房地合一自住就免稅？六年、設籍與400萬14問答

【 房產眉角多　柔驊慢慢說 】

自住免稅，住滿就算？
六年、設籍、使用條件一起看

「柔驊，這間房我買六年了，賣掉就可以扣四百萬嗎？」
「戶籍放在這裡，但人在外地，也算自住嗎？」
「夫妻各一間，是不是各有一次免稅？」

房地合一的自住房地優惠，最容易被簡化成住滿六年就免稅。實際要一起核對設籍、持有與居住、交易前使用情形，以及本人、配偶和未成年子女過去適用紀錄。四百萬元指符合規定的課稅所得免稅額，不是房價折抵，也不是每次賣房都自動送一份。

1｜先確認，談的是哪一種自用優惠

屋主Q1：房屋稅是自住稅率，賣房就一定能用四百萬免稅嗎？
A：不能直接互相代替。房屋稅、地價稅、土地增值稅及房地合一，分屬不同稅目，條件與計算不相同。這篇談個人適用房地合一新制的自住房地租稅優惠，應依所得稅法及國稅局要求確認。以前拿過某張自住稅單，是可整理的資料之一，但不能單憑它保證出售時全部優惠成立。

屋主Q2：房子持有滿六年，就已符合全部條件嗎？
A：不夠。官方問答列出個人或配偶、未成年子女設籍、持有並居住連續滿六年，交易前六年無出租、營業或執行業務使用，以及家庭相關成員前六年未曾適用本優惠等條件。應逐項核對，而不是只從權狀取得日期往後數六年。取得、設籍、入住時間不同時，尤其需要做時間表。

2｜戶籍與實際居住，都要確認

屋主Q3：戶籍一直在房子裡，實際沒住，也算嗎？
A：不能只靠戶籍。國稅局官方宣導指出，自住房地要看客觀使用狀態與實際居住，僅設籍卻在外生活，且房屋另有出租等情形，可能不符合優惠。個案若因就學、工作或其他原因有不同安排，應依實際事實請國稅局或專業確認；不要以為戶口名簿日期足夠，就不必說明住宅如何使用。

屋主Q4：由父母或成年子女住，我沒住，也能直接套用嗎？
A：官方條件列的是本人或配偶、未成年子女，不能把所有親人都視為相同範圍。父母、成年子女設籍居住，與條文所列身分不同；也不能因家庭關係親近就自動替代。應完整說明所有權、設籍及居住者，確認是否符合，而不是簽約後才發現自己以為的家人自住，並不符合這項稅務條件。

3｜連續期間，不是湊足總天數

屋主Q5：住三年搬走一年，再住三年，可以直接加總六年嗎？
A：不要自行把不連續期間加起來當作連續滿六年。法規要求的期間與認定，須依取得、戶籍及實際居住資料核對；其中若有出租或其他使用，也要一併說明。先把各階段日期排出來，請專業確認符合條件的時間，不要只計算累積住過多少年。也不宜為了趕優惠，製作與事實不符的居住紀錄。

屋主Q6：只是搬家前先把戶籍遷走，會不會影響？
A：可能涉及連續設籍與居住條件，不能一概說短期就沒關係。應在決定遷籍、搬遷及出售時程前，向國稅局或稅務專業提出具體日期與原因確認。不要只因交易即將完成，就自行假設最後一段不算。本文不替任何特殊遷籍情形直接判定，重點是重大安排先問清楚，別用網路他人經驗代替個案認定。

4｜出租與營業使用，另有六年限制

屋主Q7：以前曾出租，退租後馬上設籍，就可以用自住優惠嗎？
A：要核對交易前六年無出租、供營業或執行業務使用等條件，不能只看出售當天已退租。曾出租的起訖、實際居住與戶籍，都應如實提出。租補或公益出租的持有稅優惠，也不會自動抹去房地合一這項使用限制。先確認資格，再評估出售淨額，避免把尚不能用的免稅額算進資金計畫。

屋主Q8：房子曾作辦公、工作室或部分出租，就一定跟純自住一樣嗎？
A：不能直接當成一樣。條件明列交易前六年無出租、營業或執行業務使用；涉及部分範圍、實際用途或登記與現況不同時，應依事實請主管機關確認，不能只說我也住在裡面就忽略其他使用。不要自行把某個房間面積切一切，就認為整戶必然符合或能保證用足全部免稅額。

5｜家庭適用紀錄，要一起核對

屋主Q9：夫妻各賣一間，就各自都能在同一年用一次嗎？
A：不能直接推論。官方條件是個人與配偶、未成年子女在交易前六年內未曾適用這項自住房地租稅優惠，不是只查賣方自己的紀錄。計畫出售多間房屋時，應把家庭相關成員的適用情況與時間一起交專業核對。也不要把這個六年限制誤稱為土地增值稅的一生一次，兩者制度不同。

6｜四百萬，是課稅所得免稅額

屋主Q10：成交價兩千萬元，可以直接先減四百萬元再算嗎？
A：不是直接從房價扣。要先依規定計算交易所得、可認列成本費用及相關減項，得到適用的課稅所得，再依自住條件處理免稅額。符合資格時，課稅所得四百萬元以內免納所得稅，超過部分按10%計算。四百萬元不是直接退稅，也不是把所有賣房收入都變成免申報。

7｜超過免稅額，優惠只算超過部分

屋主Q11：假設課稅所得五百萬元且完全符合條件，稅額怎麼看？
A：在單純且免稅額可完整適用、沒有其他調整的假設下，五百萬元減四百萬元，餘一百萬元按10%計算，為十萬元。這不是五百萬元全部都用10%，也不是成交價超過四百萬元就依10%課稅。實際課稅所得、共同持分或分次取得等情況，仍須依規定核對，不能直接照這個簡例套用。

8｜共有分次取得，免稅額另要算

屋主Q12：一間房有多人持分或部分新舊制，就每人都能直接扣四百萬嗎？
A：不能自行這樣放大額度。財政部問答對分次取得、部分適用舊制部分新制的自住房地，載有依新制部分及交易持分比例計算免稅額的規則。其他共有與取得情形也應個別核對。先整理取得次數、日期、各次持分及權利人資料，交專業計算，不要只以人數乘四百萬作為出售稅負估算。

9｜免納稅額，仍要完成申報

屋主Q13：所得低於四百萬而免稅，就可以不辦房地合一申報嗎？
A：不應只因零稅額就省略。自住房地優惠仍應依規定辦理申報並提出適用資料，一般房屋土地交易為完成移轉登記日次日起三十日內。先確認誰負責申報、需要哪些文件及完成證明，別等明年五月才處理。免稅額是否可用，也需依法審核，不是自己在試算表填符合就全部完成。

10｜出售前，先做資格時間表

屋主Q14：最實用的事前準備有哪些？
A：列出取得、設籍、實際入住、遷出、出租或營業等日期，以及家庭相關成員前次優惠紀錄，備妥契約、戶籍及可說明使用事實的資料。向國稅局或稅務專業確認資格與試算，再決定可用出售淨額及換屋預算。對於繼承、受贈、特殊居住或多次取得，提前問，不要到了付款期限才發現預計稅額差很多。

假設情境，並非真實成交案例：
假設李小姐持有、設籍並實際居住等條件均經確認，交易前六年無出租或營業使用，家庭相關成員也未在前六年用過本優惠。若其本次課稅所得五百萬元、免稅額可完整適用且無其他調整，簡例稅額為（500萬－400萬）×10%＝10萬元。若任何資格或計算條件不同，結果就不能照套；這是教學假設，不是真實納稅個案。

柔驊的提醒：
自住優惠不是只看房子買多久，也不是戶籍放著就一定有。柔驊提醒你，六年期間、實際使用與家庭適用紀錄一起查，四百萬是所得免稅額，申報程序也要做。先把條件核實，賣房與換屋資金才不會建立在想像的減稅上。

資料查核：2026年11月2日。本文為一般房產資訊，不代替個案法律、稅務、授信或專業鑑定；實際依適用規定、契約與事實確認。
財政部稅務入口網｜自住房地優惠條件與免稅額
財政部主管法規｜所得稅法第四條之五及第十四條之四
國稅局宣導｜自住客觀使用狀態與三要件
我的E政府｜自住房地稅務及申報

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