共有房屋出售，30萬怎麼分？

夫妻或兄弟姊妹共同持有房屋，出售時，房地合一稅的必要費用，是每個人都能扣30萬元，還是大家合計只能扣30萬元？

答案是：多人共同簽訂同一份買賣契約，若都沒有提出費用證明，30萬元的推計費用上限，原則上要由所有出賣人分攤。

這是許多共有房屋屋主容易忽略的稅務細節。

01｜夫妻共同賣房，可以各扣30萬元嗎？

舉個例子。

王先生和太太共同持有一間房子，最近以3,000萬元出售。

王先生分得2,000萬元，太太分得1,000萬元。

兩人都沒有保留相關費用單據。

王先生心想：

「房地合一稅不是可以扣30萬元嗎？我們夫妻分別申報，應該可以各扣30萬元吧？」

其實不是這樣。

計算這類推計費用的上限時，關鍵不只是有幾位屋主，還要看買賣契約的訂立情形。

02｜沒有費用單據，可以扣多少？

依《所得稅法》第14條之6規定，個人申報房地合一稅時，如果無法提出取得、改良及移轉相關費用證明，稽徵機關得按成交價額3%計算費用，最高以30萬元為限。

例如：

房子賣500萬元，3%是15萬元。

房子賣1,000萬元，3%是30萬元。

房子賣2,000萬元，3%雖然是60萬元，但推計費用上限仍是30萬元。

這項規定是針對沒有提出費用證明時的推計方式，並不是所有實際交易費用都只能扣30萬元。

03｜夫妻賣3,000萬元，30萬元怎麼分？

回到王先生夫妻的例子。

成交總價3,000萬元，兩人共同簽訂一份買賣契約。

王先生分得2,000萬元，占總價三分之二。

太太分得1,000萬元，占總價三分之一。

因此，30萬元的推計費用上限要按收入比例分攤。

王先生：2,000萬 除 3,000萬 乘 30萬等於20萬元。

太太：1,000萬 除 3,000萬 乘 30萬等於10萬元。

夫妻合計可以列報的推計費用上限是30萬元，不是各扣30萬元、合計60萬元。

04｜如果分別簽訂契約，結果會不同嗎？

有可能。

如果是個人與建商合建案件，在同一交易日與多人分別訂定交易契約，則以各別交易契約的價款，分別計算推計費用，每份契約最高30萬元。

簡單說：

共同簽訂一份契約，依各出賣人的交易收入比例分攤30萬元上限。

符合國稅局所述的各別交易契約情形，則按各別契約價款計算。

不過，仍應以實際交易關係認定，不能單純為了增加扣除額而任意拆分契約。

05｜房子出售前，先做好這三件事

以房仲實務來說，我會提醒屋主：

第一，確認房屋由誰持有，是夫妻共有、兄弟姐妹共有，還是繼承後共同持有。

第二，確認買賣契約的訂立方式，避免誤算每位出賣人的推計費用。

第三，保留實際支付的費用單據，例如符合規定的仲介費、代書費及其他可認列費用。

有合法的實際費用證明，就可以依規定核實列報，不必只依賴3%的推計方式。

結論｜房地合一稅，不能只看有幾個屋主

很多人賣房時，只關心成交價和每個人分到多少錢，卻忘了確認申報時的費用怎麼計算。

尤其是夫妻、兄弟姐妹或多人共有房屋，出售前最好先把契約、取得成本與相關費用整理清楚。

房子有幾個人共有，不代表30萬元就能扣幾次。

賣房真正要算清楚的，不只是成交多少錢，而是扣完稅後，究竟留下多少錢。