南港力麒村上自由區值得買嗎？2026行情、三四房格局與實價登錄

南港力麒村上自由區值得買嗎？2026房價行情、建築設計、三四房格局與實價登錄完整開箱

南港社區深度開箱系列17｜小蔡哥帶你買好房

作者：蔡育霖（小蔡哥）
資料更新：2026年11月2日

開箱前三問三答

Q1：力麒村上自由區位於哪裡？是哪家建商興建？

自由區位於台北市南港區興華路64巷1至11號，由力麒建設開發、力拓營造施工、TMA三門聯合建築師事務所設計，並有原相設計、老圃景觀參與景觀規劃。社區地上13層、地下3層，主要提供約39坪三房及43至45坪四房住宅。

Q2：自由區2026年每坪多少錢？

截至2026年11月2日，最新可核對的一般住宅成交仍是2023年10月21日，興華路64巷11號9樓，含車位總價4,430萬元，扣除車位250萬元後，每坪約106.82萬元。2026年4月另有156萬元交易，但僅為車位買賣，不能當成住宅行情。

Q3：自由區和其他力麒村上分區有什麼差異？

自由區的主力產品是39至45坪三房、四房，每層約兩戶，居住密度與格局配置和青春、爵士、藍調、搖滾區不同。購屋時應依自由區自己的成交資料分析，不能套用其他分區的最高單價。

一、自由區第一印象：南港車站旁的低梯戶比家庭住宅

前面我們已經介紹過力麒村上青春區、爵士區及藍調區。

這次要深入開箱的是自由區。

自由區位於南港區興華路64巷，距離南港車站生活圈不遠。

同樣是力麒建設開發，但自由區的產品規劃有相當鮮明的特色：主要提供約39坪三房與43至45坪四房，並採取每層約兩戶的住宅配置。

對家庭自住買方來說，這樣的產品不只是房間數問題，更涉及同層住戶密度、電梯動線與空間使用方式。

與青春區的小坪數兩房相比，自由區更偏向已有孩子、需要獨立書房，或計畫長期居住的家庭。

但值得買的原因，不能只看低梯戶比。

還要確認個別戶型、房間尺寸、採光、車位、社區管理及買入價格是否合理。

二、自由區社區基本資料

自由區的原始規劃與完工後公開統計，存在70、72、73戶三種數字。

建商官方列70戶，591、永慶及樂居等平台列72戶，信義房屋列73戶。

因此，正式交易若涉及所有權人數、管理費分攤或社區規約，應查核實際登記資料，而不是只依單一網站。

三、三門聯合建築師：自由區的住宅配置特色

自由區由TMA三門聯合建築師事務所設計。

力麒建設當年以「南港新都心國際都會住宅社群」定位力麒村上系列，並強調地面層純住宅生活空間的設計理念。

自由區位於興華路64巷內，相較臨主要幹道的住宅，居住環境具有不同的街巷條件。

但巷內不代表完全沒有噪音，實際仍要觀察道路寬度、車流、鄰房距離及周邊活動。

約725坪基地

力麒建設官方記載自由區基地面積725.09坪。

這個規模適合安排多棟住宅及公共庭園，也提供一定的社區公共空間配置條件。

不過，基地面積不是越大就一定越好。

真正值得比較的是住宅棟別之間的距離、各戶採光、通風、出入口與車道動線。

A、B、C棟的配置

PLEX原始建案資料列A、B、C三棟，平均每層約兩戶共用一部電梯。

這類梯戶比相對單純，但購屋者仍須了解電梯保養、尖峰等候與個別棟別的管理條件。

部分平台另有四棟的分類，可能反映不同建物登記或量體統計方式，正式仍以個別建築圖面確認。

外觀材料與景觀

好房網列有石材外觀及景觀規劃團隊；其他社區資料則描述二丁掛等外牆材料。

這些可能反映外牆不同部位的材料組合。

對約18年屋齡的住宅來說，更重要的是石材、磁磚、窗框接縫及防水的長期維護情況。

四、力拓營造與RC結構：中古住宅應看哪些工程條件？

自由區由力拓營造施工，採RC鋼筋混凝土結構。

RC是台灣集合住宅常見的建築形式，透過鋼筋與混凝土共同承受建築荷重。

但建築的耐震安全，不能單憑RC、SRC或SC名稱直接判斷。

仍須考慮建築法規適用年代、設計、地盤、施工品質及後續維護。

目前公開資料可以確認建築團隊、基本結構形式與部分外牆資訊，但沒有足夠文件可證實自由區使用特定專利制震器或隔震系統。

因此，不應自行加入未經確認的特殊工法介紹。

約18年屋齡值得檢查的地方

買方應了解外牆磁磚與石材、窗框防水、屋頂防水、地下室排水、電梯保養、消防設備及公共修繕基金。

另外，若個別住宅曾進行室內裝修，也應確認水電管線及隔間是否符合實際使用需求。

中古屋的價值，除了地段，也包含是否具備可長期維持的管理品質。

五、自由區格局：39坪三房與43至45坪四房

自由區最有特色的地方，是產品面積相對集中。

官方建案資料主要規劃約39坪三房，以及約43至45坪四房。

約39坪三房

2023年9月及10月的兩筆住宅成交，房屋面積分別約38.95坪與39.13坪，不含車位。

兩筆都登載為三房兩廳兩衛。

這種產品能滿足一般家庭三房需求，又不必承擔超大坪數住宅的總價。

但買方應仔細確認客餐廳比例、廚房動線，以及次臥是否足夠放置床、書桌及衣櫃。

約43至45坪四房

自由區原始規劃也有四房住宅。

這類產品適合家庭成員較多，或需要書房、客房的買方。

不過，43至45坪安排四間房間，不能只看房間數多就認為一定實用。

應現場確認第四間房的尺寸、採光，以及玄關和客餐廳是否有足夠空間。

每層兩戶有什麼意義？

相對單純的同層戶數，可能讓住戶出入動線比較簡潔。

但電梯是否好等、住戶是否安靜、梯廳是否整潔，仍取決於個別棟別及管理情況。

購屋前建議實際在上下班時段觀察。

六、公設規劃：中庭、泳池與社區管理

PLEX原始建案資料提到自由區規劃接待大廳、中庭花園、戶外泳池、健身房、視聽中心及遊戲室等公設。

這類設施可以提供住戶休閒與家庭活動空間。

但完工至今已約18年，原始設施項目不代表現在一定全部正常開放。

尤其泳池與健身設備，需要持續清潔、機電保養及更新。

永慶社區頁列有24小時物業管理，管理費參考為每坪90元／月。

實際管理費、車位費與公共基金仍應向管委會確認。

對購屋者來說，公設最重要的不是數量，而是能否維持良好使用品質。

七、2015至2026年實價登錄分析

截至2026年11月2日，591自由區頁面最新一般住宅成交仍為2023年10月。

以下整理五筆具有代表性的正常住宅交易。

以上為不同戶別與不同日期的歷史成交，不能直接視為同一住宅的價格走勢。

2023年10月最新住宅成交：106.82萬元／坪

興華路64巷11號9樓，三房兩廳兩衛，含車位總價4,430萬元。

其中車位250萬元，房屋不含車位面積39.13坪。

扣除車位後房屋成交價格約4,180萬元，每坪約106.82萬元。

這筆是自由區近年重要的價格參考。

但因為成交日期在2023年，不能將106.82萬元直接宣稱為2026年最新成交行情。

2023年9月2樓成交：102.18萬元／坪

興華路64巷1號2樓，三房兩廳兩衛。

房屋面積約38.95坪，含車位總價4,330萬元，其中車位350萬元。

扣除車位後，每坪約102.18萬元。

這筆與2023年10月案例的坪數相近，可以提供一定比較參考。

但樓層、位置及車位條件不同，因此仍不能直接以兩筆交易計算整體市場價差。

2020年特殊交易不能納入正常均價

2020年3月有一筆12樓成交，含車位總價2,500萬元。

591標示為特殊交易；PLEX也顯示其交易價格明顯低於其他正常案例。

因此，估價時不宜直接納入一般住宅行情。

2026年4月156萬元是什麼？

永慶房屋的自由區交易明細顯示，2026年4月另有156萬元的交易。

但是，該筆標示為「僅車位交易」，約15.01坪。

因此，不能將2026年4月視為住宅最新成交，也不能拿156萬元除以住宅面積計算房價。

2024年8月另有180萬元的純車位交易，同樣應獨立處理。

為什麼不能直接說2026年一坪106.8萬元？

因為最近一般住宅成交時間距今已有三年。

2026年的市場利率、貸款條件、買方需求與附近競爭物件，都可能和2023年不同。

所以106.8萬元／坪應被視為「最近可查歷史成交」，不是已證實的2026年即時成交價。

如果目前有自由區房屋待售，需要再參考同生活圈近期相似住宅成交、目前待售供給及房屋現況，才能建立更合理的買賣價格。

八、待售市場怎麼判斷？

591、樂居等平台在本次查詢時，未顯示自由區有明確的公開待售住宅。

但公開平台沒有刊登，不代表市場上一定沒有委託出售。

可能有尚未公開的專任委託、其他通路物件，或刊登資訊尚未同步。

因此，不能將某一個平台的待售數量視為完整市場供給。

如果有實際買賣需求，應先確認物件是39坪三房還是45坪四房，再比較相近產品、樓層、屋況與車位。

九、南港車站生活圈：交通與採買機能

自由區位於興華路64巷，鄰近南港車站。

南港車站整合台鐵、高鐵、捷運及商業空間，對需要日常通勤與跨縣市移動的家庭具有便利性。

PLEX原始介紹估計步行至南港車站約6分鐘，實際仍應依社區出入口及道路交通號誌確認。

附近生活機能包括全聯、家樂福超市、CITYLINK南港，以及在地餐飲與日常生活商店。

學區方面，公開資料列東新國小及南港高中國中部，正式入學資格仍以台北市教育局當年度門牌學區公告為準。

十、自由區優點與限制

十一、小蔡哥房仲實務觀察

以南港住宅市場角度來看，我認為自由區有三個值得特別注意的重點。

第一，每層兩戶的規劃，是它和其他村上分區的重要差異。

自由區主力是三房、四房，住宅面積集中在約39至45坪。

對於希望家庭空間完整、又不想選擇過大坪數的買方而言，值得研究。

但是否安靜、隱私是否良好，仍須觀察實際面向、梯廳及鄰戶條件。

第二，屋齡約18年，管理與修繕比當年行銷更重要。

外牆、防水、電梯、泳池及機電設備，都是需要長期維護的項目。

如果公共基金與管理制度健全，有助於維持社區長期使用品質。

但若有重大設備即將更新，也可能增加持有成本。

第三，最新住宅成交停留在2023年，不能硬套2026年行情。

2023年9月與10月的兩筆三房，單價約102.2至106.8萬元。

雖然兩筆成交具有參考價值，但市場條件已經經過數年變化。

因此，若現在有買方或屋主希望估價，應結合周邊近期成交與個別房屋現況，不能只引用歷史最高價。

以上為公開資料與房仲實務分析，不代表作者已親自完成自由區所有公設勘查或參與相關成交。

十二、常見問題 FAQ

Q1：力麒村上自由區2026年每坪多少？

截至2026年11月2日，尚未查到2026年一般住宅新成交。最新可核對一般住宅成交是2023年10月，每坪約106.82萬元。2026年4月的156萬元交易僅為車位移轉。

Q2：自由區是哪一家建商、建築師及營造公司？

由力麒建設開發、TMA三門聯合建築師事務所設計、力拓營造施工。

Q3：自由區有幾戶、幾層？

地上13層、地下3層，建商原始規劃70戶，主要平台列72戶，信義房屋列73戶。正式戶數以建物登記確認。

Q4：自由區有哪些格局？

主力約39坪三房及43至45坪四房。實際房間大小與配置仍應依個別戶別確認。

Q5：自由區值得長期自住嗎？

如果重視南港車站交通、家庭型三四房及相對單純的梯戶配置，可以列入比較。但仍應評估合理買價、屋況、採光、車位、管理費與公共修繕成本，不能保證房價一定上漲。

十三、開箱結論：自由區值得買嗎？

力麒村上自由區是南港車站生活圈中，主力約39至45坪、以家庭型三房及四房為特色的住宅社區。

由力麒建設開發、三門聯合建築師事務所設計、力拓營造施工，原始規劃每層約兩戶。

對於需要完整家庭空間、重視生活機能與社區管理的買方而言，值得了解。

不過，自由區最近可查的一般住宅成交停留在2023年，現在評估房價時不能只依該筆成交直接推論2026年行情。

尤其屋齡約18年，更應注意屋況、公共基金及設備維護。

買房不只看價格，更要看懂價值。

作者介紹與聯絡資訊

小蔡哥｜蔡育霖

台灣房屋 南港三井世貿特許加盟店
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深耕房地產市場15年以上，專注南港、汐止、內湖及周邊不動產市場，提供社區深度開箱、實價登錄分析、房屋買賣、租賃與委託銷售服務。

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資料來源

資料更新：2026年11月2日

1. 力麒建設官方｜力麒村上自由區
   https://www.rhd.com.tw/classic/ins.php?index_id=60
2. 591｜力麒村上自由區成交資料
   https://market.591.com.tw/4980
3. 樂居｜力麒村上自由區社區資料
   https://www.leju.com.tw/community/L7d116582bc89d
4. PLEX｜力麒村上自由區規劃與成交
   https://www.plex.com.tw/projects/view/id/4378
5. 永慶房屋｜自由區社區與純車位交易
   https://community.yungching.com.tw/building/10055
6. 信義房屋｜力麒自由社區資料
   https://www.sinyi.com.tw/communitylist/communityinfo/0007781
7. 好房網｜自由區建築團隊與社區照片
   https://buy.housefun.com.tw/buy/building/10055
8. 內政部不動產交易實價查詢服務網
   https://lvr.land.moi.gov.tw/

本文根據公開資料整理，部分平台對戶數、棟別及完工年份存在不同口徑。正式交易應以建物登記、使用執照、原始實價登錄、社區管理資料及現場查驗為準。特殊交易、單獨車位移轉與一般住宅買賣須分開處理。

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