專任委託、一般委託，怎麼選才適合你？

【房產眉角多｜柔驊慢慢說】

賣房現場｜專任委託、一般委託，怎麼選才適合你？

「柔驊，房子給一家賣比較好，還是多找幾家比較快？」

這個問題，很值得在簽委託前先聊清楚。

先說我的看法：

專任有專任的優點，一般也有一般的彈性。
要看你的需求，也要看房仲準備怎麼做。

委託書簽下去，房子不會自己長腳去找買方。
後面的行銷、帶看、回報與協調，才是真正要做的功課😆

🌿 兩種委託，先看懂這些差別

專任委託的核心，是委託期間內限制屋主自行出售或另外委託他人；一般委託則保留這些彈性。

簽約時要看實際條款，不能只看契約封面的名稱。

① 專任委託，要問「你準備怎麼幫我賣？」

單一窗口的好處，是帶看、出價與買方反應，比較容易集中整理。

但前提是，確實有人執行，也有人持續回報。

簽約前可以先問：

・準備在哪些平台曝光？
・照片、文案、影片怎麼安排？
・多久回報一次？
・沒有效果時，什麼時候檢討？

回報如果每次都只有：

「有在努力，有消息再跟您說。」

屋主聽久了，大概也只能回一句：
「我也有在期待。」😅

比起一句「很認真」，我更希望屋主知道：做了什麼、買方怎麼想、下一步怎麼調整。

② 一般委託，多了彈性，也要多做資訊整理

想保留自己找買方的機會，或希望同時接觸不同仲介，一般委託可以納入考慮。

但多家曝光，不代表買方人數一定等比例增加。

同一位買方，可能在不同平台詢問同一間房子。

電話接了三通，不一定是三組買方；
也可能是一位很認真做功課的買方，問了三家😂

建議把各家的帶看、出價、買方疑慮記下來，並統一對外售價與出售條件。

如果已經接受出價、收受定金或成交，也要立即通知其他受託仲介，避免重複交易。

③ 不論簽哪一種，這 5件事都要看清楚

✅ 委託方式
到底是專任還是一般？已有接觸中的親友買方，要不要另外約定？

✅ 委託價格與出售條件
價格是否含車位？設備留哪些？調價如何書面確認？不要只靠電話講過。

✅ 委託期間
哪一天開始、哪一天結束？延長怎麼處理？也可以先約好檢討進度的時間。

✅ 行銷、回報與授權
曝光方式、回報頻率、現場能否掛看板，以及是否授權代收定金，都要確認。

✅ 提前終止與違約責任
如果臨時不賣、自己找到買方，或期滿後與曾經介紹的客戶成交，可能有哪些費用？請對照實際契約逐項確認。

④ 只是一般委託，違約 沒有違約金的問題?

這點柔驊要特別提醒。

對於因可歸責於屋主事由終止的情況，設有必要費用的約定：須依實際情形檢據請領。

台灣房屋一般委託銷售契約書也有寫，屋主於委託期間或期滿之次日起三個月內，如果與仲介所帶看之客戶或客戶配偶及其二親等之內之親屬私下成交者，亦視為仲介已完成居間仲介之義務，屋主仍應依一般約第五條規定給付仲介服務報酬。

所以，別只問「簽多久」，
也要問清楚「如果情況改變，怎麼處理」。

⑤ 審閱期，別不好意思問

不動產委託銷售定型化契約及附件，審閱期間不得少於三日。

把資料帶回去看，有疑問就問清楚，不需要因為現場聊得愉快，就急著簽名。

仲介費怎麼算?

買賣雙方的仲介報酬合計，最高不得超過實際成交價金的6%；這是上限，並非固定費率，也不是買賣雙方各收6%。

🌿 柔驊會怎麼建議？

希望有人統整銷售資訊，又已了解對方的服務方式，可以評估專任委託。

想保留自售機會，或希望多家並行，一般委託也有它的用途。

如果家人還沒決定要不要賣、價格沒有共識，或產權與使用情形還不清楚，就先把這些事情理順。

委託方式可以討論，契約內容也應該看懂。

對我來說，值得屋主信任的服務，是讓你清楚知道房子正在怎麼賣，遇到問題有人說明，需要調整時有人一起想辦法。

先把事情講明白，後面才合作得安心😊

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冠帝不動產經紀有限公司
不動產經紀人：游皇閔（109）新北經字第003775號

資料來源｜內政部不動產委託銷售契約書範本、臺北市政府地政局、公平交易委員會。

官方參考：
契約範本與應記載事項
https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/G1020

※ 契約範本供參考；個案權利義務仍須依實際約定及適用法令判斷。

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