簽約、用印、完稅、交屋，買房流程到底要多久？

【 房產眉角多　柔驊慢慢說 】

🏠 簽約、用印、完稅、交屋，買房流程到底要多久？

買方 7 問＋賣方 7 問       14 個常見問題一次搞懂！

「柔驊，我房子都簽約了，什麼時候可以搬進去？」

「房子賣掉了，怎麼還沒收到全部的錢？」

「代書說已經完稅，是不是代表房子過戶了？」

這些問題，幾乎每次買賣房子都有人問！

很多人以為買賣雙方談好價格、簽個名、付完錢，就可以開開心心交鑰匙。

其實，買賣房子不像買菜，錢付了就能把房子提回家！😆

從簽約到交屋，中間還有好幾個重要環節。

今天柔驊就帶大家了解，房屋買賣到底怎麼走，買方、賣方又該注意什麼。

 一、買房流程有哪些？

一般中古屋買賣，可以用以下六個階段來理解：

① 簽約

• 雙方確認成交價格及交易條件。

• 簽訂買賣契約。

• 約定付款方式、交屋日期及特殊條件。

• 依契約支付簽約款。

② 用印

• 買賣雙方準備移轉登記文件。

• 辦理相關文件簽章及用印。

• 賣方依案件需要提供印鑑證明。

• 買方同步準備銀行貸款文件。

③ 完稅

• 申報契稅。

• 申報土地增值稅。

• 收到稅單後，依期限繳納相關稅費。

④ 產權過戶

• 向地政事務所申請所有權移轉登記。

• 有房貸需求者，辦理抵押權設定。

• 確認買方已完成產權登記。

⑤ 貸款撥款、尾款結算

• 依銀行審核及撥款條件辦理。

• 處理賣方原貸款清償及抵押權塗銷。

• 結清應付房屋價款。

⑥ 交屋

• 現場確認屋況與設備。

• 結算水費、電費、瓦斯費、管理費。

• 點交鑰匙、門禁卡及相關文件。

• 簽署交屋確認文件。

提醒：實務上有些作業會重疊進行，實際先後順序及付款安排，仍以買賣契約、履約保證約定和銀行作業為準。

 二、買方最常問的 7 個問題

Q1：我已經簽約了，房子就是我的了嗎？

A：還不是！

簽訂買賣契約，代表買賣雙方已經對交易內容作成約定。

但不動產所有權移轉，原則上還要辦理地政登記。

所以「簽約完成」與「產權過戶完成」是兩件不同的事。

也提醒買方，不要以為簽約了，就可以自行進屋裝潢或更換門鎖。

Q2：簽約後，大概多久可以交屋？

A：一般中古屋約 1～2 個月規劃，但不是固定期限，像現在貸款不易 有時會3~4個月才完成交屋。

如果銀行貸款、稅務與產權都很順利，有機會較快完成。

如果遇到以下情況，就可能延長：

• 貸款審核或撥款延遲。

• 賣方需要清償原有房貸。

• 產權有特殊情況。

• 需要處理抵押權塗銷。

• 房屋仍有租客居住。

• 賣方需要時間搬家。

真正的交屋日期，應以契約約定及雙方後續合法協議為準。

Q3：銀行鑑價可以貸八成，就一定會貸八成嗎？

A：不一定！

銀行鑑價只是貸款評估的一部分。

實際核貸還會考量買方的收入、信用、既有負債、房屋條件、適用的貸款規範及銀行授信審核。

鑑價金額、核貸金額、實際撥款金額，不一定相同。

建議買方在簽約前先確認自己的貸款條件；如有貸款不足的疑慮，應把相關風險及處理方式談清楚，必要時明確約定在契約裡。

Q4：買房子是不是只要準備頭期款？

A：不是！還有其他費用。

除了自備款，可能還需要準備：

• 契稅。

• 印花稅。

• 所有權移轉登記規費。

• 地政士費用。

• 抵押權設定及相關銀行費用。

• 仲介服務費（如有）。

• 依約應負擔的其他費用。

另外，交屋後也可能需要裝潢、添購家具與家電。

所以買房預算千萬別算到剛剛好，還要預留一筆周轉資金。

Q5：已經完稅，為什麼還不能交屋？

A：因為完稅不代表整個交易都完成了。

完稅後，還需要確認所有權移轉、貸款設定、銀行撥款、原貸款清償，以及契約約定的其他事項。

所以，代書通知「稅金繳好了」，不等於已經可以領鑰匙。

Q6：交屋時一定要到現場嗎？

A：強烈建議親自到場驗收，無法到場也應安排可信任的人協助確認。

建議檢查：

• 水電、瓦斯是否正常。

• 衛浴與排水有沒有異常。

• 原約定保留的家具家電是否齊全。

• 有無新增漏水、損壞或其他屋況變化。

• 房屋是否已依約騰空。

• 鑰匙、磁扣、遙控器是否點交完整。

• 各項費用是否結清。

若發現問題，建議拍照記錄，並把雙方同意的處理方式寫入交屋文件，避免事後各說各話。

Q7：房子已經過戶到我名下，賣方卻還沒搬走，怎麼辦？

A：先看契約約定的交屋日期與騰空條件。

產權移轉和實際交屋不一定是同一天。

如果賣方未依約交屋，應先透過仲介、地政士協調，並依契約約定處理遲延交屋及相關責任。

如果買方急著搬家、裝潢或退租，更應在簽約前確認交屋日期，必要時把違約處理方式寫清楚。

🏠 三、賣方最常問的 7 個問題

Q8：房子簽約了，是不是代表一定成交，不會有變數？

A：簽約代表交易已有法律約束力，但不代表完全沒有履約風險。

後續仍可能遇到買方貸款不足、未依期付款、雙方對屋況有爭議，或產權文件需要補正等情況。

如果一方無法履約，就要依實際原因、契約約定及法律規定判斷責任。

所以賣房不能只看買方願意出多少錢，也要評估買方的付款能力與交易條件。

Q9：我房子賣掉了，為什麼還不能馬上拿到全部房款？

A：因為買賣價金通常會依契約分階段支付。

實務上常見簽約款、備證或用印款、完稅款、交屋尾款等安排。

如果使用價金履約保證，款項可能依約先存入專戶，待符合撥款條件後才支付給賣方。

因此，簽約日期不等於全部房款入帳日期。

Q10：賣房子的稅，是不是全部由賣方負責？

A：不是！不同稅費有不同的法定納稅義務人。

一般房地買賣：

• **契稅：**原則上由買方繳納。

• **土地增值稅：**原則上由賣方繳納。

• **房地合一所得稅：**符合課稅範圍時，由出售房地的納稅義務人依法申報繳納。

• **印花稅及其他交易費用：**依稅法規定及契約約定分擔。

要注意，房地合一稅和土地增值稅是不同稅目，不要混為一談。

Q11：房子還有房貸，可以先賣掉嗎？

A：可以！

很多中古屋出售時，原本就還有銀行貸款。

實務上會依交易安排，以賣方自有資金或買賣價金清償貸款，再辦理原抵押權塗銷。

但要先向銀行確認貸款餘額、清償條件及是否有提前清償費用。

如果原貸款金額較高，也要提早確認成交價金是否足以清償，避免影響交易。

Q12：賣房子還需要繳房地合一稅嗎？什麼時候申報？

A：是否適用房地合一稅，要先看房地取得時間與個案條件。

若屬個人房地合一稅課稅範圍，原則上須在完成所有權移轉登記日的次日起 30 日內申報。

這和買賣過程中申報契稅、土地增值稅的期限不同。

即使符合免稅或無應納稅額的情形，仍應確認是否有申報義務。

建議賣方在委託出售前就先估算稅費，不要等成交後才發現稅金和預期不同。

Q13：買方貸款一直沒有核准，賣方可以直接解除契約嗎？

A：不能只因為貸款延遲，就一律認定可以立即解除契約。

必須先看雙方有沒有約定貸款不足的處理方式、付款期限、催告程序及違約責任。

若買方因個人信用或財務因素無法核貸，與銀行作業延遲、其他約定條件未成就，法律效果可能不同。

建議由雙方先釐清原因，再依契約及法律規定處理，不要只憑口頭認定誰違約。

Q14：交屋當天，賣方還有哪些事情需要注意？

A：除了搬空房屋，還有不少細節。

賣方應依約確認：

• 房屋及附屬設備點交。

• 約定保留的家具家電。

• 鑰匙、門禁卡、遙控器交付。

• 水電、瓦斯、管理費等費用結算。

• 是否有未完成的修繕事項。

• 房屋現況與契約約定是否一致。

最重要的是：口頭講好的事情，最好留下書面紀錄。

⏰ 四、三個特別容易搞混的期限

**① 契稅申報：**一般買賣案件，原則上自契約成立日起 30 日內申報。

**② 土地增值稅申報：**一般土地買賣移轉，原則上自訂定契約日起 30 日內申報土地移轉現值。

**③ 個人房地合一稅申報：**符合課稅範圍者，原則上自完成所有權移轉登記日的次日起 30 日內申報。

⚠️ 注意：這三個「30 天」，起算事件並不完全相同。個別案件如有法定特殊情形，應依規定判斷。

❤️ 柔驊的小提醒

買房子，買的不只是一間房子，更是未來的生活。

賣房子，賣的也不只是一個價格，更關係到資金安排和下一步規劃。

有時候，房屋交易真正讓人擔心的，不是成交價格，而是：

「錢什麼時候到位？」

「貸款會不會出問題？」

「到底什麼時候能交屋？」

所以，一位專業的房仲，不只是協助買賣雙方談價格，更重要的是在交易過程中，把流程、風險、時程與每個環節需要注意的事情說清楚。

房子成交是開始，安心交屋才是完整的服務。

📚 政府官方參考資料

1. 內政部｜成屋買賣契約書範本、定型化契約規範

https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/G1020

2. 高雄市稅捐稽徵處｜買房停看聽（交易流程）

https://web2.kctax.gov.tw/etransfer/buy_house.html

3. 財政部｜契稅申報期限與注意事項

https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-manual/local/deed-tax/RPO5lLl

4. 財政部｜土地增值稅課徵及申報期限

https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-manual/local/land-value-increment-tax/noaGA0q

5. 財政部｜個人房地合一稅申報規定

https://www.mof.gov.tw/houseandland/multiplehtml/de144e74630c4ac59f2d84a068c889c9

6. 內政部｜不動產實價登錄查詢服務

https://lvr.land.moi.gov.tw/

新北房仲推薦｜王柔驊

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