土城有富藍玉社區介紹｜A～E戶格局優缺點、管理費與生活機能完整分析

有富藍玉社區介紹｜土城暫緩重劃區的小型住宅社區

在土城暫緩重劃區，除了大型社區及豐富公設的住宅大樓，也有不少人喜歡戶數單純、日常動線簡單的小型社區。

位於新北市土城區學府路二段、龍山一街交會處的「有富藍玉」，就是這類型的住宅產品。

全社區僅60戶，規劃一層五戶、兩部電梯，以約24至35坪的兩房、三房產品為主。

不過，社區規模小就一定比較好嗎？公設不多，公設比就會比較低嗎？而A～E五種格局，又有哪些值得留意的地方？

這次就跟著土城雙采，一起深入認識有富藍玉！

一、有富藍玉基本資料

資料參考591房屋交易網及樂居公開資訊。實際屋況、坪數、管理制度及使用執照狀態，仍應以最新正式文件為準。

二、社區規劃｜一層五戶雙電梯，喜歡單純生活的人可以看看

有富藍玉最鮮明的特色，就是社區規模相對單純。

全社區僅60戶，社區標準層採一層五戶、兩部電梯規劃，戶梯比約2.5：1，相較部分戶數密集的大型社區，公共動線相對單純。。

對於不喜歡大型社區複雜動線的人來說，這樣的配置確實有吸引力。

不需要穿越太多公共空間，從大廳、電梯到自家門口，整體回家動線相對直接。

不過，小型社區也有需要思考的地方。

小社區的管理費，不能只看每坪多少錢

有富藍玉的總戶數為60戶，雖然公共設施相對精簡，但固定的管理支出，仍然需要由社區共同負擔。

例如保全或物業人員、公共區域清潔、電梯保養及機電設備維護，都有持續性的費用。

目前樂居公開資料刊載管理費為每坪每月80元，但未來實際收費標準、物業服務內容及管理預算，仍應以社區正式公告為準。

尤其是24小時物業服務能否長期維持，更需要考量社區財務、住戶需求及管理委員會的決議。

所以雙采認為，購買小型社區時，除了關心每月管理費，更要留意管理品質與長期財務規劃。

公設不多，不代表公設比一定低

有富藍玉主要公共設施為接待大廳、信箱區等，並沒有特別強調大型休閒設施。

但公設比仍約34.96%。

這也是一個很值得買方認識的觀念：

公設比不單純取決於健身房、交誼廳或游泳池有多少，還包含依法及建築規劃所分攤的公共空間。

因此，如果特別重視室內實際使用坪數，建議將權狀主建物、附屬建物及共有部分一起比較，而不是只看公設項目的多寡。

三、有富藍玉 A～E 戶型格局完整分析

有富藍玉｜標準層平面配置示意圖
本圖為雙采重新繪製之示意圖，僅供格局配置參考，非正式建築圖說。實際牆面、柱位、門窗及設備配置，請以建商原始圖說與現場屋況為準。

從標準層配置圖來看，有富藍玉共規劃A、B、C、D、E五種戶型。

A、B、D、E戶具有不同方向的開窗條件，C戶則主要為單面採光規劃。

不同戶型各有特色，並不是坪數越大就一定越適合自己。

以下是雙采根據社區平面配置、格局規劃及實際看屋經驗，整理出的五種戶型觀察。

A戶｜約31.67坪，玄關與前後陽台兼具的標準三房

A戶整體是相當典型的三房格局。

進門後有玄關作為緩衝，不會直接看穿室內主要生活空間，對於重視入門隱私的人來說，是不錯的設計。

前後陽台讓客廳與家務空間有所區隔，三間臥室的配置也相對完整。

衛浴則採一間完整衛浴搭配另一間具部分衛浴機能的設計，可理解為實用上的1.5套衛浴，詳細設備仍須依實際戶別確認。

雙采比較在意的是廚房的冰箱擺放空間。

依我們接觸的戶型資料，原始冰箱預留位置約60公分，對於習慣使用較大容量冰箱的家庭來說，選擇可能受到限制。

實際購屋時，建議先量測冰箱擺放淨寬、深度、開門角度及散熱空間。

整體而言，A戶的三房配置相當完整，但廚房家電的安排，是值得提前規劃的地方。

B戶｜約35.19坪，公領域寬敞的三房雙衛浴

B戶是有富藍玉五種戶型中，坪數最大的三房產品。

進門後便是相對寬敞的客餐廳空間，公共生活區域的尺度較有餘裕。

採標準三房、兩套衛浴的規劃，廚房空間也較充足，對於平時有下廚習慣的家庭相對友善。

從格局配置來看，B戶兼顧臥室數量、公領域舒適度及日常家務需求。

如果家中有小朋友，或希望客廳、餐桌能夠保有較舒適的活動空間，B戶會是值得優先比較的戶型。

不過，坪數較大通常也代表購屋總預算較高，仍需與實際價格一起評估。

C戶｜約24.08坪，小坪數產品要特別注意樓層差異

C戶是社區中坪數最小的產品，對於預算有限、希望進入重劃區的買方，具有一定吸引力。

不過，C戶最重要的不是單純比較坪數，而是不同樓層的格局與衛浴配置可能有所差異。

依雙采接觸的戶型資訊，部分較低樓層採偏向無障礙使用需求的空間規劃，衛浴配置與較高樓層不同。

公開房型資料也同時出現兩房一衛及三房兩衛等版本，因此不能把所有C戶視為完全相同的產品。

在實際使用上，單面採光及較緊湊的生活空間，也需要納入考量。

如果是兩人居住、重視總預算，C戶值得認識；但如果是三人以上的家庭，則建議特別確認房間尺度、衛浴數量、收納及客餐廳的活動空間。

D戶｜約32.74坪，兼顧實用性與空間配置的三房

D戶是雙采個人相當喜歡的戶型之一。

整體格局與B戶有幾分相似，同樣規劃標準三房、兩套衛浴，且具有前後陽台。

廚房的家電擺放空間也相對合理，對於重視日常實用性的人來說，是很值得注意的優點。

相較於B戶，D戶的坪數略小，但基本生活機能依然完整。

景觀方面，D戶面向龍山二街一帶的重劃區街廓，能感受到整齊的都市街景，但不屬於特別開闊的永久棟距景觀。

實際視野仍會受到樓層、周邊建築及未來開發情況影響。

雙采認為，如果喜歡B戶的格局安排，卻希望在總預算上保有更多彈性，D戶很值得一起比較。

E戶｜約29.13坪，入手門檻相對親民的彈性三房

E戶採近似川字型的房間配置，是社區中坪數較小的三房選擇之一。

雖然整體坪數不大，但房間本身的規劃並不至於過度侷促，對於需要多一間書房、兒童房或彈性空間的家庭，有一定吸引力。

E戶採開放式廚房設計，視覺上可以延伸公領域的空間感，但是否適合，則取決於個人的生活習慣。

如果經常進行大火快炒，油煙處理就需要多加考慮。

另外，E戶的客餐廳尺度相對精巧，沙發與電視牆的擺設位置較受限制，建議實際確認家具尺寸及觀看距離。

部分戶別面向鄰近社區的中庭方向，相較主要道路，可能較少直接車流干擾，但採光與景觀開闊程度，也可能受到鄰棟建築影響。

整體來說，E戶適合希望控制購屋總預算，同時又需要三個彈性房間空間的買方。

四、五種格局怎麼選？雙采整理比較

每一種格局都有自己的特色，沒有絕對最好的戶型。

真正重要的是，房子的使用方式能不能配合自己的生活需求。

五、有富藍玉生活機能｜捷運、日月光廣場與重劃區環境

交通｜板南線土城站與主要道路系統

有富藍玉位於土城暫緩重劃區，步行可往返捷運板南線土城站，公開賞屋資料估計步行約10分鐘，實際時間仍依出入口與步行速度而異。

自行開車的住戶，則可利用周邊道路銜接台65線快速道路及國道三號。

對於需要往返板橋、新莊或台北市的通勤族來說，具備一定交通便利性。

採買｜日月光廣場與家樂福

日月光廣場是這一帶重要的生活機能之一。

餐飲、購物、影城及家樂福等設施，讓日常採買和假日休閒都有選擇。

對於喜歡住在重劃區，但又不希望生活機能太過依賴開車的人來說，是相當實用的條件。

公園與休閒｜斬龍山遺址文化公園

周邊可利用斬龍山遺址文化公園等休閒空間。

無論是散步、戶外活動，或是假日陪家人走走，都能讓日常生活多一些綠意。

至於學校、就學資格與學區範圍，仍應以新北市政府教育局當年度公告為準。

六、有富藍玉 Q&A｜常見問題一次整理

Q1：有富藍玉總共有幾戶？一層幾戶？

全社區共60戶，其中55戶住宅、5戶店面。6至10樓標準層採一層五戶、兩部電梯配置，屬於戶數相對單純的小型社區。

Q2：有富藍玉的公設比多少？有哪些公設？

公開資料顯示公設比約34.96%，主要設施包含接待大廳與信箱區，未以大型休閒公設作為主要特色。買方應留意公共設施項目與實際權狀坪數的差異。

Q3：有富藍玉管理費多少？有24小時物業嗎？

樂居公開資料刊載管理費為每坪每月80元，但實際收費及服務內容仍須以社區正式資料為準。24小時物業服務是否設置及長期維持，需要確認當期管理制度、收支預算及相關決議。

Q4：有富藍玉哪個格局比較推薦？

如果重視公領域與完整三房雙衛浴，可以優先比較B戶；若在意格局實用性與總預算平衡，D戶值得認識；希望控制總預算，則可以比較C戶及E戶，但應特別留意衛浴、採光和家具配置。

Q5：有富藍玉有平面車位嗎？

社區公開規劃60個平面式車位，車位配比1:1。但不代表每個待售戶別都一定附有車位，實際仍須確認車位登記、使用權及買賣範圍。

Q6：有富藍玉適合什麼樣的買方？

適合偏好小型社區、希望有完整生活機能，又不特別追求豪華公設的自住買方。對於需要兩房、三房的首購或換屋家庭，都有可以比較的戶型。

七、雙采觀點｜有富藍玉值得買嗎？

如果要我們用一句話形容有富藍玉，我們會說：

「不是靠華麗公設吸引人的社區，而是靠單純的居住規劃與實用的格局，讓人願意好好認識它。」

我們自己其實蠻喜歡一層五戶、兩部電梯的配置。

回家就是回家，不需要繞過太多公共設施，也不用經過很複雜的公共動線。對於喜歡生活簡單一點的人來說，這樣的感受很加分。

但我們也不會因為社區戶數少，就直接認定它比較好。

60戶的規模，最需要留意的就是後續管理。尤其當社區開始運作，保全物業、清潔、設備保養等費用，都是需要長期負擔的支出。

另外，社區沒有太多華麗公設，但公設比仍接近35%，也是買方應該理解的地方。

至於格局，我們個人對B戶與D戶的評價比較高。

B戶的公領域很舒服，適合喜歡一家人聚在客廳、餐廳生活的家庭；D戶則是在空間實用性與坪數之間取得不錯的平衡。

A戶整體也不差，只是冰箱位置值得提前考慮；C戶要特別留意樓層配置差異；E戶則是以較精巧的坪數提供多房間需求，但客廳和家具配置需要仔細安排。

每個戶型都有優點，也都有值得考慮的地方。

買房從來不只是挑一張漂亮的格局圖，而是想像自己未來每天在這個空間裡生活的樣子。

如果你正在尋找土城暫緩重劃區的房子，希望這篇分析能讓你對有富藍玉有更清楚的認識。

土城房仲找雙采，情侶搭檔，兩個人認真做好家的每件事。