台北商辦市場為什麼新大樓比較熱門？2026年企業搶進新商辦的趨勢分析

2026年第三季台北市辦公租賃市場數據顯示，企業升級趨勢明確，超過七成成交量集中於新完工辦公大樓，顯示「舊」已成為辦公大樓的最大天敵，高品質、符合ESG與智慧辦公需求的新商辦成為企業的首選。

1、台北商辦市場租賃趨勢與升級需求

台北市企業對於高品質辦公空間的需求強勁，2026年第三季租賃市場成交量中，有超過七成是集中在新完工的辦公大樓，反映企業正透過辦公升級來提升營運效率、強化員工體驗並優化企業形象。根據戴德梁行統計，自信義區富邦A25啟用以來，近三年台北市累計有10棟新A級辦公大樓進場，扣除企業自用總部後，對外招租面積達88,000坪。仲量聯行亦指出，2026年第三季台北核心商業區A級辦公市場總成交量為6,689坪，企業不僅尋求更好的辦公硬體，更將ESG（環境、社會與公司治理）標準與現代化設施視為選擇辦公室的核心指標。

● 企業搬遷升級的關鍵動機

企業選擇搬遷至新大樓，核心動機在於追求現代化辦公規格與ESG認證，以回應全球對於節能減碳與員工福祉的重視。統計顯示，屋齡兩年內的全新商辦在租賃市場中的承租占比高達71%，這說明了優質新供給直接對接了企業的「換屋」潮，舊型商辦若無法進行翻新或升級智慧系統，將面臨極大的空置壓力。

◆ 金融與科技業的支撐力道

在產業需求結構上，財務金融保險業與科技業持續扮演市場的兩大支柱，合計貢獻了近半數的租賃成交面積。金融業展現出對核心地段及高品質辦公大樓的強勁需求，其成交占比在2026年第三季從上季的6%大幅攀升至26%，顯示其對於地標型、高規格商辦的忠誠度。

2、南港商業區成為企業擴編與設址的熱點

南港商業區憑藉樓齡新、空間規劃靈活與區域發展成熟等優勢，2026年第三季成交量高達5,590坪，占整體A級辦公市場成交量約46%，創下近七季以來的新高。該區域辦公大樓普遍較新，平均樓齡僅5.4年，其中樓齡五年內的辦公產品占比高達53%，成功吸引了科技業及大型企業總部進駐。

● 南港市場的成交與租金表現

大型租賃案在南港表現亮眼，本季包含「台壽C3」及「中華電信南港大樓」等案，單筆千坪以上的交易即有三筆。雖然成交量衝高，但受限於大型租戶的議價能力及市場供給充足，南港平均租金表現溫和，僅較上季微幅成長0.1%。

◆ 南港區域的未來潛力

南港不僅具備交通轉運的優勢，未來「新壽南港轉運站」預計釋出約1.3萬坪辦公面積，目前市場對該案的預租及帶看回饋相當正面。在核心商業區短期新增供給有限的情況下，南港將繼續保持其作為企業搬遷與擴編重要選擇的地位。

3、核心商業區租金走勢與市場分化

台北核心商業區（包含信義、敦北、西區及松江南京等商圈）租金呈現溫和上漲格局，2026年第三季平均租金為每坪每月新台幣3,293元，季增0.32%、年增2.3%。雖然受到新供給入市影響，部分區域空置率有所波動，但整體租金並未出現下修壓力。

● 新舊商辦產品的顯著分化

市場已經出現明顯的「產品分化」現象，企業對於A級辦公大樓、科技聚落以及擁有優質租戶資產的追逐，導致租金表現呈現強者恆強。新大樓的成交租金行情約落在每坪每月3,300至4,000元，明顯高於全市平均水準。

◆ 空置率受新增供給影響的動態平衡

核心商業區的空置率因新增供給入市而調整，如敦北次級市場因「國泰產研中心」完工，使區域可租賃面積增加，導致空置率上升。不過，仲量聯行觀測顯示，隨後續如「全球人壽總部園區」等大案部分自用，預期對市場空置率造成的衝擊將維持在有限範圍內。

4、常見問題

● 為什麼現在企業都傾向搬遷到新商辦？

因為新商辦通常具備現代化智慧設施、節能設計與符合ESG標準的環境，能有效降低營運碳排並提升員工體驗與企業品牌形象，對於招募人才與營運效率有顯著幫助。

● 台北市哪一個行政區的辦公樓齡最年輕且吸引科技業？

南港區是目前台北主要辦公聚落中樓齡最年輕的區域，平均樓齡僅5.4年，且具備充足的大面積空間與完善的交通轉運功能，因此成為科技業設址與擴編的首選。

● 2026年第三季台北核心商業區的平均租金是多少？

根據仲量聯行統計，2026年第三季台北核心商業區平均租金為每坪每月新台幣3,293元，整體呈現溫和上揚的趨勢，季增幅為0.32%。

● 為什麼未來幾年市場供給會大幅增加？

預計到2030年，台北市A級辦公大樓將釋出約30.6萬坪的新供給，其中2028年將迎來高峰，這主要是因應過去幾年土地開發與大型商辦建設計畫陸續完工。

● 金融業在商辦租賃市場的表現如何？

金融業是核心商業區的重要支撐力量，2026年第三季成交占比大幅躍升至26%，顯示金融業對於核心地段與高品質、安全規格高的辦公環境需求依然穩健。

● 內湖辦公市場目前的發展概況如何？

內湖目前的辦公需求已趨向多元，除了傳統科技產業，運動休閒產業也開始進駐。儘管南港及北士科興起，內科憑藉成熟的產業聚落與具競爭力的租金（平均每坪約1,443元），整體租賃市場仍維持平穩。

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本文作者：BOSS｜房仲大看板，深耕房仲產業 16 年

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