竹北房子要出租還是賣？自住400萬免稅、公益出租人稅負一次算

竹北屋主換屋後，舊房子「先出租、以後再賣」不一定比較划算：一旦出租，出售前6年內有出租紀錄，就不能用房地合一「自住房地400萬元免稅」優惠。若決定出租，透過公益出租人或申報租賃所得達標準，可降低房屋稅與綜所稅負擔。先算清楚「出場那天的稅」，再決定要租還是要賣。

我是張偉倫 Lawrence，在竹南、頭份、新竹、竹北做土地開發整合與房地產顧問。竹北換屋族很常問我同一題，這篇把三筆帳拆開講。

一、出租會讓你失去什麼？自住400萬免稅的3個條件

房地合一自住優惠是指：個人出售105年1月1日以後取得、符合自住條件的房屋土地，課稅所得在400萬元以內免稅，超過部分按10%課稅（所得稅法第4條之5第1項第1款）。

要用這個優惠，必須同時符合：

1. 本人、配偶或未成年子女在該屋辦竣戶籍登記並居住，且持有連續滿6年；
2. 交易前6年內，沒有出租、供營業或執行業務使用；
3. 本人、配偶及未成年子女交易前6年內未曾適用過此優惠。

關鍵在第2點：只要出售前6年內出租過，即使只租1年，這條路就關了，出售時回到一般持有期間稅率計算。對竹北這幾年買進、帳面增值不小的屋主來說，這筆差距可能比幾年的租金收入還大，實際金額依個案取得成本、持有年限試算為準。

二、決定出租：房屋稅與租金所得怎麼算？

房屋稅2.0（囤房稅2.0）上路後，非自住住家用房屋採全國總歸戶、依持有戶數適用差別稅率；依財政部稅務入口網刊載之地方稅務局說明，一般非自住稅率為3.2%～4.8%（實際依各縣市自治條例為準）。

出租可走的三種路徑（依地方稅務局說明）：

• 一般出租、申報租賃所得達當地租金標準：可適用1.5%～2.4%。
• 委託包租代管業者出租、契約1年以上供居住：部分縣市適用單一稅率1.5%。
• 公益出租人（租給符合租金補貼資格者）或社會住宅包租代管：房屋稅率1.2%，與自住相同；公益出租房屋的地價稅可適用2‰。

使用情形變動要在每期房屋稅開徵40日前（3月22日，遇假日順延）向房屋所在地稽徵機關申報，逾期從次期起適用。竹北房子屬新竹縣，適用稅率與租金標準請以新竹縣政府稅務局公告為準。

租金所得部分：一般出租採不檢附單據方式時，必要費用以租金收入43%計算；公益出租人依住宅法第15條，每屋每月租金收入1萬5,000元以內免納綜合所得稅，超過部分再計算必要費用申報。

三、我的在地觀察：竹北換屋族最常卡在哪

以下為示意情境：一對竹北雙薪夫妻，早年在竹北買了一戶兩房，設籍自住5年多，後來換到三房。他們原本打算舊屋先出租，等行情更好再賣。

我幫他們拆的是時間軸：如果再自住、設籍滿6年後出售，有機會適用400萬免稅；如果現在就出租，未來至少要等出租結束後再自住滿條件，自住優惠才可能重新評估，期間還得承擔非自住房屋稅與租金所得稅。他們最後決定先把舊屋設籍住滿再處理，出租改成「一年後再評估」。

這不代表出租一定不好。房貸低、現金流穩、本來就打算長期持有的竹北屋主，出租搭配公益出租人，稅負可以壓得很低。重點是：先決定這間房子的「出場方式」，再決定中間要不要租。

四、出租或出售前的檢查清單

1. 調出取得日期：是否105年1月1日以後取得（決定是否適用房地合一）。
2. 確認本人、配偶、未成年子女在該屋的設籍與居住期間。
3. 盤點全國持有戶數，評估出租後的房屋稅級距。
4. 試算三種情境：現在賣、自住滿6年賣、出租N年後賣，比較稅後淨額。
5. 若出租，評估房客是否符合租金補貼資格、能否申請公益出租人。
6. 記住3月22日房屋稅使用情形申報期限，以及出售後30日內申報房地合一稅。

五、常見誤區

• 「租一兩年再賣沒差」：出售前6年內出租過，就不符合自住400萬免稅條件。
• 「公益出租人租金會被壓很低」：租金由房東與房客議定，公益出租人重點在房客須符合租金補貼資格，不是政府訂租金。
• 「房屋稅出租一定比空著貴」：申報租賃所得達標準或成為公益出租人，稅率可能比空置非自住低。
• 「沒賺錢就不用申報」：房地合一出售後30日內都要申報，即使不用繳稅。

FAQ

Q1：竹北房子出租過還能用自住400萬免稅嗎？
交易前6年內有出租紀錄，就不符合自住優惠條件。出租結束後要重新計算設籍、居住與無出租期間，實際能否適用請依個案與國稅局認定為準。

Q2：公益出租人租金收入每月多少免稅？
依住宅法第15條，租給符合租金補貼資格的房客，每屋每月租金收入1萬5,000元以內免納綜合所得稅。超過部分可依規定減除必要費用後申報。

Q3：房子出租房屋稅是多少？
依地方稅務局說明，申報租賃所得達當地租金標準可適用1.5%～2.4%，公益出租人可適用1.2%。竹北屬新竹縣，實際稅率與租金標準以新竹縣政府稅務局公告為準。

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（本文僅供一般資訊參考，不構成稅務或投資建議；實際依當年法規與個案為準。資料更新：2026年11月3日）