南港力麒村上搖滾區值得買嗎？2026行情、三房格局與實價登錄

南港力麒村上搖滾區值得買嗎？2026房價行情、22戶小社區、三房格局與實價登錄完整開箱

南港社區深度開箱系列18｜小蔡哥帶你買好房

作者：蔡育霖（小蔡哥）
資料更新：2026年11月2日

開箱前三問三答

Q1：力麒村上搖滾區在哪裡？是哪一家建商蓋的？

力麒村上搖滾區位於台北市南港區南港路二段38巷37號、39號，由力麒建設開發、力拓營造施工，建築設計為TMA三門聯合建築師事務所。2008年12月完工，規劃地上12層、地下1層，共22戶。

Q2：搖滾區2026年一坪多少錢？

截至2026年11月2日，最新可核對的一般住宅成交是2025年5月，南港路二段38巷39號9樓，三房、36.6坪、總價3,500萬元，沒有車位，每坪約95.5萬元。目前尚未查到2026年新住宅成交，因此這是歷史成交參考，不能宣稱是2026年實際成交價。

Q3：搖滾區和其他力麒村上分區最大的不同是什麼？

搖滾區只有22戶、一棟建築，每層約兩戶共用一部電梯，主要是36至41坪三房。相較同系列其他戶數較多的分區，住宅規模較單純；但戶數少也意味著公共修繕費用可能由較少住戶分攤。

一、第一印象：南港車站生活圈裡的22戶純住宅

力麒村上系列共有青春、爵士、藍調、自由及搖滾五個分區。

前面我們已經介紹四個分區，這次要深入開箱最後一個——搖滾區。

搖滾區位於南港路二段38巷37號及39號，和同樣位於南港路二段38巷的藍調區距離不遠，但兩者是不同社區。

藍調區以約49至56坪三房、四房為主；搖滾區則以約36至41坪的家庭三房為主要產品。

更特別的是，搖滾區只有一棟、22戶，一層大約兩戶。

這種小型集合住宅的特色，通常不是以大型泳池、豪華會館吸引買方，而是比較單純的住宅戶數、梯廳動線及家庭生活空間。

對於希望住在南港車站附近，又不需要50坪以上大住宅的家庭，搖滾區值得研究。

不過，戶數少不代表一定比較安靜，也不保證管理費比較便宜。

真正要看的是住戶組成、公共設備保養、財務情況，以及個別房屋的價格與屋況。

二、搖滾區社區基本資料

這裡有一個容易被誤解的地方：

搖滾區雖然只有22戶，公設比卻約35.39%。

所以不能因為是小型社區，就直接認為公設比一定比較低。

購屋者要看的是實際主建物面積、格局效率，以及公共設備是否符合需求。

三、三門建築師：紅磚立面與單棟住宅設計

力麒村上搖滾區由三門聯合建築師事務所設計。

力麒建設官方外觀照片可以看到，整棟建築以暖紅色磚材為主要視覺特色，搭配深色窗框、規律排列的開窗及連續陽台。

這種立面設計沒有過度複雜的裝飾，以住宅本身的比例與材料呈現建築風格。

相較於大基地、多棟式豪宅，搖滾區更像是南港巷內的一棟精緻中型住宅。

基地約174.54坪

搖滾區基地面積約174.54坪，和其他力麒村上分區相比明顯較小。

建築規劃重點是如何在有限基地內配置電梯、住宅出入口、公共空間與居住動線。

對買方而言，基地較小不一定是缺點，但必須理解建築物的公共設備及維護成本分攤方式。

紅磚色外牆也要注意維護

搖滾區的暖紅色立面是建築特色之一。

不過，2008年完工至今已使用多年，外牆磁磚、窗框、防水與陽台排水是否保持良好，比當年外觀設計更直接影響居住品質。

看屋時應觀察外牆是否有剝落、滲漏水或修補痕跡，也應向管理單位了解過去修繕紀錄。

四、力拓營造與RC結構：小型住宅的維護重點

搖滾區由力拓營造施工，採RC鋼筋混凝土結構。

RC是台灣常見的集合住宅結構形式。

建築的耐震安全並不只取決於RC、SRC或SC名稱，而是涉及結構設計、施工品質、材料、地盤及後續維護。

目前公開資料可確認主要建築團隊、RC結構與建築規模，但尚未取得可以證明本案使用特定制震器、隔震裝置或特殊混凝土強度的正式工程文件。

因此，不應自行增加未經查證的工法宣傳。

只有一部電梯，真的有影響嗎？

搖滾區每層約兩戶，共用一部電梯。

平常使用人口相對單純，但當電梯保養、故障或更新時，住戶可能需要改走樓梯。

對有長輩、幼兒或行動不便成員的家庭來說，這是需要考慮的因素。

尤其未來若要更換電梯或進行重大機電修繕，費用也須依社區規約與相關決議分攤。

22戶的公共基金重要性

小型社區不代表維護比較簡單。

外牆、防水、消防、電梯及公共用電，都是固定需要管理的項目。

若公共修繕基金不足，未來重大修繕可能需要額外分攤。

因此，購屋前應了解管理費、基金餘額、修繕計畫，以及是否存在重大待處理問題。

五、36坪與41坪三房：格局如何選？

搖滾區公開規劃主要為約36至41坪三房。

雖然房間數接近，但兩種坪數的居住感受可能不同。

約36.6坪三房

2025年5月9樓成交，房屋權狀約36.6坪，格局登載三房。

這類住宅適合夫妻與孩子，或需要額外一間房作為書房的家庭。

看屋時應特別注意兩間次臥是否都有足夠使用空間，以及客廳、餐廳與廚房之間的動線是否合理。

約40.7坪三房

2023年10月7樓成交，權狀40.68坪，格局為三房。

相較36坪產品，房屋總面積較大，但不代表每個房間一定比較寬敞。

實際還需要觀察走道、陽台、客餐廳和衛浴所占的比例。

為什麼有四房成交紀錄？

2021年11月同一個7樓戶別，登載為四房；2023年10月則登載三房。

這可能與室內隔間或登錄時的房間認定有關，不能因此直接認定整個社區都有標準四房產品。

這個例子提醒購屋者：房間數應以實際戶別及現況確認，不宜只依歷史刊登文字判斷。

六、搖滾區公共設施：不追求大型豪華會館

PLEX原始資料列有接待大廳、交誼廳、閱覽室及視聽室等公共空間。

樂屋網另記載健身房、視聽中心，以及社區集中垃圾處理。

但不同平台對設施名稱的列法可能不同，且部分資料最後更新時間較早。

因此，購屋者應確認目前實際開放哪些設施、使用規則與維護情況。

不能將同系列藍調、爵士等其他分區的泳池，直接當成搖滾區的公設。

這也是做社區開箱最容易犯的錯誤之一。

七、2019至2025年實價登錄分析

依591公開實價登錄，截至2026年11月2日，共可查到14筆歷史紀錄。

以下挑選六筆具有代表性的一般住宅成交：

除2020年8月交易須扣除車位200萬元外，其餘表列案件均未申報附帶車位。

這些價格反映不同年份及不同戶別的成交，不能直接視為全社區每年固定上漲的證據。

2025年5月最新住宅成交

南港路二段38巷39號9樓，三房、約36.63坪，成交總價3,500萬元。

沒有車位，成交單價約95.54萬元／坪。

這是目前最新可核對的一般住宅交易，也高於過去已揭露的正常成交單價。

但它是特定住宅的成交，不代表現在所有戶別均可成交95.5萬元。

2023年10月7樓成交

南港路二段38巷37號7樓，三房、40.68坪，成交3,726萬元。

沒有車位，每坪約91.59萬元。

由於同一戶別在2021年11月曾以3,500萬元成交，兩筆交易可以作為觀察該戶歷史價格的參考。

不過，實際持有報酬還需要考慮仲介費、稅費、裝修、貸款及其他持有成本，不能只用兩次成交總價差額當成淨獲利。

2020年4月特殊交易要排除

2020年4月另有一筆8樓交易，每坪約70.6萬元，但平台有特殊交易註記。

2013年11月也有特殊交易紀錄。

這些案件不宜直接納入一般市場成交平均，否則可能造成價格判斷偏差。

為什麼591整體成交均價約69.2萬，最近成交卻有95.5萬？

歷史平均可能涵蓋十多年前的交易及不同條件案件。

對中古住宅來說，早期成交單價與近年成交價格差異可能很大。

因此，評估目前價格時，不能只看整個社區的歷史均價。

更應優先比較近年、相近樓層、相近坪數及一般交易。

八、2026年待售開價與車位問題

本次查詢發現一筆屋主公開自售物件，位於南港路二段38巷39號11樓。

刊登開價4,850萬元，格局三房兩廳兩衛，權狀總面積約50.3坪，含一個平面式車位。

這是賣方的公開開價，並非實價登錄成交價格，不能直接用來代表社區房價。

而且這筆刊登還有一個值得注意的地方：物件文字提到車位位於力麒村上藍調區B3。

因此，正式評估時必須確認車位是否具有獨立產權、如何移轉、出入及管理方式，以及房屋和車位是否分屬不同建物或管理範圍。

不能因為車位被寫在同一則房屋廣告中，就直接認定車位位於搖滾區自己的地下室。

這也是小型社區住宅估價時，容易忽略的重要細節。

九、南港車站生活圈與交通機能

搖滾區位於南港路二段38巷內，鄰近南港車站。

南港車站結合捷運、台鐵、高鐵及商業設施，是南港重要的交通與生活節點。

PLEX建案資料估計步行至南港車站約6分鐘，但實際時間仍應依社區出入口與道路交通狀況確認。

周邊有CITYLINK南港、環球購物中心、全聯、家樂福超市及在地商家，日常採買和外食選擇相對多元。

附近亦有南興公園及其他公共綠地，可以滿足散步與休閒需求。

學區參考為東新國小及南港高中國中部，但正式入學資格仍以台北市教育局當年度公告為準。

十、搖滾區的優點與限制

十一、小蔡哥房仲實務觀察

從南港住宅市場的角度來看，我認為搖滾區有三個非常值得注意的地方。

第一，22戶、一層兩戶是特色，但也是需要評估的管理條件。

相對單純的住戶規模，可能讓公共空間及住宅出入動線更直接。

但社區只有一部電梯，未來大型設備更新的支出，也需要評估每戶分攤成本。

因此，戶數少不能直接等於居住品質比較好。

第二，36坪與41坪應分開估價。

兩種面積雖然都屬家庭三房產品，但實際室內使用空間、格局與總價不同。

尤其市場上有些住宅經過重新隔間，登錄房型可能從三房改為四房，或反過來調整。

因此，不能只看房間數，還應確認主建物面積、採光與室內動線。

第三，2026年的市場價格不能只用2025年最高單價推算。

最新可查成交為2025年5月每坪95.5萬元，但目前缺乏2026年一般住宅成交樣本。

若屋主要出售，應結合搖滾區歷史成交、周邊相近住宅及目前公開待售供給，才能建立合理開價。

若買方想購買，還應注意車位是否屬於其他分區，並確認其合法移轉及管理條件。

以上是依公開資料整理的房仲實務分析，不代表作者已親自查驗社區全部公設或參與相關成交。

十二、常見問題 FAQ

Q1：力麒村上搖滾區2026年一坪多少？

截至2026年11月2日，尚未查到2026年一般住宅成交。最近可確認成交為2025年5月9樓三房，每坪約95.54萬元。

Q2：搖滾區是哪家建商與營造廠？

由力麒建設開發、力拓營造施工，建築設計為三門聯合建築師事務所。

Q3：搖滾區有幾戶、幾層？

共22戶，單棟地上12層、地下1層，平均每層約兩戶，共用一部電梯。

Q4：搖滾區有哪些格局？

主要是約36至41坪三房，也可看到個別戶別在不同交易時登載為兩房或四房，應依現況及正式圖面確認。

Q5：搖滾區值得長期自住嗎？

若重視南港車站生活圈、家庭型三房及戶數較少的住宅社區，可以列入比較。但應注意公設比、電梯維修、修繕基金、房屋屋況與車位產權，不能保證未來房價一定上漲。

十三、開箱結論：搖滾區值得買嗎？

力麒村上搖滾區，是南港車站生活圈中相對小型的家庭住宅社區。

由力麒建設開發、三門聯合建築師事務所設計、力拓營造施工，2008年12月完工。

22戶、一層兩戶、約36至41坪三房，是它與同系列其他分區不同的特色。

但公設比約35.39%，加上單一電梯與小型社區的維護成本，購屋前仍須完整評估。

目前最新可核對的一般住宅成交為2025年5月每坪95.54萬元，不能直接宣稱這就是2026年市場成交價。

尤其若房屋另附其他分區的車位，更應確認產權及實際使用條件。

真正值得買的住宅，不只是位置方便，而是空間符合需求、產權清楚、社區管理良好，而且價格合理。

買房不只看價格，更要看懂價值。

作者介紹與聯絡資訊

小蔡哥｜蔡育霖

台灣房屋 南港三井世貿特許加盟店
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深耕房地產市場15年以上，專注南港、汐止、內湖及周邊不動產市場，提供社區深度開箱、實價登錄分析、房屋買賣、租賃及委託銷售服務。

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資料來源

更新日期：2026年11月2日

1. 力麒建設官方｜力麒村上搖滾區
   https://www.rhd.com.tw/classic/ins.php?index_id=62
2. 591｜力麒村上搖滾區實價登錄
   https://market.591.com.tw/5048/price
3. PLEX｜力麒村上搖滾區規劃資料
   https://www.plex.com.tw/projects/view/id/4389
4. 樂居｜力麒村上搖滾區
   https://www.leju.com.tw/community/Le9b167127dc00
5. 永慶房屋｜力麒村上搖滾區
   https://community.yungching.com.tw/building/63881
6. 樂屋網｜搖滾區公設與格局
   https://community.rakuya.com.tw/4626
7. 591｜搖滾區屋主公開待售個案
   https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/20957778.html
8. R.TUBE｜力麒村上搖滾區社區資料
   https://www.rtube.com.tw/communities/CB1753952471692157
9. 內政部實價登錄
   https://lvr.land.moi.gov.tw/

本文依建商官方資料及公開不動產平台資訊整理。成交價格為歷史資料，特殊交易、房型變更、車位產權與待售開價須分開確認。正式交易應以建物登記、使用執照、原始實價登錄、社區管理資料及現場查驗為準。