賣房虧損還要申報？房地合一期限與損失14問答

【 房產眉角多　柔驊慢慢說 】

賣房虧損，也要申報？
期限、憑證、損失抵減先確認

「柔驊，我這次賣房沒賺錢，應該就不用報稅了吧？」
「等明年五月一起報，可以嗎？」
「這間虧損，能直接拿來扣薪資所得嗎？」

有沒有稅要繳，和要不要辦理申報，是不同問題。個人交易若適用房地合一新制，原則上不論所得或損失、有無應納稅額，都要留意法定申報；只有符合規定的免申報情形例外。這篇聚焦一般個人房地買賣的期限與虧損，不直接把所有房屋、公司或特殊移轉都套成同一種稅制。

1｜先確認適用稅制，再談虧損

屋主Q1：只要賣房子，就全部適用房地合一嗎？
A：不是。取得時間、取得方式、交易性質及相關規定，都可能影響適用範圍。先把原取得與本次交易資料整理好，向國稅局或稅務專業確認新舊制及例外，不要只看現在出售年份。繼承、受贈、重建取得等情況，也可能有特殊認定；本文所談申報與損失抵減，前提是確實適用新制。

屋主Q2：已確認適用新制，但成交虧損，就不用申報嗎？
A：原則仍須申報。財政部2026年4月更新問答指出，符合房地合一範圍的交易，除免申報條件外，不論盈虧都要在法定期限內申報。沒有稅額不代表沒有申報義務，自己認為賠錢也不等於國稅局已核定損失。保留資料並如期辦理，才不會因誤會零稅額而漏掉程序。

2｜三十天，起算點要找對

屋主Q3：一般房屋土地買賣，三十天從簽約日還是交屋日算？
A：依所得稅法第十四條之五，一般適用房屋、土地交易，是完成所有權移轉登記日的次日起算三十日內申報。不是憑付款最後一期、拿鑰匙或仲介通知成交的日期自由選擇。交易進行中就應向地政士確認登記完成資訊，另由申報承辦人核對期限；連假或特殊情況的期限處理，也請依正式規定確認。

屋主Q4：預售屋或房屋使用權交易，也一律等過戶登記才起算嗎？
A：不同交易類型起算點可能不同。財政部問答分別列房屋使用權、預售屋及基地等交易日次日，以及特定股份或出資額交易日次日等安排。不能把一般成屋登記日規則直接套到所有項目。若標的或交易方式特殊，簽約前就問清楚適用日期與申報方式，不要等找不到登記日才發現期限早已開始。

3｜個別申報，別等到隔年五月

屋主Q5：這次沒賺錢，等明年五月綜所稅一起報就好嗎？
A：不應如此安排。房地合一有個別的申報與納稅規定，不能因為平常習慣五月報稅，就將這筆交易延後。即使你平日有會計師處理年度所得，也要主動告知房屋出售與登記日期，確認委任是否包含這筆申報。年底成交尤其要留意，跨年度不會讓原本三十天期限自動延到五月。

4｜虧損，不只看買賣價差

屋主Q6：賣價高於當年買價，就一定是有所得嗎？
A：還要依規定計算可認列成本及取得、改良、移轉費用。財政部案例提醒，即使出售價高於原買價，扣除符合規定的成本費用後，仍可能形成損失。反過來，自己把所有支出都加上，也不代表全部可扣。應以真實交易和合法憑證逐項核對，將稅法所得與自己心中的現金賺賠分開。

屋主Q7：房貸本金、所有利息、家具和生活費都能加進成本嗎？
A：不能把所有付出去的錢一概列入。稅法認列成本與費用有規定，取得、改良及移轉相關支出也要看性質與證明；貸款本金本身更不等於新增一筆購屋成本。裝潢、家電、持有費用等可能有不同處理。把合約、發票與付款整理後，請稅務專業逐項確認，避免為了做出虧損而重複或不當列報。

5｜繼承受贈，別套親人當年買價

屋主Q8：繼承或受贈的房子，也直接拿上一手買價當成本嗎？
A：不宜直接套用。所得稅法第十四條之四對繼承、受贈取得，規定以繼承或受贈時房屋評定現值、公告土地現值，按消費者物價指數調整等方式計算，另加符合規定的相關費用。個案取得日、持有期間與特殊規定仍需確認。覺得家人當年花很多錢，不代表本次就能原數作為自己可扣的取得成本。

6｜損失要核定，保存通知書

屋主Q9：申報表自己填虧損，以後就能直接拿來抵了嗎？
A：應依國稅局核定的損失金額。財政部問答說明，新制交易損失經核定後，得於交易日以後三年內，從其他依新制計算的交易所得中減除；申報抵減時應檢附損失核定通知書。申報自算與正式核定不同，收到通知要核對並保存，不能只記得以前某次大概賠了一百萬元。

屋主Q10：房地損失能直接扣薪資、利息或其他年度所得嗎？
A：不能把這項規定理解成任何所得都能扣。此處是新制房屋、土地等交易損失，依規定抵減交易日以後三年內相關新制交易所得；不是直接拿去減薪資所得。是否符合類型、期間與可用餘額，要依核定及實際交易確認，也不要把另一人的損失或不同稅制虧損任意合併使用。

7｜三年期限，不是無限期保留

屋主Q11：如果三年內沒有再出售房屋，損失會一直累積到下次嗎？
A：不能當成無期限可用。法規及官方問答明定交易日以後三年內的抵減安排，實際起迄、適用所得及餘額由稅務專業核對。賣房不宜只為了用完損失就倉促交易，因為交易成本、稅負與市場風險都要看。先保存核定資料，有下一筆交易時及早確認，不要事後才發現期間已過。

8｜委託代辦，確認申報範圍與證明

屋主Q12：地政士有辦過戶，就代表房地合一也已申報嗎？
A：不一定。過戶、地方稅與國稅申報是不同工作，應確認委任內容、誰計算、誰申報、需要哪些資料及何時完成。辦理後索取申報收件或送出證明，若有稅額也核對繳納資訊。不要只聽有人會處理就完全不追蹤；交易完成時列一張交接清單，能降低多方以為另一方負責的落差。

9｜漏報，不因虧損就沒有後果

屋主Q13：已經超過期限，但真的虧損，可以先不理嗎？
A：應儘速聯繫國稅局或稅務專業，據實確認補報與後續處理。財政部問答提醒，未依期限申報即可能有相關罰則，若有漏稅另有處理，不是自己算無稅就完全沒有責任。本文不保證個案補報可免罰，也不替你判定裁罰結果。越早整理真實資料，越能把問題及時釐清。

10｜交易前留憑證，交易後留期限

屋主Q14：怎麼安排，才不會賣完房就忘記申報？
A：委託銷售時先整理原取得資料和成本憑證，簽約後確認申報負責人，登記完成即核對法定期限並排定交件。最後保存申報及繳款證明、核定通知與原始資料。遇到免申報或特殊移轉，也要取得適用依據；不是文件少就先填零，更不是等到催繳才開始找資料。用流程管理，比成交後靠記憶安心。

假設情境，並非真實成交案例：
假設陳先生適用新制，以一千五百萬元買入房地，後來一千五百二十萬元出售；另有經確認符合規定的取得、改良及移轉費用六十萬元，簡化試算交易損失四十萬元。他仍在法定期限申報，並等待核定。這個例子未納入所有個案細節，也不是直接用現金支出認列；真正可抵減損失，須依國稅局核定與法定期間。

柔驊的提醒：
賣房有沒有賺，和申報有沒有做，是兩件事。柔驊提醒你，新舊制先確認、三十天起算別看錯、成本憑證留完整；損失核定後也要保存通知書。成交後還有稅務收尾，把最後一段走完，交易才比較踏實。

資料查核：2026年11月2日。本文為一般房產資訊，不代替個案法律、稅務、授信或專業鑑定；實際依適用規定、契約與事實確認。
財政部稅務入口網｜盈虧申報期限與罰則
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財政部主管法規｜所得稅法第十四條之四、之五
財政部主管法規｜房地合一課徵所得稅申報作業要點

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