竹南透天要過給子女？贈與、買賣、繼承3條路稅負拆解

竹南屋主想把透天厝留給子女，沒有一條「最省稅」的標準答案，關鍵在子女未來會不會賣。如果子女打算長期自住、不賣，贈與或繼承都可以評估；如果幾年內可能出售，繼承通常比贈與更有利，因為繼承可以併計父母的持有期間，贈與則要從受贈日重新計算。二親等之間用「買賣」過戶，原則上會被視同贈與，除非子女拿得出真實付款證明。

先搞懂：三條路各繳什麼稅

「不動產贈與」是指父母在生前把房屋、土地所有權無償移轉給子女，由贈與人申報贈與稅，土地增值稅則由受贈的子女繳納。

• 贈與：2026年每位贈與人每年贈與稅免稅額為 244 萬元，超過部分依 10%、15%、20% 三級累進。土地部分要繳土地增值稅（受贈人繳）、房屋要繳契稅。不動產通常以公告土地現值、房屋評定現值計價，不是市價。
• 二親等買賣：依遺產及贈與稅法第5條第6款，二親等以內親屬間的財產買賣原則上視同贈與；子女能提出已支付價款的確實證明，且錢不是父母借的或由父母擔保借來的，才不視同贈與。實務上要在契約訂定日起30日內向國稅局申報，取得國稅局核發的「非屬贈與同意移轉證明書」後才能過戶。
• 繼承：遺產稅免稅額目前為 1,333 萬元；因繼承移轉的土地免徵土地增值稅。

真正的差別在「之後賣」：房地合一稅

這是多數竹南屋主忽略的地方。子女日後出售這間透天，要繳房地合一稅，稅率看持有期間：

• 繼承取得：持有期間可併計被繼承人的持有期間；連續繼承也可合併計算各次被繼承人持有期間。
• 受贈取得：原則上從受贈日重新起算，短期出售可能落入較高稅率（持有1年內45%、超過10年15%）。
• 成本認定：繼承或受贈取得的房地，出售時成本以取得當時的房屋評定現值及公告土地現值，按消費者物價指數調整後計算。財政部2026年7月15日也發布解釋令，舊制房屋同樣可做物價調整。
  因為成本是「現值」而不是市價，竹南透天如果市價和公告現值差距大，子女日後賣出的帳面獲利可能很可觀。

我在竹南看到的實務

我在竹南常遇到這種狀況：一位屋主為了「先把房子處理掉」，把透天贈與給兒子，兩年後兒子因工作調動要賣屋，才發現持有期間從受贈日起算，房地合一稅跟原本預期差很多。如果當初先確認兒子的居住計畫，結果可能不同。我的建議一直都是：先問「誰會住、會不會賣、什麼時候賣」，再談過戶方式。

檢查清單：過戶前先做這5步

1. 調謄本，確認土地與房屋的公告土地現值、房屋評定現值與持分。
2. 問清楚子女未來5–10年的居住與出售計畫。
3. 試算三條路：贈與稅＋土增稅＋契稅 vs 遺產稅 vs 子女日後房地合一稅。
4. 若走買賣，準備子女自有資金的金流證明（存款紀錄、自己名下的房貸）。
5. 交由地政士、會計師依當年法規與個案確認後再申報。

常見誤區

• 「每年分次贈與一點持分就不用繳稅」：免稅額是按贈與人每年計算，分年贈與可以規劃，但土增稅、契稅、代書費每次都會發生，而且受贈持分的持有期間各自起算。
• 「用買賣比較省」：二親等買賣原則視同贈與，沒有真實金流反而會被補稅。
• 「過世前趕快贈與」：被繼承人死亡前2年內贈與配偶及繼承人的財產，依規定仍會併入遺產計算。

FAQ

Q1：父母把房子贈與給子女，子女馬上賣要繳多少稅？
受贈取得的持有期間原則上從受贈日起算，短期出售可能適用較高的房地合一稅率；成本以受贈時的評定現值與公告土地現值經物價調整計算，實際稅額依個案試算。

Q2：父母賣房子給子女算贈與嗎？
二親等以內的買賣原則上視同贈與。子女能提出真實付款證明，且資金不是父母借的或擔保的，才不視同贈與。

Q3：繼承的房子賣掉，持有期間怎麼算？
繼承取得的房地，可以合併計算被繼承人的持有期間，連續繼承也可合併各次被繼承人的持有期間，通常有機會適用較低稅率。

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本文為一般資訊整理，非稅務或法律意見；實際依當年法規與個案為準。