龍潭共有工業地要租給工廠，要幾個共有人同意？民法第 820 條：人數和持分都要過半

龍潭共有工業地要出租，民法第 820 條的門檻是共有人過半數、且應有部分合計過半數同意；例外有 2 個：另有約定、持分逾三分之二。👉 延伸閱讀（官網）：工業地產權調查全攻略。

門檻怎麼算。出租一般認為屬於共有物的管理。賣整筆地看土地法第 34 條之 1，出租、管理看民法第 820 條，兩者的同意門檻算法一樣，但出租不涉及其他共有人優先承購的問題。第 820 條第 1 項：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。舉例：5 位共有人，要 3 位以上同意、而且這幾位的持分加起來超過一半；如果其中 1 位持分就超過三分之二，他一個人同意即可。

不同意的人怎麼辦。同條第 2 項：管理顯失公平者，不同意的共有人得聲請法院裁定變更；第 4 項：共有人依第 1 項作管理決定，有故意或重大過失致共有人受損害的，對不同意的共有人連帶負賠償責任。所以租金、租期要合理，決定的過程要留紀錄。

還沒談好之前。第 818 條：各共有人按其應有部分，對共有物之全部有使用收益之權。第 820 條第 5 項：簡易修繕及其他保存行為，各共有人可以單獨做。租給工廠是長期的事，最好由同意的共有人一起簽約，並把租金怎麼分配寫清楚。

「張元澤 × 龍潭共有工業地」接到共有地出租，第一步是把謄本上每位共有人的持分列成表，算出能不能過門檻。

我是張元澤。共有土地不是一個人說了算，也不是要全部人同意；把人數和持分算清楚，出租才談得下去。

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