斡旋金付了10萬，突然不想買，錢拿得回來嗎？

【 房產眉角多 柔驊慢慢說 】

斡旋金付了10萬，突然不想買，錢拿得回來嗎？

🏠 「柔驊，我只是先出個價，現在不想買了，10萬元可以退給我嗎？」

買房時，看到一間喜歡的房子，價格也覺得可以接受。

房仲說：「不然我們先出個價，看看屋主願不願意賣？」

買方想想，好像也沒什麼問題，就付了10萬元斡旋金。

結果回家睡了一覺，開始想東想西。

「會不會買貴了？」

「房貸真的負擔得起嗎？」

「要不要再看看其他房子？」

隔天趕緊打電話：

「柔驊！我想了一晚，決定先不要買了，錢可以拿回來吧？」

😅 問題來了！斡旋金不是購物平台的購物車，放進去以後，想刪就刪。

但也不是付了斡旋金，就一定拿不回來。

關鍵在於：屋主有沒有接受出價？契約又是怎麼約定的？

今天柔驊就用10個問題，帶大家了解斡旋金最容易發生的交易爭議。

🔍 買方最常問的10個問題

Q1：什麼是斡旋金？為什麼出價要付錢？

斡旋金是買方透過房仲向屋主議價時，依雙方約定交付的款項。

目的通常是表達購買意願，並由房仲協助向屋主洽談。

但要特別注意！

買方並不是一定要付斡旋金，才能向屋主出價。

依公平交易委員會規範，買方可以選擇斡旋金方式，或使用內政部版要約書。

Q2：不付斡旋金，也可以請房仲幫忙出價嗎？

可以！

買方可以選擇使用內政部版要約書，不必先交斡旋金。

但要約書同樣具有法律意義，不是隨便寫寫就沒有責任。

Q3：付了10萬元，屋主還沒答應，可以拿回來嗎？

通常可以依斡旋契約約定辦理撤回及返還。

但買方應先確認契約的撤回方式、期限及退款條件。

如果決定不買，建議立即以書面通知房仲，留下時間及通知紀錄。

不要只傳一句「我不要了」，就以為事情已經處理完成。

Q4：屋主已經接受我的價格，但我還沒簽正式買賣契約，

可以反悔嗎？

⚠️ 這就是最容易產生糾紛的地方！

依《民法》第153條，當事人對契約必要事項意思表示一致，契約就可能成立，不一定要等正式買賣契約簽完才有法律效力。

如果屋主已依有效的斡旋契約接受出價，買方反悔，就可能涉及定金沒收、違約責任或其他法律爭議。

Q5：斡旋金跟定金一樣嗎？

不完全一樣。

斡旋金通常是在議價階段交付。

定金則涉及《民法》第248條及第249條規定。

實務上，斡旋契約可能約定：屋主接受出價後，斡旋金轉為定金。

所以簽署文件時，一定要看清楚轉換條件。

Q6：屋主接受後，我反悔，10萬元一定會被沒收嗎？

不一定，但確實有風險！

如果款項已依約轉為定金，而且是因可歸責於買方的原因導致契約不能履行，依《民法》第249條，原則上可能不得請求返還定金。

但仍須確認契約是否成立、款項性質及雙方約定，不能只看「斡旋金」三個字就下結論。

Q7：如果是屋主反悔不賣呢？

要看契約及款項性質。

如果已經成立契約，並且符合《民法》第249條定金規定的適用條件，因可歸責於收受定金的一方導致契約不能履行，可能涉及加倍返還定金。

但不是所有屋主反悔的情況，都能直接要求雙倍返還斡旋金。

Q8：屋主沒有接受出價，斡旋金怎麼辦？

如果斡旋期限屆滿，屋主沒有接受出價，原則上應依斡旋契約約定返還款項。

買方可以向房仲確認返還方式及時間。

Q9：買方擔心貸款不足，可以先付斡旋金嗎？

可以考慮出價，但要特別謹慎。

例如，原本預計貸款八成，最後銀行只核准七成，買方突然需要多準備一筆頭期款。

如果貸款不足的處理方式沒有事先約定，日後就容易發生爭議。

建議出價前先評估貸款條件，必要時將相關條件及未達成時的處理方式，

與賣方協商並明確寫入文件。

Q10：買方要怎麼避免斡旋金糾紛？

柔驊建議掌握六個重點：

① 先確認自己真的喜歡這間房子。

② 了解附近成交行情，不要衝動出價。

③ 確認貸款能力與自備款。

④ 看清楚斡旋期限、撤回及退款條件。

⑤ 了解屋主接受出價後的法律效果。

⑥ 所有重要約定盡量以書面留下紀錄。

🌿 柔驊提醒你

在房仲服務20年，我覺得買方出價前，最重要的不是準備好10萬元斡旋金。

而是先問自己三個問題：

「這間房子，我真的喜歡嗎？」

「這個價格，我真的可以接受嗎？」

「如果屋主答應了，我真的準備好買了嗎？」

因為出價不是單純試探屋主的底價。

房仲有責任把流程、權利義務與可能的風險說清楚，買方也應該充分了解後再做決定。

買房可以慢慢考慮，但出價不能隨便決定。

畢竟買房不是網購，沒有保證七天鑑賞期，更不是按個取消訂單就沒事了。😂

❤️ 如果你已經出價，屋主也接受了，卻突然後悔，你覺得斡旋金應不應該退還？

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📚 政府官方法規與資料來源

1. 公平交易委員會｜對於不動產經紀業之規範說明

https://law.ftc.gov.tw/law/LawContent.aspx?id=FL011931

第九點說明，房仲收取斡旋金前，應以書面告知斡旋金與內政部版要約書的差異，以及買方可以自由選擇。

2. 法務部全國法規資料庫｜民法

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCODE=B0000001

相關條文：

• 第153條：契約成立

• 第154～158條：要約及其拘束力、失效

• 第248條：收受定金的效力

• 第249條：定金返還及相關責任

• 第250～252條：違約金相關規定

3. 內政部不動產資訊平台｜契約書範本

https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/G1020

可查詢不動產委託銷售契約及要約書相關規定。

本文為一般不動產交易知識分享，實際斡旋金能否返還，仍須依契約約定、雙方意思表示及個案事實判斷。

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