2026賣房稅費懶人包｜房地合一稅、土地增值稅與實拿金額｜土城雙采

2026賣房稅費懶人包｜房地合一稅、土地增值稅與實拿金額一次看懂！

賣方安心指南｜土城雙采・采蓁 × 采臣

房子賣了2,000萬，最後真的能拿回2,000萬嗎？

不少屋主準備賣房時，最在意的通常是房屋行情、開價多少、能不能順利成交。

但其實還有一件非常重要的事，往往要到交易開始後才會想到。

「賣房到底要繳哪些稅？扣掉貸款和交易費用後，實際還剩多少錢？」

尤其房地合一稅有新舊制之分，不同取得時間、持有年限，可能產生完全不同的稅負。

有些屋主符合自住優惠，可以節省不少稅金；也有些人明明房子已經持有多年，卻因為沒事先確認適用規定，對稅費產生錯誤預期。

這次雙采就帶大家一次了解：

• 賣房常見的稅費有哪些？
• 房地合一稅新制、舊制怎麼分？
• 持有2年、5年、10年，稅率差多少？
• 房子賣掉之後，實際可以拿回多少錢？

賣房前先把稅費算清楚，才能真正掌握自己手上的資金！

一、賣房有哪些稅費？不只有房地合一稅！

賣房時，除了大家最常聽到的房地合一稅與土地增值稅，還有其他交易費用需要列入考量。

① 土地增值稅

土地增值稅主要是針對土地在持有期間，依法計算的土地漲價總數額課稅。

一般用地適用20%、30%、40%的累進稅率；如果符合自用住宅用地優惠條件，則可能適用10%優惠稅率。

這裡要提醒屋主：

土地增值稅不是用房屋成交總價直接乘上稅率！

實際金額與土地前次移轉現值、申報移轉現值、物價指數及相關減除項目等因素有關。

而自用住宅用地優惠也有設籍、使用情形、面積及其他條件限制，不是房子自己住就一定符合。

② 房地合一稅或舊制房屋交易所得稅

這通常是屋主最需要提前了解的部分。

如果房屋適用新制房地合一稅，原則上會依房地交易所得、持有期間及適用稅率計算。

如果適用舊制，則主要針對房屋部分的財產交易所得，依規定併入個人綜合所得稅申報。

兩者最大的差別，就在課稅範圍、計算方式及申報時間不同。

後面會再詳細說明。

③ 地政士代辦費與申報費用

房屋成交後，通常會由地政士協助處理用印、文件準備、稅務申報、產權過戶及相關行政程序。

實際費用依案件內容及委託服務項目計算。

如果涉及繼承、共有、產權問題或特殊交易，辦理程序可能更複雜。

④ 仲介服務費

透過房仲出售房屋時，屋主也需要將仲介服務費納入交易成本。

實際服務報酬依委託銷售及服務契約約定。

因此，評估售價時不能只看買方願意出多少錢，也要先計算完成交易後的淨收益。

⑤ 履約保證費

不少中古屋買賣會透過價金履約保證專戶，依約管理買賣交易款項。

使用履保服務時，可能產生相關費用，實際金額及買賣雙方如何分擔，以履保方案及契約內容為準。

履約保證能協助降低部分價金交付風險，但不代表可以排除所有交易風險。

⑥ 原有貸款清償相關費用

如果房子還有房貸，出售時通常需要安排原貸款清償及抵押權塗銷。

屋主除了確認未償還本金，也應事先向銀行了解是否有提前清償違約金或其他費用。

尤其是近期才辦理房貸、增貸或轉貸的屋主，更值得提前確認貸款契約內容。

⑦ 交屋結算款

正式交屋前，買賣雙方通常還要依契約結算部分費用，例如：

水費、電費、瓦斯費、管理費、房屋稅及地價稅等。

雖然這些費用相較房屋總價不一定很高，但仍應納入實際交易成本。

雙采提醒：賣房的重點不只是成交總價，而是所有費用扣除後，實際能拿回多少資金。

二、房地合一稅新制與舊制，究竟差在哪裡？

這是許多屋主賣房前最常詢問的問題。

台灣自2016年1月1日（民國105年）開始實施房地合一所得稅制度。

一般而言，可以先用房地的取得時間作為初步判斷。

舊制｜2015年12月31日以前取得

一般買賣取得且符合舊制適用條件的房屋，出售時主要針對房屋部分的財產交易所得課徵所得稅。

土地部分則依相關規定課徵土地增值稅，不直接併入舊制房屋交易所得課稅。

房屋財產交易所得原則上併入出售年度的綜合所得，於次年5月申報。

新制｜2016年1月1日起取得

一般買賣取得的房地，原則上適用房地合一稅。

房屋與土地交易所得合併計算，再依取得成本、相關費用、依法可減除的土地漲價總數額及其他適用規定計算課稅所得。

稅率則會受到持有期間與適用身分影響。

特別注意：取得日期不是唯一判斷標準！

有些2015年底以前取得的房地，仍可能因交易時間與原始持有期間而適用新制。

此外，繼承、贈與、配偶移轉、共有房地等特殊案件，也可能涉及不同的取得日或持有期間認定方式。

因此，不建議只看到權狀上的取得日期，就直接認定一定適用哪一種稅制。

如果房屋是繼承或受贈取得，最好在出售前先確認稅制與成本認定。

三、房地合一稅怎麼算？持有越久，稅率可能越低

依現行房地合一稅2.0規定，個人屬於台灣境內居住者，且適用一般持有期間稅率時，主要可分為四個級距。

持有2年以內：45%

持有超過2年、未逾5年：35%

持有超過5年、未逾10年：20%

持有超過10年：15%

以一般情況來說，持有期間不同，適用稅率就可能有相當大的差距。

但要特別提醒大家：

房地合一稅率不是直接乘上房屋成交總價，而是乘上依法計算的課稅所得。

也就是說，房子賣2,000萬元，不代表要直接拿2,000萬元乘以20%、35%或45%。

房地合一稅實際怎麼計算？

以一般買賣取得的房屋為例，可以先理解這個基本概念：

交易所得＝出售價格－原始取得成本－可減除相關費用

再依法減除土地漲價總數額及其他符合規定的項目，得出課稅所得。

最後依適用稅率計算應納稅額。

舉例：買1,500萬、賣2,000萬

假設有一間房屋：

• 原始購入總價：1,500萬元
• 出售成交總價：2,000萬元
• 可認列相關成本及費用：100萬元
• 假設依法可減除的土地漲價總數額：50萬元

在沒有其他調整項目的簡化情況下：

2,000萬－1,500萬－100萬－50萬

課稅所得為350萬元。

假設屋主屬境內居住者、持有超過5年但未逾10年，且適用一般20%稅率：

350萬元 × 20%

房地合一稅為70萬元。

但如果其他條件相同，持有超過10年而適用15%稅率：

350萬元 × 15%

房地合一稅則為52.5萬元。

兩者就相差17.5萬元。

以上為方便理解的假設案例，實際仍須依適用稅制、取得成本、費用證明、土地漲價總數額及其他法定調整事項計算。

所以在評估出售時間時，除了市場行情，也值得一併了解自己目前適用的稅率級距。

四、賣房一定要繳房地合一稅嗎？6年自住優惠別忽略！

這也是不少屋主會問的問題：

「我買這間房子就是自己住，賣掉也要繳這麼多稅嗎？」

其實，如果符合房地合一稅自住房地優惠條件，就可能享有：

課稅所得400萬元以內免稅，超過400萬元的部分適用10%稅率。

不過不是只要住滿6年，就一定可以使用。

主要仍須符合以下條件：

1. 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，且持有並居住該房屋連續滿6年。
2. 交易前6年內，房屋沒有出租、供營業或執行業務使用。
3. 交易前6年內，本人、配偶及未成年子女未曾適用該項自住房地租稅優惠。

自住400萬元免稅額，是成交總價免400萬嗎？

不是！

這裡的400萬元，指的是依規定計算的課稅所得免稅額，不是房屋成交價格可以直接扣除400萬元。

假設符合自住優惠條件，計算後的課稅所得為500萬元：

500萬－400萬＝100萬元

超過免稅額部分適用10%稅率。

應納房地合一稅為10萬元。

這跟一般持有年限稅率的計算結果可能差很多。

因此，屋主如果有長期自住、設籍的情況，出售前一定要先確認是否符合相關條件。

另外，自住房地的房地合一稅優惠，與土地增值稅自用住宅用地優惠是不同的稅制，條件也不完全一樣，不能混為一談。

五、賣房前，還有哪些合法節稅重點？

除了持有期間及自住優惠，還有一些實務上很值得注意的地方。

① 購屋成本與交易費用，記得保留單據

依房地合一稅相關規定，符合條件的取得成本、改良費用及移轉費用，有機會列入稅額計算。

例如原始買賣契約、購屋時的必要費用，以及符合規定的仲介服務費、部分改良支出等。

但不是所有花在房子上的錢都可以扣除。

像持有期間的房貸利息、一般管理費及使用期間的日常費用，通常不能直接當作房地合一稅的可減除費用。

有憑證、有明細，才更容易依法正確計算。

② 土地增值稅自用住宅優惠

出售自用住宅用地，如果符合相關規定，可能適用10%的優惠稅率。

但仍要確認設籍、使用情形、土地面積及一生一次或一生一屋等適用條件。

有些屋主長期自住，卻因為沒有提前確認申請資格，可能錯過適當的稅務安排。

③ 換屋族可留意重購退稅

如果是賣掉原本的自住房屋，再購買另一間自住住宅，符合條件時，可能適用房地合一稅或土地增值稅的重購退稅規定。

不過兩種稅的重購退稅，適用條件、計算方式及後續限制各不相同。

有換屋打算的屋主，建議在買新房、賣舊房之前，就先評估資金及稅務安排。

六、房子賣2,000萬，最後實際可以拿回多少錢？

這個問題，雙采認為比單純問「房子能賣多少」還重要。

因為成交總價不是最後的實拿金額。

舉個簡單的例子：

假設屋主把房子賣了2,000萬元，目前仍有銀行貸款600萬元。

其他支出先假設如下：

• 房屋成交價：2,000萬元
• 原貸款剩餘本金：600萬元
• 房地合一稅：70萬元
• 土地增值稅：20萬元
• 仲介服務費：依契約假設為成交價4%，即80萬元
• 其他代辦、履保與結算費用：假設10萬元

扣除後：

2,000萬－600萬－70萬－20萬－80萬－10萬

預估可拿回1,220萬元。

這個案例只是示範資金結算方式，並非任何特定房屋的實際稅額或費用報價。

也要提醒大家，清償原有房貸本金是資金結算項目，不等於房地合一稅計算時可以直接扣除的取得成本。

賣房時一定要分清楚「稅務所得」與「實際到手資金」，這是兩件不同的事。

尤其對準備換屋的屋主來說，能拿回多少資金，會直接影響下一間房子的自備款與貸款規劃。

七、賣房後什麼時候要申報稅？

這一點非常重要！

房地合一稅新制

個人出售適用房地合一稅的房地，原則上應在完成所有權移轉登記日的次日起算30日內，向國稅局辦理申報。

即使沒有獲利、沒有應納稅額，原則上仍須依規定申報；法律另有免申報規定者除外。

舊制房屋交易所得

適用舊制的個人房屋財產交易所得，原則上應於出售年度的次年5月，併入個人綜合所得稅辦理申報。

土地增值稅

一般土地買賣，原則上應在訂立契約日起30日內申報土地增值稅。

如果需要申請自用住宅用地優惠，也應在法定期限內辦理相關申請。

雙采提醒：不是等到收到賣房款項之後，才需要開始注意稅務申報。

FAQ｜賣房稅費常見問題

Q1：賣房一定要繳房地合一稅嗎？

不一定。

需先確認房地是否適用新制，並依交易所得、相關成本、持有期間及優惠條件計算。

即使沒有應納稅額，適用新制的案件原則上仍需要依法申報。

Q2：房子賠錢賣，還需要繳稅嗎？

若適用新制房地合一稅，交易所得經依法計算後若無應納稅額，通常仍須申報。

另外，土地增值稅與房地合一稅的計算方式不同，即使整體房屋交易沒有獲利，也不代表土地增值稅一定為零。

Q3：房子持有超過10年，房地合一稅就是15%嗎？

如果屬境內居住者、適用新制，且符合一般持有期間稅率規定，持有超過10年原則上適用15%。

但如果適用舊制，或符合特定優惠、例外情形，則須另外判斷。

Q4：繼承來的房子出售，房地合一稅怎麼算？

繼承取得房地涉及原所有權人的取得時間、繼承人取得時間、成本及持有期間計算等問題。

部分案件可能適用舊制，部分則適用新制，不能直接以完成繼承登記日期一概判斷。

建議先確認被繼承人原始取得資料，再進行稅務試算。

Q5：賣房前的裝潢費可以扣房地合一稅嗎？

不是所有裝潢費都可以扣。

符合規定、能增加房屋價值或效能，且具相關證明文件的改良支出，才可能列入成本。

一般日常維修、清潔、使用期間費用，須依其性質判斷，不能全部直接扣除。

Q6：賣房成交價可以全部拿來當下一間房子的自備款嗎？

不一定。

還需要扣除原有貸款清償、稅費、仲介服務費、其他交易成本及相關結算款。

換屋族更應提前掌握實際到手資金與收款時間，避免新屋付款時產生資金缺口。

🏡 雙采觀點｜賣得好很重要，但算得清楚更重要！

我們在跟屋主討論賣房時，常常會先聽到一個問題：

「你們覺得我的房子可以賣多少？」

這當然很重要，畢竟每位屋主都希望自己的房子能有理想的成交價格。

但雙采覺得，還有一件事情同樣重要。

「房子賣掉後，扣掉貸款、稅金和相關費用，我最後到底能拿回多少錢？」

因為有些屋主是為了換屋，有些是希望整理資產，也有人是準備將房屋出售後，重新安排家庭的財務規劃。

每個人賣房子的原因不同，適合的出售策略也不會完全一樣。

我們不希望只是告訴屋主一個漂亮的開價數字，卻沒有一起討論後續可能產生的成本。

尤其房地合一稅與土地增值稅，往往會受到取得時間、持有期間、實際用途及個別條件影響。

有時候多確認一個條件，就可能發現原本沒有注意到的稅務優惠；也可能因為提前計算，避免出售後才發現資金不足。

所以雙采會建議：

賣房之前，先了解行情、算清稅費，再決定適合自己的出售計畫。

當然，真正涉及申報與稅額認定時，還是要由地政士、稅務專業人員及主管機關依個案確認。

我們能做的，就是把第一線看到的交易資訊、房屋行情與實務經驗整理給屋主，讓大家在做決定之前，有更清楚的方向。

因為賣房不是只追求成交，更重要的是讓屋主清楚知道每一步，安心完成交易。

如果你在土城有房子正在考慮出售，不論是中古屋、重劃區社區住宅，或是繼承取得的房屋，都歡迎找雙采聊聊。

我們可以先從市場行情、出售需求、可能的稅費與實拿金額開始討論，不一定要立刻決定出售。

土城房仲找雙采，兩個人，認真做好家的每件事。❤️

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文章參考出處

1. 財政部稅務入口網｜個人房屋土地交易所得稅所適用稅率為何？
   https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/alien-tax-service/alien-tax-faq/E9r2Pzl
2. 財政部賦稅署｜如何判斷出售房地適用新制或舊制？
   https://www.dot.gov.tw/singlehtml/ch_421?cntId=dot_201708040002_421
3. 財政部｜房地合一稅制設計（個人）
   https://www.mof.gov.tw/houseandland/multiplehtml/de144e74630c4ac59f2d84a068c889c9
4. 財政部稅務入口網｜土地增值稅的課徵
   https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-manual/local/land-value-increment-tax/noaGA0q
5. 財政部稅務入口網｜房地合一稅可減除成本與費用
   https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/alien-tax-service/alien-tax-faq/E8nlpLa
6. 財政部稅務入口網｜房地合一稅申報方式及期限
   https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/alien-tax-service/alien-tax-faq/05KVgzL
7. 財政部主管法規共用系統｜繼承取得房地適用房地合一稅規定之原則
   https://law-out.mof.gov.tw/LawContent.aspx?id=GL009971

資料查核日期：2026年10月29日

本文以台灣個人出售一般中古成屋為主要說明對象。實際適用稅制、稅額與優惠資格，仍應依交易情形及主管機關認定為準。