買房除了自備款還要準備什麼？購屋費用與房貸評估重點一次懂｜土城雙采

買房除了自備款還要準備什麼？購屋費用與房貸評估重點一次看懂！

買方安心指南｜土城雙采・采蓁 × 采臣

買房最怕的，不一定是房價太高，而是原本以為預算夠了，真正進入交易流程後，才發現還有一筆筆沒算到的費用！

「買房是不是準備好兩成自備款就可以了？」

「我是首購族，銀行應該可以貸到八成吧？」

「收入明明很穩定，為什麼核貸金額跟預期不一樣？」

這些都是許多第一次買房的朋友，經常會遇到的疑問。

其實，買房不只要準備自備款，還需要考慮交易稅費、過戶成本、銀行貸款條件，以及交屋後的生活支出。

這次雙采整理了購屋前最重要的兩大關鍵，陪你把預算與貸款一次搞清楚！

一、買房除了自備款，還有哪些費用？

買房除了頭期款，通常還有以下費用需要提前準備。

① 契稅、印花稅

契稅：

一般房屋買賣的契稅稅率為6%，但不是直接用房屋成交總價計算，而是依房屋核定契價（評定標準價格）計算。

例如房屋成交總價1,500萬元，不代表契稅就要繳90萬元！

印花稅：

一般不動產買賣契據，依法按契據金額的千分之一計算。

這兩項都是買房時常見的稅費，建議簽約前就先請地政士協助估算。

② 過戶費、設定規費

房屋買賣成交後，需要辦理所有權移轉登記。

如果有申請房貸，也需要辦理抵押權設定。

這些登記程序都可能產生規費，實際金額依土地申報地價、建物權利價值或抵押權設定金額等計算，並不是單純以房屋成交總價計算。

③ 代書費

房屋買賣通常會由地政士協助處理簽約、用印、稅費申報、過戶及貸款設定等程序。

費用會依案件內容與服務項目有所不同，建議事先確認報價與服務範圍。

④ 仲介服務費

如果透過房仲購屋，還需要將仲介服務費納入預算。

實際費用依服務契約約定收取，建議在購屋前先了解清楚，避免成交後才發現超出預算。

⑤ 履約保證費

不少中古屋買賣會使用價金履約保證機制，由約定的履保專戶依契約管理交易價金。

費用依履保方案與契約約定計算，並非所有案件都有相同收費標準。

提醒大家，履約保證有助於降低部分價金交付風險，但不代表能排除所有交易風險。

⑥ 銀行開辦費、住宅保險

如果需要申請房貸，銀行也可能收取開辦費、徵信費或其他相關費用。

另外，銀行可能要求投保住宅火災保險及地震基本保險，實際依貸款契約與銀行方案確認。

⑦ 交屋結算款

交屋時，還需要依契約及實際使用期間，結算水費、電費、瓦斯費、管理費，以及房屋稅、地價稅等費用。

雖然每筆金額不一定很大，但也應事先納入資金安排。

⑧ 搬家、裝潢與家具家電

這是很多首購族容易忽略的一筆費用！

從搬家、清潔、油漆、窗簾、冷氣，到家具與家電採購，都可能需要另外支出。

雙采提醒：買房預算不能只算到交屋，還要把交屋後的生活一起考慮進去。

二、你的房貸，銀行怎麼評估？

不少人以為只要收入穩定，銀行就一定願意貸款。

但實際上，銀行評估房貸，並不是只看每個月薪水多少，而是會綜合考量借款人的財務能力、信用狀況，以及房屋本身的擔保價值。

① 收入與還款能力

銀行通常會評估工作穩定度、薪資轉帳、報稅資料、收入來源及每月負債情況。

收入高不代表一定能貸得多，還需要確認扣除日常開支與其他貸款後，是否具有合理的還款能力。

② 信用與現有負債

信用卡繳款紀錄、信貸、車貸、學貸，以及名下是否已有其他房貸，都可能影響銀行授信評估。

即使收入穩定，如果每個月已經有較高的負債支出，也可能影響貸款成數或核貸額度。

③ 房屋條件與銀行鑑價

銀行除了評估借款人，也會評估準備購買的房屋。

例如地點、屋齡、建物型態、屋況、使用情形及市場流通性，都可能影響銀行鑑價。

最需要注意的是：銀行鑑價不一定等於房屋成交價！

如果銀行認定的擔保價值低於成交價格，買方可能需要額外補足資金差額。

④ 申貸資格與當時規定

不同銀行、不同貸款方案，都可能有各自的申請條件。

例如政策性房貸，可能涉及年齡、所得、房屋總價及自有住宅等限制。

以2026年8月上路的青安3.0為例，申請資格及優惠條件均須符合當時規定，並由承辦銀行審核。

符合首購資格，不代表銀行保證貸款八成，也不等於一定可以取得最高貸款額度。

三、買房自備款怎麼抓？用1,500萬元房屋舉例

假設你看上一間總價1,500萬元的房子，先以銀行核貸八成作為假設：

房屋成交總價：1,500萬元

• 假設銀行核貸80%：1,200萬元
• 買方基本自備款：300萬元
• 額外準備：契稅、印花稅、登記規費、代書費、仲介服務費、銀行費用及其他交易支出
• 另外預留：搬家、家具家電、裝潢及緊急備用金

但如果銀行最後只核貸七成：

• 銀行貸款：1,050萬元
• 買方基本自備款：450萬元

同一間房子，貸款成數從八成變七成，自備款就增加150萬元！

這也是為什麼雙采一直建議，簽約前應先了解自己的貸款能力，而不是只用最高可能成數來規劃預算。

以上為示意試算，並非銀行核貸承諾，實際仍以銀行最終審核結果為準。

四、看屋前先做貸款初評，有什麼好處？

① 更了解自己的購屋預算

透過初步評估收入、信用與現有負債，可以先掌握可能的貸款條件與資金缺口。

② 減少簽約後的資金壓力

如果已經簽約，才發現銀行貸款不足，可能需要臨時補足大筆資金。

提前評估，可以降低這類風險。

③ 找房更有效率

清楚了解自己的財務能力後，就能更專注尋找適合的房子，而不是一直看超出預算的物件。

不過也要提醒，貸款初評不是正式核貸保證，最後仍要以銀行的鑑價與授信審核為準。

五、買房前，雙采建議先確認這6件事

✅ 自備款是否足夠？

✅ 是否預留購屋稅費與交易成本？

✅ 每月房貸是否在可負擔範圍內？

✅ 是否已經初步了解銀行貸款條件？

✅ 是否有信貸、車貸等其他負債？

✅ 交屋後是否還有裝潢、搬家與生活備用金？

做好這些準備，不代表買房就完全沒有風險，但至少能讓整體資金規劃更有方向。

FAQ｜買房費用與房貸常見問題

Q1：買房除了自備款，還要額外準備多少錢？

沒有固定金額，會依房屋總價、銀行貸款條件、仲介服務費及交易安排而有所不同。

建議事先請地政士協助估算稅費與規費，並另外保留搬家、裝潢及緊急預備金。

Q2：契稅是房屋成交價的6%嗎？

不是。一般買賣契稅雖然適用6%稅率，但計算基礎是房屋核定契價（評定標準價格），不是成交總價。

Q3：第一次買房一定可以貸到八成嗎？

不一定。

即使符合首購條件，銀行仍會考量收入、信用、現有負債、房屋鑑價及當時貸款規定。

Q4：房貸初評通過，就一定能核貸嗎？

不一定。

初評通常只是初步了解可能的貸款條件，正式核貸還需要銀行進一步審查借款人資料與房屋條件。

Q5：買房貸款不足，可以直接取消交易嗎？

不一定。

是否可以解除契約，以及需要負擔哪些責任，都必須依實際買賣契約約定及具體情況判斷。

因此簽約前，務必確認貸款不足時的處理方式。

Q6：買房之後，房屋稅與地價稅還要注意什麼？

房屋完成過戶後，除了依規定負擔持有期間的房屋稅與地價稅，也應確認是否符合自住優惠條件，並依規定申請。

自住房屋稅率或自用住宅用地地價稅優惠，不是只要買來自己住就一定自動符合所有條件。

🏡 雙采觀點｜買得起，更要住得安心

買房對很多人來說，都是人生中非常重要的一個決定。

尤其現在不少首購族，可能花了好幾年才存到第一筆自備款，好不容易開始看房，心裡難免會期待，也會擔心。

我們也是年輕人，很能理解那種想擁有自己家的心情。

但雙采一直認為，買房不該只看現在買不買得起，更應該想想買完之後，生活會不會過得太辛苦。

有些人把全部存款都拿去當頭期款，卻忘了還有稅費、代書費、搬家與家具家電的支出。

也有人以為自己是首購族，銀行就一定能貸到八成，直到簽約後才發現實際貸款金額不如預期。

這些問題，其實都有機會透過事前評估，減少不必要的壓力。

所以雙采會建議：

「看屋前先抓預算，簽約前先做貸款初評。」

多了解一點自己的財務能力，才更容易找到真正適合自己的房子。

房仲的價值，也不只是帶客人看房、介紹物件，而是協助客人理解交易過程中可能遇到的問題，讓每個重要決定都有更充分的資訊可以參考。

如果你正在土城找房子，不論是第一次買房，還是有換屋需求，都歡迎找雙采聊聊！

不用急著做決定，我們可以先從購屋預算、貸款條件與生活需求開始，一起找到適合的方向。

土城房仲找雙采，兩個人，認真做好家的每件事。❤️

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土城雙采｜采蓁 × 采臣

文章參考出處

1. 我的E政府｜自住房地：購買、持有、出售的稅務總整理
   https://www.gov.tw/News_Content_26_597183
2. 財政部稅務入口網｜契稅的課徵
   https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-manual/local/deed-tax/YQZLEmg
3. 財政部稅務入口網｜印花稅的課徵
   https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/tax-info/understanding/tax-saving-manual/local/stamp-tax/n10kBpY
4. 臺北市政府地政局｜登記費
   https://land.gov.taipei/cp.aspx?n=E4D6088892172DF9
5. 財政部國庫署｜青安3.0問答集
   https://www.nta.gov.tw/singlehtml/109
6. 財政部｜青年安心成家購屋優惠貸款申辦資格
   https://www.mof.gov.tw/singlehtml/979b54e408fb499eae3c1d9efe978868?cntId=b303c6a204434980b95aeefaf9bed75b

資料查核日期：2026年10月29日

本文以台灣一般中古成屋購屋情況為主，實際稅費、契約及貸款條件，仍須依個別案件與現行規定確認。