第二戶房貸放寬到七成，換屋族真的比較好買房了嗎？

【 房產眉角多　柔驊慢慢說 】

🏠 第二戶房貸放寬到七成，換屋族真的比較好買房了嗎？

買方 7 問＋賣方 7 問

14 個常見問題一次搞懂！

「柔驊，我現在有一間房子，想換大一點的房子，聽說第二戶可以貸七成了？」

「那我是不是不用急著賣掉原本的房子？」

「如果銀行說可以貸七成，是不是代表我只要準備三成自備款？」

最近有房子的買方，特別是想從公寓換到電梯大樓、兩房換三房、三房換有車位的家庭，都會關心這項政策。

畢竟換房子不像換手機，舊的還能先放在抽屜裡！😆

舊屋沒賣，新屋又要買，中間最麻煩的往往不是找不到喜歡的房子，而是資金如何銜接。

今天柔驊就來跟大家聊聊，這次央行第二戶房貸放寬，究竟幫助了誰？

還有哪些交易風險不能忽略？

一、先看懂 2026 年最新房貸規定

中央銀行自 115 年 9 月 18 日起，將自然人第二戶購屋貸款最高成數：

原本六成 → 調整為七成

但是要注意：

✅ 七成是央行允許的最高成數，不是保證核貸成數。
✅ 一般第二戶購屋貸款仍不得有寬限期。
✅ 銀行仍會審查收入、信用、負債及房屋鑑價。
✅ 真正的自住換屋族，另有符合條件才能適用的換屋協處措施。

目前央行主要的住宅貸款限制包括：

以上為一般規定；符合特定換屋協處條件者，可能有例外。不同類型限制如有重疊，也須依央行規定及銀行認定辦理。

🟢 二、買方最常問的 7 個問題

Q1：我名下有一間房子，現在想買第二間，就一定可以貸七成嗎？

A：不一定！

央行放寬的是第二戶購屋貸款的「最高成數上限」，並不是規定每家銀行都必須核貸七成。

銀行仍會評估：

① 買方的收入是否穩定。
② 原本房貸每月繳多少。
③ 是否還有信貸、車貸或其他負債。
④ 新購房屋的地點及屋況。
⑤ 銀行對新屋的鑑價金額。
⑥ 買方的信用與還款能力。

所以即使央行允許最高七成，銀行也可能只核准六成或更低。

政策上限，不等於實際核貸。

Q2：房價 2,000 萬，貸七成和六成差多少？

A：假設銀行鑑價及適用計算基礎都是 2,000 萬，差了 200 萬元！

也就是說，若實際核貸能從六成增加到七成，買方一開始需要拿出的房屋價金，可以減少 200 萬元。

但是！

貸款多了 200 萬，未來也要支付更多的本金及利息。

而且契稅、登記費、仲介服務費、地政士費等交易成本，仍需要另外準備。

貸款成數放寬，是降低購屋初期的資金門檻，不代表買房成本變低。

Q3：我的房子還沒賣，可以先買新房子嗎？

A：可以，但要先評估資金與貸款風險。

這就是大家常說的「先買後賣」。

例如：

原本住在三重 40 年公寓，因為家中長輩膝蓋不好，想換有電梯的大樓。

好不容易看到喜歡的三房車位，卻還沒把舊屋賣掉。

如果先買新屋，可能需要同時負擔：

• 原房屋貸款。

• 新房屋貸款。

• 新屋頭期款。

• 兩間房屋的持有費用。

• 搬家、裝潢及其他支出。

所以先買後賣不是不行，而是需要提早規劃。

Q4：真正的換屋族，可以不受七成限制嗎？

A：符合央行「實質換屋自住」協處措施者，有機會不受一般第二戶七成上限及不得有寬限期的限制。

這和一般購買第二間房子不同。

依央行規定，名下已有一戶房貸的換屋族，如經銀行同意並辦理切結，須於第二戶購屋貸款撥款後 18 個月內完成指定事項，包括：

① 出售原房貸擔保房屋。
② 完成產權移轉登記。
③ 清償原房貸。
④ 塗銷原房貸抵押權。

符合協處條件，不代表銀行一定核貸八成或一定提供寬限期。

銀行仍保有審核權限，也可能採取更嚴格的貸款條件。

Q5：18 個月內沒有賣掉舊屋，會怎樣？

A：可能面臨嚴重的違約後果！

如果已經和銀行簽署換屋協處切結，卻沒有依約完成出售、過戶、清償及抵押權塗銷，可能產生：

• 取消原本核給的寬限期。

• 被要求補回貸款成數差額。

• 被要求償還特定期間原應攤還的本金。

• 追溯計收罰息。

• 其他切結約定的違約責任。

所以柔驊要提醒：

18 個月是有條件的換屋履約期限，不是銀行無條件給你 18 個月慢慢賣。

Q6：如果原本的房子沒有貸款，現在要換屋，還算第二戶嗎？

A：不一定，不能只用名下幾間房來判定。

央行對部分貸款條件，會區分「名下有無房屋」及「名下房貸戶數」。

例如名下有一間已繳清貸款的房子，再申辦購屋貸款，可能是「名下有房屋者的第一戶購屋貸款」，而不是第二戶購屋貸款。

這類案件央行沒有另訂成數上限，但原則上不得有寬限期。

若符合實質自住換屋協處條件，也可能透過切結獲得寬限期方面的協處。

所以買方應先讓銀行確認自己的房屋及房貸歸戶情況。

Q7：第二戶房貸七成，還能申請寬限期嗎？

A：一般第二戶購屋貸款，仍然不得有寬限期。

很多人聽到貸款放寬，誤以為：

「既然可以貸七成，應該也可以先只繳利息吧？」

不是喔！

一般適用央行第二戶管制的貸款，仍不得有寬限期。

只有符合特定例外，例如實質換屋自住協處，且經銀行同意並符合切結條件者，才可能有不同安排。

所以計算每月房貸時，一定要把本金和利息一起算進去。

🟠 三、賣方最常問的 7 個問題

Q8：第二戶貸款放寬，代表買方變多、房子比較好賣了嗎？

A：可能減輕部分買方的自備款壓力，但不代表買氣一定全面回升。

這次調整對原本有購屋需求、又具備還款能力的買方，可能有幫助。

但買方還是會考慮房價、利率、收入、未來負擔與市場行情。

對屋主而言，不能只因為貸款放寬，就認為房子可以隨意提高開價。

真正影響成交的，仍然是價格、條件、屋況和買方的付款能力。

Q9：買方已經有一間房子，我該擔心他買不起嗎？

A：不能只因買方名下有房，就認為他沒有購買能力。

有些換屋族原本的房子已經增值，手上也有儲蓄，資金實力可能很好。

但如果買方的頭期款必須等舊屋賣掉才能支付，就需要注意付款銜接。

建議確認：

① 買方自備款是否已準備好。
② 是否需要出售原屋才能付款。
③ 銀行是否已做初步評估。
④ 契約付款時程能否配合。
⑤ 貸款不足時如何處理。

買方有沒有房子，不是唯一重點。

買方能不能依約付款，才是賣方真正要確認的事。

Q10：換屋族來買我的房子，要等他舊屋賣掉才能成交嗎？

A：不一定，要看雙方怎麼約定。

有些買方資金已足夠，不需要等舊屋賣掉。

有些則希望把「舊屋順利出售」作為購買新屋的條件。

如果買賣雙方同意這種安排，應清楚約定：

• 舊屋出售的期限。

• 買方各期付款日期。

• 條件未成就的處理方式。

• 貸款不足時的責任。

• 解除契約或違約的相關安排。

不要只在聊天時說一句：

「應該很快就賣掉了啦！」

房屋交易涉及的金額很大，承諾最好寫清楚。

Q11：買方說銀行可以貸七成，屋主就可以放心簽約嗎？

A：還不能完全放心。

「銀行可以評估七成」與「正式核貸七成」，是不同的事情。

有時候銀行核貸成數沒問題，但鑑價沒有達到成交價。

例如：

成交價 2,000 萬元。

銀行鑑價只有 1,800 萬元。

假設銀行核准按鑑價七成貸款：

1,800 萬 × 70%＝1,260 萬元。

買方需要準備的房屋價金差額是：

2,000 萬－1,260 萬＝740 萬元。

而不是原本以為的 600 萬元。

所以即使買方說可以貸七成，也要確認銀行鑑價及實際可貸金額。

Q12：買方貸款不足，屋主可以直接沒收訂金嗎？

A：不能一概而論。

買方貸款不足的原因很多，例如：

• 個人信用問題。

• 收入不足。

• 銀行鑑價不足。

• 政策限制。

• 貸款審核延遲。

能不能解除契約、如何處理已支付的款項，要看買賣契約內容、是否約定貸款條件、違約責任及個案事實。

而且「斡旋金」、「定金」和已依契約支付的買賣價款，法律性質也可能不同，不能全部視為屋主可以直接沒收的金額。

簽約前把貸款不足的處理方式約定清楚，比事後爭執更重要。

Q13：我也是換屋族，應該先賣舊屋還是先買新屋？

A：兩種方式都有優缺點，沒有每個人都適用的標準答案。

先賣後買：

✅ 比較容易掌握可動用資金。
✅ 能降低同時背負兩筆貸款的壓力。
⚠️ 可能需要暫時租屋或協調較長交屋期。
⚠️ 有可能一時找不到適合的新屋。

先買後賣：

✅ 找到喜歡的房子比較能立即掌握機會。
✅ 搬家與裝潢時間可能比較有彈性。
⚠️ 資金壓力可能較大。
⚠️ 舊屋出售速度及價格有不確定性。
⚠️ 如使用換屋協處，必須遵守切結期限。

柔驊的建議是：

如果資金比較緊，先把舊屋行情、預估淨得款項及新屋貸款條件算清楚，再決定順序。

Q14：我賣房是為了換屋，交屋日期可以和買方協調嗎？

A：可以，雙方同意並寫入契約即可。

例如賣方想先賣舊屋，卻希望等新家整理好才搬走。

此時就可以和買方討論較長的交屋安排。

但需要明確約定：

• 產權移轉及付款日期。

• 實際交屋日期。

• 房屋騰空條件。

• 水電、管理費的分擔。

• 若遲延交屋如何處理。

不要以為過戶了就可以繼續無期限住在裡面，也不要讓買方以為付款後一定能立即拿到鑰匙。

四、柔驊幫你算｜第二戶七成，真的比較輕鬆嗎？

以購買 2,000 萬元房屋為例。

假設銀行鑑價也是 2,000 萬元，年利率 2.5%、貸款 30 年、本息平均攤還，且無寬限期：

 以上為假設情境試算，不含其他交易費用，也不是銀行承諾的實際貸款條件。

從這個例子可以看出：

自備款少了 200 萬元，但每個月房貸多了約 7,902 元。

如果舊屋還有房貸，就必須把兩間房子的負擔一起評估。

所以貸款成數提高，解決的是部分購屋資金問題，不代表家庭財務壓力一定變小。

❤️ 柔驊的小提醒

很多人換房子，不是因為原本的房子不好，而是因為生活需求改變了。

以前兩個人住兩房剛剛好，後來多了孩子，開始覺得空間不夠。

以前爬四樓覺得運動很好，現在長輩膝蓋不舒服，才發現電梯有多重要。

房子會陪著我們走過不同的人生階段，換屋也是很自然的需求。

央行這次把第二戶房貸上限放寬到七成，對部分換屋族而言，

確實多了一點資金彈性。

但柔驊更想提醒大家：

不要只問銀行能貸多少，更要問自己每個月能安心負擔多少。

換屋應該是為了提升生活品質，而不是換了一間更好的房子，卻讓全家每天為房貸擔心。

買房、賣房、換房，每一步都要算清楚。

房產眉角多，柔驊慢慢說！


歡迎留言分享！
RT頻道：https://www.rtube.com.tw/@0920271463

服務要超越客戶的期待。

加好友

 柔驊帶你吃美食

全台成交價查詢

📚 官方參考網站

1. 中央銀行｜115 年 9 月理監事會議決議：第二戶貸款由六成調升至七成

https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-302-192864-4319f-1.html

2. 中央銀行｜不動產抵押貸款業務規定問與答（115 年 9 月 18 日生效）

https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-4223-124873-79d4c-1.html

3. 中央銀行｜實質換屋自住族第二戶貸款協處措施

https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-6299-175308-af4be-1.html

4. 中央銀行｜名下有房但無房貸者的換屋協處措施

https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-6299-175305-03cd4-1.html

5. 中央銀行｜最新不動產貸款總體審慎措施

https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-1054-50564-FDFFB-1.html

6. 內政部｜不動產實價登錄查詢服務

https://lvr.land.moi.gov.tw/

🏡 新北房仲推薦｜王柔驊

一生榮華　從房開始

買房｜賣房｜換屋規劃｜貸款條件諮詢協助｜房產稅務提醒｜交易風險把關

台灣房屋 三重重陽特許加盟店
冠帝不動產經紀有限公司

📱 王柔驊：0920-271-463
☎️ 公司電話：02-8988-2313

有換屋需求，歡迎一起討論，先把資金與交易時程規劃好，再安心找房子！

#房產眉角多柔驊慢慢說 #王柔驊 #第二戶房貸 #換屋族 #房貸七成 #先買後賣 #三重房仲 #台灣房屋