央行打炒房反而害到換屋族？第七波信用管制對房價與貸款成數影響解析

中央銀行實施第七波選擇性信用管制至今近兩年，房市交易量雖顯著冷卻，但房價僅微幅修正10%至15%，行情僅回到2022年第三季起漲點，竹北等精華區預售屋單價仍維持在70萬元至80萬元高位；政策因採取突襲式宣布，導致預售屋交屋潮中的自住換屋族面臨貸款成數驟降與資金缺口，購屋成本實質轉嫁至中產階級家庭。

1、中央銀行第七波選擇性信用管制之政策背景與市場影響分析

中央銀行於2024年9月19日宣布實施第七波選擇性信用管制，主要原因為2024年第三季本國銀行不動產放款比率逼近法定上限，逼使央行出手干預市場流動性。銀行法第72-2條（規定商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過存款總額及金融債券發售額之合計數30%的法定防線）在2024年中面臨滿載壓力，許多銀行相繼採取限制收件與排隊撥款措施。央行為控制不動產授信集中度風險，在約談34家本國銀行後，決定以強烈行政手段壓抑市場資金流向房地產市場。

● 銀行法第72-2條防線與限貸令危機的形成原因

在2024年第二季至第三季期間，全台房市交易熱絡導致銀行體系的不動產貸款集中度大幅飆升。由於銀行法第72-2條設定了30%的嚴格放款上限，多數國營與民營商業銀行在實務運作上達到28%至29%的警戒線即啟動風險控管，進而引發市場普遍稱為「限貸令」的排隊撥款現象。央行為了預防金融體系系統性風險，不得不採取強力的信用管制措施。

◆ 突襲式行政命令對預售屋交屋潮的衝擊

中央銀行採取「今天宣布、明天生效」的行政命令頒布方式，對整體預售屋市場的交屋規劃造成強烈震盪。住宅周報社長陸敬民指出，預售屋從簽約到完工交屋的興建工期通常長達3至4年、甚至5至6年，購屋者在簽約當下是依據當時的金融環境與貸款條件進行財務規劃。央行以短期行政指令干預長期興建週期的市場行為，直接導致已簽約準備交屋的買方措手不及。

※ 購屋族財務規劃失算：長週期建案與短週期政策的錯置

許多購買第二戶住宅或進行換屋規劃的民眾，其購屋動機是為了因應長期貨幣通膨而進行的中長期財務資產配置，並非短線作手的投機行為。當買方在數年前簽定預售屋買賣合約時，根本無從預料交屋時會遇到貸款成數大幅縮減、取消貸款寬限期（指借款人只需按月繳納利息而不需償還本金的緩衝期）等政策轉折。這種政策發布時程與建案工程週期的錯置，讓遵循正常合約流程的購屋家庭承擔了最大的政策風險。

2、實際房價走勢與市場修正幅度數據解析

中央銀行實施第七波選擇性信用管制後，房市呈現「交易量縮、價格微幅修正」的態勢，總體房價修正幅度僅約10%至15%，並未出現市場預期的有感下跌。從實務市場數據來看，這波修正僅是消化了2022年第三季至2024年第三季期間預售屋市場因資金熱潮產生的「二次飆漲」泡沫，市場整體價格水準僅是退回至該波起漲點的基準位置。

● 房價有感下跌了嗎？10%至15%修正幅度的真實意涵

市場統計數據顯示，第七波信用管制實施至今，房價並未出現崩跌式下滑，整體修正區間維持在10%至15%之間。這項數據代表房價並未傷及基本盤，先前的漲幅僅被部分拉回。對於期待房價大跌的首次購屋族群而言，目前的價格調整幅度並未顯著降低購屋門檻，反而是貸款條件的收緊增加了資金籌措的難度。

◆ 擠出預售屋二次飆漲泡沫：回到2022年第三季起漲點

在2022年第三季至2024年第三季的兩年間，全台預售屋市場經歷了一輪非理性的價量齊揚，被市場稱為預售屋的「二次飆漲」。央行實施信用管制後所扣除的10%至15%價格區間，正好完全抵銷了這兩年內積聚的超額漲幅。換言之，目前的房屋市場價格僅是重返2022年第三季的起漲行情，並未真正侵蝕到建商與早期進場持有者的核心成本。

※ 竹北精華區個案實例：預售屋單價仍堅守70至80萬元大關

以新竹縣竹北市的精華地段為例，即使在信用管制實施近兩年、市場成交量顯著萎縮的環境下，重點預售建案的實價登錄與市場開價依然穩穩維持在每坪70萬元至80萬元的字頭行情。這項區域數據充分證實，精華地段的房價具備極強的抗跌韌性，信用管制雖然凍結了市場交易流動性，卻未能迫使精華區供給端進行實質的價格讓步。

3、供給端定價失控與信用管制資源錯置問題

預售屋價格先前出現非理性飆漲的核心根源在於供給端建商的定價策略失控，央行若僅在交屋端對購屋者限制貸款，實為資源錯置的管制手段。市場分析指出，預售屋價格的急促拉升主要由部分大型建商的行銷策略及特定品牌建商的拉價行為所驅動，央行若要精準抑制房市過熱，應從土地融資與建築融資等源頭進行控管，而非在最後交屋階段對自住換屋族進行無差別信用限制。

● 平均地權條例修法後的建商定價行為轉變

平均地權條例（經濟部與內政部用以限制預售屋轉售、打擊炒房行為之土地法規總稱）於2023年7月正式上路實施，條文明文禁止預售屋合約進行轉售過戶。這項政策雖然清除了市場上的中介轉售換約族群，卻也導致部分大型建商認為市場上競爭對手減少，進而改變定價模式，採取「賣出一間、調漲一波」的定價策略，打破了傳統建商遵循的樓層價差與戶別定價規則。

◆ 地板價策略建商帶動全台區域價格天花板失守

自2022年第二季開始，市場上出現以標榜區域「地板價」起家的品牌建商，接連在台南、竹北、高雄左營及桃園等核心發展區域，直接開出超越當地市場常理的高價，公開挑戰區域房價天花板。這種定價策略迅速在同業間引發連鎖反應，帶動其他區域建商集體跟進調漲開價，造成全台預售屋價格在供給端出現結構性的價格暴推現象。

※ 央行應從土建融源頭管控而非對交屋自住族無差別掃射

土地融資與建築融資（銀行針對開發商購買土地與興建工程所提供的商業貸款）是建商推案與維持定價能力的資金命脈。專家陸敬民分析，既然房價飆漲的源頭在於建商供給端的定價失控與飢餓行銷，央行就應該透過審慎調控土建融資的成數與利率，從源頭精準引導建商回歸合理定價；若將管制焦點放在買方交屋階段的個人購屋貸款，無異於對已有實質換屋需求的自住家庭進行「無差別掃射」，反而讓無辜的中產階級承擔政策衝擊。

4、換屋族購屋策略與18個月切結條款之風險規避導引

中央銀行雖然於2025年9月修訂條款，將實質換屋自住者的售屋切結期限由1年放寬至18個月，但在市場交易流動性大幅下降的背景下，換屋族群依然面臨極高的售屋過戶時間壓力。換屋家庭若無法在規定的18個月期限內順利賣出舊有住宅並完成移轉過戶，將面臨銀行取消貸款優惠條件、追繳利息差額甚至收回部分貸款成數的嚴峻風險。

● 2025年9月中央銀行放寬切結期限至18個月之實質效力

中央銀行針對換屋族群面臨的卡關困境，於2025年9月實施鬆綁措施，將簽署「售屋切結書」（指換屋族承諾在指定期限內出售舊有房屋以換取第一戶自住優惠貸款條件的法律文件）的售屋期限，由原先嚴格的12個月延長至18個月，並允許溯及既往。這項調整雖然為換屋族爭取了額外半年的售屋時間，解決了部分急迫性問題，但並未從根本上消除市場流動性凍結帶來的處分資產壓力。

◆ 市場流動性驟降環境下換屋族的防禦性售屋思維

在信用管制持續發揮作用的環境下，整體房屋買賣市場的觀望氣氛濃厚，房屋出售所需的平均流通天數顯著拉長。換屋族在簽署18個月售屋切結書後，切不可掉以輕心採用過往高價試水溫的售屋策略。自住換屋族應建立防禦性售屋思維，適度參考最新實價登錄的下限行情進行合理開價，確保能在安全時間窗口內完成舊屋過戶，避免因逾期而遭到金融機構調整貸款條件。

※ 專家呼籲未來的政策鬆綁走向與換屋族進場時機

從整體市場健康運作的角度來看，信用管制若過度壓抑正常交易流動性，將導致房屋市場出現結構性的「流動性危機」。專家陸敬民建議，中央銀行若要恢復房市的正常換屋與自住交易鏈，應考慮在未來1至2個季度內實施大幅度的信用管制鬆綁措施，讓金融體系回歸市場機制；對於有實質需求的換屋族群而言，未來1至2季將是觀察政策是否明朗化、以及入場進行資產配置的關鍵時間點。

5、常見問題

● 中央銀行第七波選擇性信用管制的實施時間與主要政策背景為何？

中央銀行於2024年9月19日宣布第七波選擇性信用管制並於次日實施。主因是2024年第三季本國銀行不動產放款逼近銀行法第72-2條的30%法定上限，各銀行出現限貸與排隊撥款現象，央行約談34家銀行後決定出手控管金融授信集中度風險。

● 第七波信用管制實施至今，台灣預售屋與整體房價出現了多少修正幅度？

整體房價並未出現崩跌式下跌，累積修正幅度僅約10%至15%。這波修正主要僅是回銷了2022年第三季至2024年第三季預售屋「二次飆漲」所產生的價格泡沫，總體行情僅是退回至2022年第三季的起漲點水準，精華區域價格依然穩固。

● 新竹縣竹北市在信用管制影響下的最新預售屋房價走勢如何？

即使信用管制壓抑了整體市場交易量，竹北精華地段的房市表現仍具強烈抗跌性。根據市場實價登錄與交易數據顯示，竹北精華區預售屋單價至今依然穩穩維持在每坪70萬元至80萬元的字頭區間，並未因政策干預而出現大幅讓價現象。

● 換屋族簽署的「售屋切結書」規定期限為多久？最新的放寬規定是什麼？

央行於2025年9月調整規定，將實質換屋自住者的售屋切結期限由原先的12個月延長至18個月，並允許溯及既往適用。換屋族只要在18個月內完成舊有房屋的出售與移轉過戶手續，即可維持既有的貸款成數與相關利率條件。

● 專家認為這波預售屋價格飆漲的核心原因是什麼？央行應如何精準管制？

專家指出預售屋飆漲主因在於建商供給端定價失控，包括平均地權條例禁止換約後建商的逐戶拉價，以及部分品牌建商打出區域高價引發跟風。央行應從土地融資與建築融資源頭進行管制，而非在交屋階段對自住換屋族實施無差別貸款限制。

● 換屋族在目前流動性較低的房市環境中，應如何規劃購屋與售屋時程？

換屋族應預留至少18個月的完整售屋過戶時間，並在定價上採取合理市場行情以加速成交。同時，在購買新屋或簽署預售屋合約前，應先向多家金融機構確認個人信用狀況與最新的貸款成數上限，預留至少2成以上的備用資金以防政策變動風險。

6、自住換屋族因應信用管制的整體購屋決策總結

● 綜合評估信用管制下的市場現況與自住換屋族的最佳因應策略

中央銀行第七波選擇性信用管制雖然成功遏止了短期投機炒作風氣，但也對市場流動性產生了顯著的副作用。從房價數據觀之，全台房價僅回修正10%至15%，重回2022年第三季的起漲位置，精華區域如竹北等地預售屋單價依然堅守在70萬元至80萬元的高檔區間。這顯示出供給端與土地成本對房價支撐力道依然強勁，買方若期待房價大幅崩跌並不現實。

對於有剛性需求的中產階級換屋族而言，當前的購屋決策應聚焦於「金融風險控管」而非單純的價格猜測。在政策走向與銀行貸款政策尚未全面大幅鬆綁前，換屋族在簽訂新屋買賣合約時，務必建立完善的資金緩衝機制。除了善用央行提供的18個月售屋切結期限外，更應在購屋前精算舊屋出售所需的移轉時間與可能成交價格，切忌過度樂觀估算貸款成數。

未來1至2個季度將是央行評估是否進一步鬆綁信用管制的關鍵觀察期。若金融體系的不動產授信集中度持續改善，市場交易機制大幅回歸常態，正常換屋鏈的流動性將有機會逐漸恢復。自住購屋者在此階段應保持理性觀望與精準出擊的策略，優先選擇區域發展成熟、具備生活機能與交通優勢的精華地段物件，並準備充足的自有資金，方能在複雜多變的房市政策環境中穩定實現換屋與資產配置目標。

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本文作者：BOSS｜房仲大看板，深耕房仲產業 16 年

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