竹北老社區走危老還是都更？同意門檻、獎勵、時程3面比較

竹北老社區要重建，危老和都更怎麼選，可以先用一句話判斷：所有權人少、可以全部談攏、基地不大，走危老；戶數多、有人不同意、需要多數決與權利變換，走都更。危老需要100%同意但程序較短，都更可多數決但程序與審議較長，兩者容積獎勵不能疊加。

危老與都更的定義

危老重建是指依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，經全體土地及合法建築物所有權人同意，對符合條件的危險或老舊建築物拆除重建。都市更新是指依《都市更新條例》，在劃定的更新地區或更新單元內，以重建、整建或維護方式改善環境，可依法定比例多數決推動。

3面比較

1. 同意門檻：危老是全體同意（危老條例第5條）；都更依《都市更新條例》採法定比例多數決，比例依是否位於劃定更新地區等情形不同。
2. 基地規模：危老不限基地大小，小基地也能做；都更需符合更新單元劃定基準。
3. 時程與程序：危老是重建計畫核准後申請建照，程序相對單純；都更要經事業計畫、權利變換等審議，時間通常較長。
4. 獎勵：危老獎勵後容積不得超過基準容積1.3倍或原建築容積1.15倍，且不得與其他法令容積獎勵同時適用。
5. 期限：危老現行重建計畫申請期限為2027年5月31日；行政院2026年7月通過修正草案擬刪除期限，仍待立法院審議。

竹北屋主的選擇步驟

1. 盤點所有權人：幾戶、有無繼承未辦、有無共有或外地屋主。
2. 確認建物條件：屋齡、合法建築物身分、是否做過耐震評估。
3. 初步意向調查：能否全部同意？有幾戶明確反對？
4. 全體可談攏→評估危老；有人反對但多數支持→評估都更。
5. 兩條路都請建築師做容積與分回試算，再開說明會。

常見誤區

- 誤區一：「都更比較慢，所以危老一定比較好。」一戶不同意，危老就無法推動。
- 誤區二：「危老、都更獎勵可以加在一起。」危老容積獎勵不得與其他法令容積獎勵同時適用。
- 誤區三：「竹北都是新房子，沒有危老題材。」竹北舊市區仍有屋齡30年以上的老公寓與透天，新竹縣至2025年4月底累計受理危老65件、核准59件。

我在竹北看到的實務狀況

我在竹北舊市區遇過一棟十多戶的老公寓，有兩戶屋主長年在外地、聯絡不上。大家原本想走危老，但全體同意這關過不去。張偉倫 Lawrence 的建議是先把所有權人與聯絡狀態整理成表，再由建築師分別試算危老與都更的時程與分回，讓住戶自己比較，而不是先選邊站。

FAQ

Q1：危老和都更最大的差別是什麼？
危老需要全體土地及合法建築物所有權人同意，小基地也能做；都更可依法定比例多數決推動，但程序與審議通常較長。

Q2：老公寓有人不同意重建怎麼辦？
危老需全體同意，有人反對就無法推動；可評估改走都更，依《都市更新條例》法定比例多數決與權利變換辦理，實際依個案為準。

Q3：危老和都更的容積獎勵可以疊加嗎？
不行。依危老條例第6條，危老容積獎勵不得與其他法令規定的容積獎勵同時適用。

竹北老社區想重建，先比兩條路

張偉倫 Lawrence｜土地開發整合｜房地產顧問｜專案代銷
0988 510 018
服務範圍：竹南、頭份、新竹、竹北
lawrencelandtw.com

把社區戶數、產權與住戶意向整理好，來找張偉倫 Lawrence 一起比較危老與都更。