【上集】中和、永和都更詐騙要小心！建商催簽同意書、要求先過戶？8大陷阱恐讓老屋主賠掉一輩子資產

【上集】中和、永和都更詐騙要小心！建商催簽同意書、要求先過戶？8大陷阱恐讓老屋主賠掉一輩子資產

一、前言結論：都更有機會是好事，但千萬不要讓自己的房子成為別人的獲利工具

中和、永和不少老公寓屋主，都期待透過都市更新改善居住環境，讓住了幾十年的老房子，有機會換成有電梯、管理完善的新住宅。

但是裴哥要先提醒大家：

有人來談都更，不代表都更已經確定；有人來收同意書，也不代表對方一定是合法、可靠的實施者。

尤其當有人提出保證一坪換一坪、免費送車位、要求先過戶，或要求地主先繳交保證金時，更要提高警覺。

都更涉及土地、建物及家庭重要資產，一旦簽下不清楚的契約，甚至辦理所有權移轉，後續可能產生非常嚴重的產權爭議。

我是裴哥。這篇要從中和、永和老公寓屋主的角度，整理都更過程中最需要注意的8大詐騙及合約風險。

二、三個常見 Q&A

Q1：建商來收都更同意書，是不是代表都更已經確定？不是。

有人來拜訪、舉辦說明會或收集住戶意願，只代表有人正在推動整合。

是否已經進入正式都市更新程序，必須確認案件申請及主管機關審議情形。

Q2：建商保證一坪換一坪，甚至送車位，可以相信嗎？

不能只聽口頭承諾。

分配結果與土地持分、更新前後權利價值、共同負擔及契約條件有關。

沒有正式試算資料，就保證一定可以分回多少坪，住戶應該特別小心。

Q3：建商要求先把房子過戶，完工後再買回來，可以接受嗎？

裴哥建議不要輕易接受。

所有權移轉後，原屋主的法律地位可能發生重大變化。若建商違約、財務出問題、設定抵押或轉售第三人，原屋主可能面臨複雜的產權及求償問題。

這類契約一定要先由律師及地政士審閱。

三、都更詐騙與合約風險，8大陷阱一定要注意

陷阱一：假冒建商或都更整合公司

有些人可能自稱建商代表、都更顧問或整合公司人員，利用住戶對都市更新程序不熟悉的弱點，要求簽署文件。

遇到陌生人上門談都更，先確認：

• 公司正式名稱及登記資料。

• 實施者究竟是誰。

• 是否有正式委託或合作關係。

• 更新範圍是否明確。

• 文件是否載明簽署目的。

不要只因為對方拿著名片、穿著正式，就認定一定可信。

陷阱二：保證一坪換一坪，甚至免費送車位

這是最容易讓屋主心動的話術。

例如：

「你原本30坪，未來可以換30坪新房。」

「不用出錢，還可以多拿一個車位。」

但是原本建物坪數，不等於未來可以分回的坪數。

尤其權利變換涉及更新前後權利價值及共同負擔，不能單純用原有建物坪數直接換算。

沒有正式計算資料的承諾，不應該當成確定的分配結果。

陷阱三：利用限時壓力，逼迫住戶簽名

常見說法包括：

• 今天不簽，未來就沒有這個條件。

• 鄰居都簽了，只剩你一戶。

• 現在不答應，以後分回坪數會變少。

• 這個優惠只有今天有效。

重要契約應該讓住戶有充分時間了解。

如果對方不願意提供文件副本、不讓住戶帶回家審閱，甚至不斷催促簽約，就應該暫停。

陷阱四：要求先繳保證金、整合費或不明款項

如果有人聲稱，只要先繳錢，就能保證取得都更資格、保留分回房屋或優先選屋，住戶一定要提高警覺。

付款前必須確認：

• 收款對象是誰？

• 款項的法律性質是什麼？

• 有沒有正式契約？

• 是否有收據及退款條件？

• 如果都更沒有成功，款項如何處理？

不要把錢交給沒有清楚身分及法律關係的個人。

陷阱五：要求交付印鑑、印鑑證明或重要證件

都更可能需要核對產權及身分資料，但不代表可以隨意交出重要證件。

尤其是印鑑、印鑑證明及授權文件，更要確認用途及使用範圍。

裴哥建議：

• 不要隨意交付印鑑。

• 不要簽署空白文件。

• 不要讓他人保管重要證件。

• 不要在未看懂內容前簽署授權書。

• 不確定文件用途時，先請專業人員確認。

陷阱六：買賣附買回合約，先過戶再買回，小心產權拿不回來

這是裴哥認為特別需要提醒地主的一種風險。

有些業者可能以加速都更整合、簡化行政流程或提高開發效率為理由，要求地主先將土地或房屋所有權移轉給建商，並承諾工程完成後再買回，或以其他方式返還權益。

聽起來好像只是暫時過戶，但實際上涉及非常重大的產權風險。

一旦所有權完成移轉，原屋主就不再是原本的登記所有權人。

如果後續發生：

• 建商財務困難或倒閉。

• 土地或房屋遭設定抵押。

• 不動產遭轉售第三人。

• 債權人聲請強制執行。

• 建商未依約履行買回義務。

原屋主可能面臨產權爭議及求償困難。

簽署這類契約前，務必確認：

1. 為什麼一定要先移轉所有權？

2. 買回價格及期限是否明確？

3. 買回義務是否具有法律效力？

4. 如果建商違約，如何保障原屋主？

5. 是否可能設定抵押權或再次移轉？

6. 是否有足夠的擔保及履約保障？

裴哥提醒：房子及土地是家庭的重要資產，不要只因為對方承諾未來會買回，就輕易辦理所有權移轉。

這類交易應先由律師及地政士審閱，並評估是否有其他風險較低的合作方式。

陷阱七：收錢後遲遲不開工，小心爛尾危機

有些合建或開發案件，在前期整合時提出相當吸引人的條件，但到了實際執行階段，卻開始出現問題。

例如：

• 以營建成本上漲為理由要求追加款項。

• 以缺工、缺料為理由不斷延後施工。

• 收取保證金或其他款項後，遲遲沒有具體進度。

• 原本承諾的開工時間一再延後。

• 要求地主額外支付原本沒有約定的費用。

當然，營建成本、缺工及市場變化確實可能影響工程進度，但不能因此讓住戶承擔所有風險。

住戶在簽約前應確認：

1. 付款對象及款項用途。

2. 工程資金來源及管理方式。

3. 預定開工及完工時間。

4. 追加費用的條件及上限。

5. 建商未履約時的違約責任。

6. 是否有信託或其他資金保障安排。

如果原本契約沒有約定的費用突然出現，應先確認法律及契約依據，不要急著付款。

陷阱八：萬年合約沒有退場機制，房子被綁住好幾年

這也是很多屋主容易忽略的問題。

有些合建契約或委託整合文件，對於開工期限、完工期限、違約責任及終止條件寫得不夠清楚。

結果可能出現：

• 合約簽了，卻遲遲沒有進度。

• 建照申請或相關程序延誤。

• 原本約定的開工時間一再展延。

• 建商沒有明確的履約期限。

• 屋主想終止合作，卻發現契約沒有清楚的退場條款。

• 土地及房屋長期受到契約關係影響。

簽約前應確認：

• 是否訂有明確的開工期限。

• 是否訂有完工期限。

• 是否有工程延誤的處理方式。

• 是否有違約金及損害賠償約定。

• 是否有契約終止條件。

• 終止契約後，土地及建物權利如何處理。

• 是否涉及授權、抵押或其他產權限制。

一份沒有清楚履約期限及退場機制的合約，可能讓屋主長期陷入進退兩難的局面。

四、都更案件怎麼查證？屋主可以做的5件事

裴哥建議住戶不要只聽對方介紹，而是主動查證。

第一步：確認公司身分

查詢公司正式名稱、登記資料及負責人，確認對方是否真有其事。

第二步：確認實施者

詢問實際負責都市更新的實施者是誰，以及整合公司是否具有正式委託關係。

第三步：確認案件進度

向新北市政府都市更新主管機關查詢，確認是否有正式申請、審議或核定紀錄。

第四步：確認土地及建物產權

調閱土地及建物登記資料，了解是否有抵押權、查封或其他權利負擔。

第五步：請專業人員審閱

把同意書、授權書、買賣附買回契約及合建契約交給律師或地政士確認。

如果懷疑遭遇詐騙，應保留對話、契約、收據、匯款資料及相關宣傳內容，並向警方或主管機關查證；涉及可疑匯款，可撥打165反詐騙專線諮詢。

五、中和、永和老公寓屋主，為什麼更要注意都更整合？

中和、永和有不少屋齡較高的公寓，部分社區土地持分分散，甚至涉及繼承、共有及多名所有權人。

這些條件可能增加整合及溝通難度。

裴哥認為，住戶不能只關心建商開出的條件，更應該先了解：

• 自己的土地持分是多少。

• 房屋是否有共有或繼承問題。

• 更新範圍是否包含自己的房屋。

• 對方提出的分配方式是否合理。

• 社區住戶是否充分了解更新內容。

尤其有些老屋主已經退休，房子是家庭最重要的資產，更不能因為期待換新房，就忽略產權安全。

六、裴哥的提醒：都更可以談，但不要急著把權益交出去

都更是長期的整合及開發過程。

住戶應該先了解推動者、案件進度及文件內容，再決定是否參與。

裴哥最不希望看到的，就是屋主因為不懂程序，或受到口頭承諾及時間壓力影響，簽下自己根本不了解的文件。

真正值得信任的都更推動者，應該願意讓住戶了解內容、提出問題及充分審閱，而不是不斷催促簽名、要求過戶或追加付款。

房子是家庭一輩子重要的資產，保障自己的權益，永遠比急著參加都更更重要。

七、上集重點整理

1. 有人來談都更，不代表案件已經核定。

2. 小心保證一坪換一坪、假冒建商及限時簽約話術。

3. 買賣附買回可能涉及所有權移轉，不能只相信口頭承諾。

4. 收款不開工、無故追加款及萬年合約，都可能造成重大損失。

5. 簽署任何重要文件前，先確認產權、履約保障及退場機制。

【下集】都更後可以分回多少坪？中和、永和老屋主必看！權利變換、共同負擔、搬遷安置一次搞懂
 

買房裴不了｜中和永和裴你買房賣房

我是裴哥裴錦德。

中和、永和如果有老公寓正在整合都更，或遇到建商要求簽署同意書、合建契約，甚至要求先過戶，可以先了解文件內容及房屋條件，不要讓自己在資訊不完整的情況下做決定。

聯絡電話：0980-415-607 裴錦德