你？下集｜房子贈與後，未來賣掉要繳多少房地合一稅？裴哥一次帶你看懂

裴不了聊房市-爸媽為什麼想把房子給你?下集｜
房子贈與後，未來賣掉要繳多少房地合一稅？
裴哥一次帶你看懂

前言結論

「裴哥，我爸媽房子已經送給我了，那我以後如果賣掉，還要繳稅嗎？」

這個問題，真的非常多人會問。

因為很多人的想法是：「贈與的時候不是已經處理過了嗎？」

但其實：現在贈與，是現在的稅務問題。

未來出售，是未來的稅務問題。

如果受贈房地未來出售，而且符合房地合一稅課稅規定，就要重新計算出售階段的稅務。

更重要的是：父母當年買房子的價格，不一定可以直接當成孩子未來出售時的取得成本。

所以裴哥會跟客戶說：「房子現在送給你，不代表故事結束；未來要賣，還有下一關。」

3個常見Q&A

Q1：爸媽以前1,000萬元買的房子，送給我後，我1,500萬元賣掉，就是賺500萬元嗎？

不能直接這樣算。

如果屬於房地合一稅課稅範圍，受贈取得房地的成本有特別規定。

原則上會依受贈時房屋評定現值及公告土地現值等規定計算取得成本。

因此：父母當年的買價，不等於子女未來出售時一定可以直接認列的取得成本。

Q2：房子送給我之後，很快賣掉，也要注意房地合一稅嗎？

如果屬於房地合一稅課稅範圍，就要依相關規定申報。

而且持有期間是重要因素。

一般房地持有期間原則上是從取得日起算至交易日。

因此：「剛受贈就賣」

跟：「受贈後長期持有再出售」

適用的規定可能不同。

Q3：如果我自己住，未來賣房是不是就不用繳房地合一稅？

也不能這樣直接理解。目前自住房地優惠有特定條件。

符合規定者，課稅所得在一定額度內可以享有優惠，超過部分也有相應的優惠稅率。

但條件不能只記一個「住滿6年」。

是否設籍、實際居住、是否出租或供營業使用，以及過去是否曾適用優惠，都可能影響資格。

所以：「自己住」是條件之一，不代表自動免稅。

文章主文

「裴哥，我爸媽房子已經過到我名下了。」

之前那位客戶又來找我。

他一坐下就說：「裴哥，房子已經過到我名下了。」

我說：「很好啊，那爸媽現在還住嗎？」

他說：「還住。」

我又問：「那你以後會賣嗎？」

他想了一下：「應該會吧。」

我說：「那你現在就要先知道一件事情。」

他問：「什麼？」

我說：「房地合一稅。」

他一臉疑惑：「可是房子不是已經贈與給我了嗎？」

我說：「對。」
「但是你未來把它賣掉，又是另外一個階段。」

一、先搞懂房地合一稅在算什麼

先不要被名字嚇到。

用裴哥最白話的方式講：

如果符合房地合一稅課稅範圍，未來出售房地時，會依規定計算房地交易所得，再依持有期間等條件適用相關稅率。

簡單理解：出售價格－取得成本－符合規定的相關費用－土地漲價總數額＝課稅所得

所以不是：「房子賣1,500萬，就直接乘一個稅率。」

二、最重要的問題：父母以前買多少，能不能直接算你的成本？

答案是：不能直接這樣理解。

這就是受贈房產最容易搞錯的地方。

假設：爸爸媽媽以前買房：1,000萬元。

後來把房子贈與給兒子。

幾年後兒子：1,500萬元出售。

很多人直覺就是：1,500－1,000＝500萬元。

但如果是受贈取得，而且適用房地合一稅，取得成本要按照受贈取得的相關規定認定。

所以：父母原本買多少錢，不能直接當成孩子未來出售的取得成本。

三、裴哥用一個簡單案例讓你比較好懂

假設爸爸媽媽：

當初買房：

1,000萬元。

後來贈與給兒子。

受贈時依規定計算的房屋評定現值及公告土地現值，假設調整後為：

600萬元。

幾年後兒子賣：1,500萬元。

這時候不能直接用：1,500－1,000＝500萬

來當成最後的房地合一稅課稅所得。

因為受贈房地的取得成本，要按照受贈取得的規定認定。

另外，如果有符合規定的取得、改良及移轉費用，也可能納入計算。

四、所以贈與是不是就比較不好？

裴哥不會這樣講。

因為每個家庭的需求不一樣。

有些父母就是希望：「現在就把資產交給孩子。」

有些父母則是：「房子先自己住，以後再處理。」

這兩種家庭狀況完全不同。

所以裴哥真正想提醒的是：不要只看今天的贈與稅。

還要看：未來會不會賣。

五、持有期間也很重要

房地合一稅的適用規定，會受到持有期間等因素影響。

房屋、土地持有期間原則上從取得日起算到交易日。

所以：「今天受贈，明天出售。」

跟：「受贈之後長期持有，未來才出售。」

不是同一件事情。

這也是為什麼裴哥遇到這種客戶時，不會只問：

「房子多少錢？」

還會問：
「什麼時候取得？」

「怎麼取得？」

「預計什麼時候賣？」

六、如果自己住，可能有自住房地優惠

這一點很多人會關心。

目前符合自住房地相關條件者，課稅所得在一定額度內可以享有免稅或優惠稅率。

但條件不能只記一個「住滿6年」。

例如相關規定還涉及：

• 本人或配偶、未成年子女設籍
• 持有並居住連續滿一定期間
• 交易前一定期間沒有出租
• 交易前一定期間沒有供營業或執行業務使用
• 過去是否曾適用相關優惠

所以裴哥會提醒：「自己住」是條件之一，不是看到自己住就一定有優惠。

七、裝修花的錢，為什麼裴哥一直叫你留資料？

八、房子贈與後，裴哥最建議保存哪些資料？

九、現在贈與跟未來出售，真的要放在一起看

裴哥遇到這種家庭，通常會把問題拆成兩個時間點。

現在父母要把房子給孩子。

要看：

贈與稅 土地增值稅 契稅

以及其他移轉成本。

未來孩子如果出售。

要看：
房地合一稅 
取得成本 
持有期間
符合規定的成本與費用
是否符合自住房地優惠

這樣才是完整的資產安排。

十、裴哥最後想跟你說

爸媽願意把房子給孩子，很多時候不是單純在算錢。

背後其實是：「我辛苦一輩子，這間房子以後留給你。」

所以這件事情，裴哥覺得更不能只看一個稅率。

如果真的準備做贈與，至少先把三件事情想清楚：

第一，現在贈與要付多少？

第二，爸媽未來還住不住？

第三，孩子未來會不會賣？

尤其第三件事情，真的不要等到房子要賣的時候才第一次想到。

因為那時候，可能已經來不及重新安排。

重點整理

• 房子贈與完成後，未來出售仍可能涉及房地合一稅。
• 受贈房地的取得成本，有特別的認定方式。
• 父母當年的買價，不一定能直接作為子女未來出售時的取得成本。
• 房地持有期間是計算相關稅務的重要因素。
• 自住房地優惠有特定條件，不是單純「自己住」就一定適用。
• 符合規定的改良、修繕及移轉費用，相關證明文件要妥善保存。
• 父母贈與房產時，最好同時評估「現在的移轉成本」與「未來出售成本」。

裴哥一句話：「房子送給你，是父母給你的資產；但未來要不要賣、怎麼賣，稅務問題最好在贈與前就先想清楚。」

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