信用卡從不欠款、每月全額繳清，為何銀行還是不敢借你錢？聯徵報告這些隱藏扣分項目，買房前一定要注意！

信用卡從不欠款、每月全額繳清，為何銀行還是不敢借你錢？聯徵報告這些隱藏扣分項目，買房前一定要注意！

一、前言結論：信用卡繳得乾淨，不代表房貸一定過關

我是裴哥，在中和、永和協助客戶買房、賣房時，經常提醒購屋族一件事：

信用卡每個月全額繳清，不代表銀行就一定認定你的信用條件良好，更不代表房貸一定能順利核准。

很多人平常沒有信用卡遲繳，也沒有欠銀行錢，原本以為自己的信用條件很好，真正申請房貸時，卻可能遇到貸款成數不如預期、核貸額度不足，甚至申請遭到婉拒的情況。

問題可能出在信用卡額度使用率、過去貸款紀錄、循環信用、預借現金、近期貸款申請次數，以及整體負債狀況。

如果你正在準備購買中和、永和的房子，我建議不要等到簽約後才了解自己的信用條件。

先確認聯徵紀錄、收入及負債，再決定購屋預算，才能降低貸款不足的風險。

二、買房族最常問的三個問題

Q1：信用卡每個月都全額繳清，為什麼信用評分還是不理想？

因為信用評分不只看有沒有遲繳，也會考量信用卡額度使用率、負債狀況、信用往來歷史及近期信用需求等因素。

例如信用卡額度10萬元，每月刷卡8、9萬元，即使最後都有全額繳清，仍可能呈現較高的額度使用率。

Q2：自己查聯徵報告，會不會影響信用分數？不會。

個人自行查詢自己的信用報告，不會因此降低信用評分。

但如果短時間內頻繁向不同銀行申請貸款，金融機構因新業務申請授信所留下的查詢紀錄，就可能成為信用評分考量因素。

Q3：聯徵分數不好，就不能在中和、永和買房嗎？不一定。

銀行核貸不只看聯徵分數，也會評估工作收入、負債比例、還款能力、房屋鑑價及擔保品條件。

信用分數不是唯一標準，但如果信用紀錄有異常，確實可能影響貸款條件。

三、信用卡每月全額繳清，仍要注意的五個信用問題

1. 信用卡額度使用率過高

這是很多人容易忽略的問題。

假設信用卡額度為20萬元：

• 每月刷5萬元，使用率約25%。

• 每月刷15萬元，使用率約75%。

• 每月刷18萬元，使用率約90%。

即使每個月都全額繳清，高額使用率仍可能影響信用評分。

尤其近期有出國旅遊、繳稅、家具家電採購等大筆消費時，更應留意信用卡帳單及額度使用情況。

裴哥提醒：不要只看最後有沒有繳清，也要注意聯徵資料呈現的信用狀況。

2. 曾經使用循環信用或預借現金

有些人平常繳款正常，偶爾卻因為資金調度使用循環信用或預借現金。

這些紀錄都值得留意。

不同類型的信用卡分期，信用評分上的處理方式也不完全相同：

• 一般消費分期，不直接納入聯徵個人信用評分模型。

• 信用卡帳單分期，屬於評分考量項目。

• 預借現金及相關分期，也值得特別注意。

這不代表使用分期就一定無法貸款，而是銀行會綜合評估你的負債及還款能力。

3. 短時間內頻繁申請貸款

有些人為了比較貸款利率，同時向多家銀行申請信用貸款或其他授信。

比較銀行條件沒有錯，但短時間內頻繁出現新業務授信查詢，可能影響信用評分。

聯徵中心對短期內同類型新業務查詢設有一定的計算方式，最近一年內每30天的相關查詢視為同一筆信用需求，超過30天則可能另行計算。

因此，準備買房時，最好先整理自己的財務資料，再有計畫地詢問銀行，不需要毫無方向地到處申請。

4. 過去曾經逾期，還清不代表紀錄立即消失

如果過去曾經發生信用卡遲繳、貸款逾期或其他信用異常，即使後來已經清償，也不代表相關紀錄會立即消失。

部分異常紀錄仍有法定或規定的揭露期限，實際時間須依紀錄類型判斷。

所以，如果過去曾有信用問題，建議先查詢聯徵報告，確認目前還有哪些紀錄，再安排購屋貸款。

5. 信用紀錄太短，也可能缺乏評分資料

平常幾乎不使用信用卡，也沒有貸款往來的人，不一定信用不好，但可能因為信用資料不足，暫時無法取得信用評分。

信用管理的重點不是刻意借錢，而是維持正常金融往來及良好的還款習慣。

四、聯徵分數正常，為什麼銀行還是可能不核貸？

這是購屋族一定要了解的觀念。

聯徵分數良好，不代表房貸一定會過；聯徵分數普通，也不代表完全沒有購屋機會。

銀行審核房貸，還會考量以下三個重要因素。

1. 收入是否足以負擔房貸

銀行會檢視申請人的收入來源及穩定程度，例如：

• 固定薪資。

• 年終獎金及其他可認列收入。

• 自營商營業收入。

• 其他可提出證明的收入。

如果收入不穩定，或缺乏足夠的財力證明，即使信用卡從未遲繳，也可能影響核貸條件。

2. 現有負債是否過高

銀行不只看存款，也會評估目前的債務。

例如：

• 汽車貸款。

• 信用貸款。

• 學生貸款。

• 信用卡分期。

• 其他金融機構借款。

如果每個月已經有不少固定還款支出，再增加房貸，銀行就必須評估整體還款能力。

3. 房屋本身的條件

同樣是購買總價1,500萬元的房子，不同物件的銀行鑑價及貸款條件可能不同。

例如：

• 房屋屋齡。

• 建物及土地權狀。

• 房屋所在地段。

• 建物使用狀況。

• 市場流通性。

• 銀行鑑價結果。

所以不能單純拿成交總價乘上預期貸款成數，就認定銀行一定會貸到相同金額。

五、中和、永和買房，為什麼更要提前做好貸款規劃？

中和、永和的住宅產品相當多元，從老公寓、電梯大樓到新成屋及中古屋，各有不同的購屋預算及貸款條件。

中和買房：注意屋齡與房屋條件

景安、南勢角、連城路及中原一帶，各有不同的住宅型態與生活機能。

如果購買屋齡較高的公寓，或建物條件比較特殊的物件，更應該提前確認銀行鑑價及承貸條件。

永和買房：生活機能好，也要注意資金負擔

永和從頂溪、永安市場到秀朗橋周邊，有不同的住宅選擇。

但地點方便，不代表銀行一定提供相同貸款條件。

同樣位於永和，屋齡、建物型態、權狀資料及銀行鑑價不同，都可能影響貸款規劃。

裴哥建議買方，看房時不要只問：

「這間房子可以貸幾成？」

更應該問：「以我的收入、現有負債及這間房子的條件，實際需要準備多少自備款？」

這才是比較務實的購屋規劃。

六、準備買房前，裴哥建議先做好五件事

信用卡每個月全額繳清，是良好的信用管理習慣，但房貸審核不只是看有沒有欠款。

信用卡使用率、貸款紀錄、收入、負債及房屋條件，都可能影響銀行的核貸結果。

如果你正在中和、永和尋找房子，或已經有喜歡的物件，建議先確認自己的信用狀況與購屋預算。

我是裴哥，裴錦德。

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