社區位置： 台中市西屯區福科路
文章類型： 社區開箱・住宅行情分析
作者： 房仲鑫哥｜蘇豐鑫
在台中西屯區尋找中古屋，如果希望兼顧中科通勤、生活機能與家庭居住空間，福科路一帶是不少購屋者會考慮的區域。
位於福科路799號的「德鑫博爵」，是德鑫建設興建的住宅大樓，完工於2008年，社區規模約51戶，地上13層、地下3層。
這個社區比較明顯的特色，是以中大型住宅空間為主，主要規劃3房、4房產品，適合重視家庭生活空間、希望長期居住的購屋族。
相較於大型集合式住宅，德鑫博爵的戶數不多，社區規模相對單純。對於不需要大量公共設施，更重視實際居住品質的家庭來說，可以列入看屋比較名單。
Q1：德鑫博爵位於哪個生活圈？
位於台中市西屯區福科路，屬於西屯中科生活圈，鄰近台中科學園區及福科路商圈。
Q2：德鑫博爵主要有哪些房型？
以3房、4房為主要住宅產品，公開資料顯示建坪約48至68坪，實際仍依個別戶別而異。
Q3：德鑫博爵適合什麼樣的家庭？
適合在中科工作、重視家庭空間，以及希望在西屯區尋找中大型中古屋的首購換屋及家庭購屋族。
德鑫博爵屬於單棟住宅大樓，基地面積約383坪，建築採RC鋼筋混凝土結構，規劃地下3層停車空間。
| 社區項目 | 基本資料 |
| 社區名稱 | 德鑫博爵 |
| 社區地址 | 台中市西屯區福科路799號 |
| 建設公司 | 德鑫建設 |
| 營造公司 | 順昇營造 |
| 完工年份 | 2008年 |
| 屋齡 | 約18年 |
| 總戶數 | 約51戶 |
| 基地面積 | 約383坪 |
| 建築樓層 | 地上13層、地下3層 |
| 建築結構 | RC鋼筋混凝土 |
| 建築型態 | 住宅大樓 |
| 公設比 | 約30.73% |
| 主要格局 | 3房、4房 |
| 坪數規劃 | 約48.58～68.1坪 |
| 土地使用分區 | 第三種住宅區 |
| 車位規劃 | 坡道平面、坡道機械 |
德鑫博爵最大的特色，是住宅坪數規劃相對完整，並不是以小坪數產品為主要訴求。
社區主要產品以3房、4房為主，對於需要主臥、兒童房及書房的家庭來說，有比較多元的空間運用方式。
尤其是已經有小孩，或未來有長輩同住需求的家庭，選擇住宅時，除了房間數量，也應注意客餐廳的空間比例及房間實際尺寸。
社區採RC鋼筋混凝土結構，外牆資料記載為二丁掛建材。
RC建築是台灣住宅常見的建築形式，不過購買中古屋時，仍應留意實際屋況，包括外牆、防水、窗框、浴室及管線等維護情形。
公開社區資料提及的公共設施包括健身房、交誼空間及中庭等。
對於重視日常生活實用性的家庭而言，這類公設配置有其便利性。
不過，社區公設的價值不只是設施多寡，更重要的是後續管理及維護品質。
社區規劃地下停車空間，包含坡道平面及坡道機械車位。
購屋時建議確認：
對家庭購屋而言，停車便利性也是影響長期居住感受的重要因素。
德鑫博爵位於福科路上，生活機能主要仰賴福科路、玉門路及周邊中科生活圈。
這一帶的生活型態與台中市中心不同，不是大型百貨商圈密集的環境，而是以住宅聚落、日常採買及通勤需求為主。
周邊較具代表性的生活採買據點包括：
平常購買生活用品、用餐及家庭採買，都有一定的選擇。
JMall及家樂福提供較完整的購物選擇，而福科路沿線則有較多日常生活所需的商家。
周邊重要醫療機構包括：
對於家中有長輩，或重視醫療資源便利性的家庭來說，這兩處醫療院所是選擇中科生活圈時可以考量的條件。
附近有福瑞社區公園及福聯兒童公園等休憩空間。
對有小朋友的家庭來說，平常散步、帶孩子活動或假日到附近公園走走，都有一定的便利性。
德鑫博爵位於福科路，主要交通動線包括：
如果工作地點位於中科園區，福科路一帶的地理位置具有實際通勤優勢。
不過，實際交通時間仍會受到上下班尖峰車流影響，建議購屋前親自於平日通勤時段測試路線。
對於有子女就學需求的家庭，學區也是購屋時的重要考量。
依照R.TUBE及其他社區公開資料，目前登載學區如下：
| 學制 | 學校 |
| 國小 | 國安國小 |
| 國中 | 福科國中 |
學區可能因年度及教育主管機關公告有所調整，實際入學資格仍應依台中市教育局當年度公告及戶籍門牌確認。
建議有就學需求的家庭，在購屋及遷戶籍前先向學校或教育局查詢。
社區房價是購屋者最關心的問題之一。
不過，德鑫博爵目前公開的成交資料並不算多，因此在判斷價格時，不適合單純以歷史平均單價作為目前的購屋依據。
依據R.TUBE及樂居公開社區資料：
| 行情項目 | 公開資料 |
| 歷史平均成交單價 | 約21.68萬元／坪 |
| 歷史最高成交單價 | 約28.94萬元／坪 |
| 歷史最低成交單價 | 約16.89萬元／坪 |
| 累計揭露成交筆數 | 13筆 |
| 近一年成交均價 | 暫無足夠資料 |
以上為平台歷史統計資料，並非目前市場行情。
依據公開實價登錄資料，110年10月曾有一筆4樓交易：
該筆交易包含車位，因此不能直接將此單價當成純住宅的成交單價。
目前社區近兩年公開成交樣本不足，買賣雙方應參考周邊相近屋齡、坪數及產品條件的社區，進一步評估合理價格。
鑫哥建議，購買德鑫博爵時，不要只看社區平均單價，還應注意：
尤其是中大型住宅，總價差異可能不小，更需要回到個別物件條件來判斷。
第一，中科通勤位置具有優勢。
對於在中科園區工作的上班族，福科路一帶具有相當實際的通勤便利性。
第二，住宅空間相對完整。
以3房、4房為主的產品規劃，適合重視家庭空間及長期居住需求的家庭。
第三，社區戶數不多。
約51戶的社區規模，相較大型集合住宅，住戶組成相對單純。
第四，生活機能成熟。
周邊有購物、醫療、餐飲及日常採買據點，生活不需要完全仰賴開車前往市中心。
第一，屋齡已接近20年。
建議確認外牆、防水、浴室管線、電梯及公共設施維護情況。
第二，社區戶數較少。
戶數少有其優點，但公共設施及大型修繕的經費分攤，也應確認管理基金及管委會運作情況。
第三，車位型態不同。
坡道平面及坡道機械車位的使用便利性不同，應依自己的用車需求選擇。
第四，社區近期交易資料有限。
價格判斷需要參考周邊相近產品，避免只依照過往成交紀錄或屋主開價做決定。
如果以居住需求來看，德鑫博爵比較適合以下幾種購屋族群：
| 購屋族群 | 購屋建議 |
| 中科上班族 | 通勤位置值得考慮 |
| 首購家庭 | 可評估3房產品及總價負擔 |
| 換屋家庭 | 3房、4房空間具有選擇性 |
| 三代同堂 | 可評估4房格局及房間配置 |
| 重視大型公設者 | 建議同步比較其他大型社區 |
| 重視短期轉售者 | 應審慎評估社區交易量及市場流動性 |
Q1：德鑫博爵位於台中哪個行政區？
位於台中市西屯區福科路799號，屬於西屯中科生活圈。
Q2：德鑫博爵是哪一家建設公司興建的？
由德鑫建設興建，營造公司為順昇營造。
Q3：德鑫博爵有幾戶？
社區總戶數約51戶，建築規劃為地上13層、地下3層。
Q4：德鑫博爵主要有哪些格局？
主要住宅產品以3房、4房為主，公開資料坪數約48.58至68.1坪。
Q5：德鑫博爵附近的生活機能如何？
周邊有家樂福中科店、JMall購物廣場、台中榮民總醫院及澄清醫院中港院區，日常採買、購物及醫療資源具有一定便利性。
德鑫博爵是一個值得從家庭居住需求角度認識的社區。
在中科生活圈尋找住宅，很多購屋者第一個想到的可能是通勤距離，但實際生活並不只有上班。
每天回家之後，客廳是否夠大、房間是否好使用、採光通風是否舒服、停車是否方便，以及周邊採買是否順手，這些才是真正影響長期居住品質的細節。
德鑫博爵的優勢在於中大型住宅空間及福科路的生活位置，不過屋齡、管理維護及個別戶別條件，也都是購買前必須確認的事情。
鑫哥認為，買中古屋不能只問一坪多少錢，更應該問自己：這間房子能不能符合未來五年、十年的生活需求？
房子不只是買一個地址，更是選擇未來每天生活的地方。
如果正在考慮西屯中科生活圈，不妨把德鑫博爵與周邊其他社區一起比較，找到真正適合自己的住宅。
我是蘇豐鑫，任職於永慶不動產逢甲河南創義加盟店，長期服務台中房地產市場，分享社區介紹、區域行情與購屋觀察。
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【本篇文章內所有照片皆經過AI修飾過】
資料更新日期：2026年11月3日。
※ 社區資料、成交紀錄及學區資訊可能隨時間調整，實際交易條件及入學資格以主管機關最新公告、建物登記及個別戶別資料為準。
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