屋主開價1,500萬，出多少才不算亂殺價？

【 房產眉角多 柔驊慢慢說 】

屋主開價1,500萬，出多少才不算亂殺價？

🏠 「柔驊，這間房子開1,500萬，我出1,200萬會不會太低？」

這是買方看完喜歡的房子後，很常出現的問題。

有些買方很客氣，怕出價太低得罪屋主。

有些買方則是很有勇氣，一開口就砍300萬！

我常開玩笑說：

「議價不是在菜市場買青菜，老闆開100元，你喊50元，看他要不要賣！」 😂

房子能不能談到好價格，重點不是你敢砍多少，而是你的出價有沒有依據。

今天柔驊就來聊聊，買房到底應該怎麼出價，才比較有機會買到自己喜歡的房子。

🔍 買方最常問的10個問題

Q1：屋主開價1,500萬，我到底可以殺多少？

沒有一定的答案！

有些房子開價接近行情，有些則預留比較多的議價空間。

所以不能直接認為每間房子都能打九折。

出價前，應該先了解附近成交行情、房屋條件及屋主的價格期待。

Q2：實價登錄一坪45萬，屋主卻開55萬，是不是太貴？

不一定！

同一條路、甚至同一棟大樓，不同樓層、採光、屋況、車位條件，都可能影響價格。

實價登錄是重要參考，但不是所有房子的統一售價。

Q3：附近有一間成交1,200萬，我是不是也能出1,200萬？

先別急！

要確認兩間房子是否真的具有可比性。

例如：

• 權狀坪數是否相近？

• 樓層及屋齡是否相近？

• 有沒有車位？

• 採光、格局、裝潢是否不同？

• 成交時間是不是距離現在太久？

比較條件越接近，參考價值通常越高。

Q4：屋主開價很高，我出低一點會不會很失禮？

不會！

買方有權提出自己認為合理的價格，屋主也有權決定是否接受。

重點是讓對方知道你的出價依據，而不是只有一句「我覺得太貴」。

Q5：房子掛賣很久，是不是代表屋主很急？

不一定。

賣很久可能是開價偏高、屋況條件特殊，也可能只是屋主不急著賣。

不能只因為廣告刊登很久，就認定屋主一定願意大幅降價。

Q6：第一次出價，要不要故意壓很低，留空間慢慢加？

這要看房子的市場競爭情況。

如果是熱門案件，價格合理、又有其他買方競爭，出價太低可能錯失機會。

如果開價明顯高於可比較成交行情，就可以用客觀資料提出合理議價。

Q7：房子需要重新裝潢，可以要求屋主降價嗎？

是可以提出！

但要注意，買方想換自己喜歡的裝潢風格，與房屋本身有需要修繕的問題，是不同的情況。

例如漏水、管線老舊等必要修繕，可以取得估價單，作為議價參考。
但裝潢要花一百萬或五百萬那是個人想法!!

Q8：房仲說有其他買方也喜歡，我要趕快加價嗎？

先確認資訊，不要只因為擔心買不到就超出預算。

可以詢問目前是否有其他出價或洽談情況，但也要了解，有其他人看屋，不代表一定有人出價，更不代表已經成交。

Q9：屋主不接受我的出價，是不是就沒機會了？

不一定！

有時雙方只是價格認知不同。

如果買方真的喜歡，可以請房仲協助了解雙方的價格差距，評估是否還有協商空間。

但也不要因為捨不得放棄，就一直加價到超過自己可以負擔的範圍。

Q10：怎麼知道自己的出價合理不合理？

柔驊建議，先掌握三個數字：

① 附近可比較的成交行情

② 房屋必要修繕及額外支出

③ 自己真正能負擔的購屋預算

這三個數字，比單純問「可以殺幾成」更重要。

💰 舉個例子：1,500萬的房子，怎麼評估出價？

假設有一間房子：

• 屋主開價：1,500萬元

• 附近條件相近的成交案例：約1,350～1,400萬元

• 房屋需要部分修繕：估計約30萬元

那麼買方可以先依成交行情、屋況差異及修繕成本，評估自己的合理出價區間。

例如，經過比較後，認為1,320～1,350萬元符合自身預算與物件價值，就可以用這個區間作為協商參考。

但這只是示範計算，並不是所有開價1,500萬的房子，都適合出1,320萬。

也要注意，若比較案例的成交價格已反映相同屋況，就不能把修繕成本重複扣除。

議價不是比誰砍得狠，而是比誰更了解房子的價值。

🌿 柔驊提醒你

在三重服務20年，我看過不少買方，明明很喜歡一間房子，卻因為一直想著「會不會還能再便宜一點」，最後眼睜睜看著別人成交。

也看過買方一時衝動，因為怕買不到就不斷加價，成交後反而開始擔心自己是不是買貴了。

所以我常提醒買方：

「買房不是一定要買到最低價，而是要買在自己能負擔、也認為值得的價格。」

房子不是每天都在買的東西，出價前多做功課，總比成交後每天懷疑人生好。😆

❤️ 如果你喜歡的房子開價1,500萬，但附近成交行情約1,350萬，你會先出多少？

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全台成交價查詢

📚 政府官方資料與交易注意事項

1. 內政部不動產交易實價查詢服務網

https://lvr.land.moi.gov.tw/

可查詢成交總價、單價、交易日期、屋齡、建物型態及其他交易資訊。

注意：實價登錄呈現的是已發生的交易，不代表同區域所有房屋都應以相同價格成交。

2. 內政部消費者買賣房屋須知

https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/G1030

提供購屋、看屋及交易安全相關注意事項。

3. 內政部成屋買賣契約書範本

https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/G1020

可查詢買賣契約範本及定型化契約相關規定。

4. 公平交易委員會｜斡旋金與要約書

https://www.ftc.gov.tw/upload/210e9425-a020-4cd5-a657-f2cae0042d13.pdf

買方提出價格時，也應了解斡旋金與要約書的差異，以及賣方承諾後可能產生的法律效果。

本文價格均為情境示範，非特定房屋的市場估價或成交行情。

新北房仲推薦｜王柔驊

🏡 一生榮華　從房開始

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