夫妻贈與房子都免稅？契稅、土增稅與出售14問答

【 房產眉角多　柔驊慢慢說 】

夫妻贈與房子，真的都免稅？贈與稅、契稅與往後出售分開看

「房子送另一半，不是都免稅嗎？」這句話聽起來很省事，實際辦理卻常多出幾個問號：房屋契稅要不要繳？土地增值稅只是延後嗎？有房貸能不能直接過戶？以後賣掉，成本又從哪一天算？

同一間房子，牽涉的稅目、權利與債務並不只有一種。今天用14個問答，把這次移轉與往後出售串起來看。先把規則分清楚，再談家庭安排，才不會把一句免稅聽成整本免費通行證。

1｜配偶贈與，先問免的是哪一種稅

屋主Q1：夫妻送房子，真的什麼稅都不用繳？
A：不是。配偶相互贈與的財產，依規定不計入贈與總額；這是贈與稅的處理，不代表契稅、土地增值稅、印花稅及登記費用全部消失。房屋與土地也有不同規定。談費用時，請把每個項目列開，不能只拿一句「夫妻免稅」當作整份預算。

受贈人Q2：不計入贈與總額，就可以直接辦過戶嗎？
A：辦理這類房地移轉，仍須向國稅局辦理贈與稅申報，取得不計入贈與總額證明書，再配合其他應備文件辦理登記。這裡說的是房地過戶流程，不是把所有夫妻間的日常資金往來，都概括成同一種申報情境。

2｜土增稅不課徵，不是永久免單

屋主Q3：土地可以申請不課徵，是不是以後也不會有土增稅？
A：配偶相互贈與土地，得申請不課徵土地增值稅，性質上是延緩課稅。日後再移轉而依法應課稅時，仍會依第一次不課徵前的原規定地價，或最近一次課徵時核定的申報移轉現值等規定，計算漲價總數額。不論有沒有申請不課徵，都要辦理土地移轉現值申報。「這次暫不課」和「這段漲價永遠不用算」是兩回事。

3｜房屋契稅，另有一套規定

受贈人Q4：土地暫時不課，房屋契稅也跟著免嗎？
A：房屋並沒有因為夫妻贈與就一律免徵契稅。一般贈與契稅由受贈人按房屋契價的6%計算，並應於契約成立日起30日內申報。這個30日是申報期限；實際繳納期限還要看核發的稅單。房屋契價也不是整間房地的市場成交價，不能把含土地的總價直接乘6%。先向房屋所在地地方稅機關確認課稅基礎，估算才不會失真。

4｜贈與持分，權利範圍要寫清楚

夫妻Q5：只送一半持分，可以不辦這些文件嗎？
A：贈與部分持分仍是產權移轉，應依實際範圍辦理稅務及登記。土地與建物各移轉多少，應核對權狀、登記資料與契約，不要口頭說一半，文件卻只寫到其中一項。共有持分是對整體權利的比例，也不當然等於某一間房間歸誰獨有。居住、管理及日後出售如何協調，也應一起談。

屋主Q6：簽完贈與契約，房子就已經換名字了嗎？
A：因法律行為移轉不動產所有權，還要完成相應登記，不能只看契約簽名。請地政士核對身分、權利範圍、意思表示及代理權限，夫妻也不能代替對方任意簽章。若實際要處理的是夫妻財產制、離婚財產分配或其他法律關係，不宜為了方便就一律填成贈與；法律原因不同，適用規定可能不同。

5｜房貸、抵押與所有權分開確認

有貸款Q7：房子送給配偶，銀行借款也一起換人嗎？
A：不會自動一起改。登記所有權人、借款人、保證人及抵押權，是需要分別確認的事項。原有抵押權不會只因過戶就消失，家庭內部約定由誰付月付金，也不當然改變對銀行的債務。先取得貸款契約，向銀行確認移轉是否涉及同意、清償、重新審核或其他條件，再安排過戶日期。銀行詢問名下房屋及貸款時，應依實況提供資料，不能用換名字就當成貸款資格自動重來。

6｜將來出售，成本不能隨心重算

受贈人Q8：現在市價漲了，贈與後能用新市價當取得成本嗎？
A：不能直接這樣認定。符合配偶相互贈與不計入贈與總額規定者，將來出售適用房地合一稅制時，若配偶原本向第三人出價取得，成本原則上要追溯第一次夫妻相互贈與前的原始取得成本。估價報告、現在開價或贈與時覺得值多少，不能任意取代依法認定的成本。

夫妻Q9：原本就是繼承或受贈來的房子，算法也一樣嗎？
A：要往前查取得原因。原配偶由第三人買入，與原配偶繼承或受贈取得，成本認定規則並不完全相同，可能涉及房屋評定現值、公告土地現值及物價指數調整，還要判斷適用稅制。請保留原始契約、繼承或贈與文件、稅單及改良費用憑證，交由專業人員依出售時規定核算。契稅的課稅基礎、銀行鑑價與所得稅成本，也不是可以互相替換的三個數字。

7｜取得日、持有與自住，不能混著算

受贈人Q10：我收到後放幾年，就一定能用自住優惠？
A：持有期間認定與自住優惠資格是不同問題。符合相關配偶贈與規定者，出售時取得日及持有期間可能須追溯第一次相互贈與前的原始取得情形，不是只看最後一次登記日期。至於自住優惠，另有設籍、實際居住、持有期間、使用及適用次數等要件，不能因為「夫妻合併算持有」就推論所有自住條件都已滿足。房地合一與土增稅的自住規定也要分開檢查。

8｜現在少繳，未必代表整體最合適

家庭Q11：既然贈與稅不計入，就一定值得現在移轉嗎？
A：還要看目的。是要保障配偶居住、調整家庭產權，還是近期準備出售？請把這次的稅費、銀行處理、將來出售成本、使用優惠條件及雙方財產權利放在同一張清單。不要只比較眼前一張稅單，就忽略之後的處分與家庭安排。若涉及繼承、債務或婚姻財產問題，應讓律師、稅務專業人員與地政士依實際文件協助判斷。

父母Q12：先送配偶，再送小孩，就都能用夫妻規定嗎？
A：不能把配偶相互贈與的特別規定，直接延伸到父母與子女。每一段移轉都要依當事人關係、時間、標的及實質情形分別認定，也不能承諾多轉一手就把全部稅費消掉。以下是假設情境，並非真實成交案例：先生原本買入一間房，之後送給太太，太太打算再送女兒。第二段已不是配偶間贈與，仍須另行核對贈與稅及其他相關稅費；原始取得紀錄也不要因第一次過戶完成就丟掉。

9｜三個窗口，各有負責的事情

屋主Q13：地政收件了，就表示所有稅務答案都確認好了？
A：不能這樣理解。國稅局處理贈與稅等國稅事項，地方稅機關處理契稅與土地增值稅，地政機關辦理權利登記，各自的審查範圍不同。這次過戶完成，也不代表將來出售的所得稅成本與優惠已預先獲得保證。送件前整理文件清單、期限、承辦窗口與費用估算，完成後保存證明、收據及登記資料；有代理人時，也要確認委任範圍。

10｜把「免哪一項」問完整

夫妻Q14：正式辦理前，最少要確認哪些事？
A：先確認贈與目的、雙方身分、土地與建物持分，再確認國稅局證明、土地移轉現值申報及是否申請土增稅不課徵、房屋契稅與其他費用。有貸款的，先問銀行；辦理登記的，核對契約與時程；可能出售的，先整理原始取得日、成本、歷次移轉及使用紀錄。最後把預估數字寫下來，標出哪些已由主管機關確認、哪些還待文件補齊。夫妻之間講感情，辦文件時講清楚，往後比較不用靠記憶爭論當年說了什麼。

柔驊提醒：能省下某一項稅，當然值得了解；但「免哪一項、什麼條件、將來怎麼算」，才是一套完整問題。把資料整理好再出發，通常比過戶完成後才找十年前的契約，輕鬆得多。

官方資料與查核方向

資料查核：2026年11月1日。個案仍依實際取得、移轉及出售情形適用規定。
財政部稅務入口網：配偶贈與
夫妻贈與：土地增值稅與契稅差異
土地增值稅問答實例
房地合一所得及成本認定

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