每次跟塭仔圳的地主或買地老闆聊天，聊到最後總繞不開這句：「歐協理，這幾年到底漲了多少？現在買算貴嗎？」
我常跟他們笑說，塭仔圳重劃後的地價真的很誠實：開發推進到哪，價格就推到哪。
回想重劃剛啟動時，我在第一線看成交，每坪大概才 28 萬；不到三年，價格就蹭蹭往上走到 48 萬；到了 2026 年的今天，拿著剛換好的權狀、大面積建地賣給上市建商，公開資訊一查，上市建商公告的購地價已經扎扎實實站上每坪 105.6 萬到 110 萬，更大的基地我手上看到的成交還到 115 萬左右！
價格為什麼翻倍？因為每往前走一步，未知的風險就少一點，價格反映的就是這份確定感。
下面我就幫大家剖析這幾個關鍵階段，看看每個時期大家買的究竟是什麼籌碼，以及現在的塭仔圳，究竟卡在什麼位置。
| 時間 | 開發階段 | 價格參考 |
| 2018 至 2019 年 | 計畫審議中 | 鄰近已開發住宅區土地，約每坪 37 至 53 萬 |
| 2020 年 8 月 | 主要計畫、細部計畫發布實施 | 市府預估重劃後平均地價，第一區約每坪 43 萬 |
| 重劃啟動後兩年多 | 拆遷補償、工程施工 | 地主土地約每坪 28 萬走到 48 萬上下 |
| 第一區 2025/10/08；第二區 2026/04/17 | 無涉及異議且完成登記土地啟動換狀 | 地主土地轉為新地號建地 |
| 2026 年 | 建商陸續購地 | 大面積建地每坪約 105.6 至 115 萬 |
資料：重劃計畫書附件與預估地價、地政局換狀公告、上市公司購地公告報導。
這張時間軸表格該怎麼看？大家先搞清楚，其實這裡面的價格根本不是同一種商品。
2018 年那數字，講的是周邊早已開發好的住宅區土地；2020 年那是市府官方的預估值；到了地主那一列，賣的是根本還沒分配的重劃前土地；一直到 2026 年，才是真正換好權狀、可以規劃蓋大樓的建地；實際什麼時候能動工，還要看土地點交、基地條件與建照程序。
我把它們全部擺在一起，目的很簡單，就是要帶大家看懂：市場在每一個不同階段，到底是用什麼邏輯在替塭仔圳做定價。
塭仔圳這塊地，從民國 57 年被劃進洪水平原管制區，一直熬到 109 年 8 月 3 日，新莊、泰山兩區的塭仔圳主要計畫跟細部計畫才終於公告發布實施，這一等，就是漫長的五十年。
計畫一經發布，土地怎麼開發、分區怎麼劃分、時程怎麼走，全部有了鐵錚錚的依據，市場的資金與反應瞬間就爆發出來了。
我們直接翻開歷史紀錄來看。我印象非常深刻，那段時間地主的土地價格從每坪 28 萬直接飆到 35 萬，竟然只花了短短三個月；從 35 萬拉到 42 萬，不到一年時間；再從 42 萬衝上 48 萬，大概又過了一年。
這是我在第一線實實在在盯著看成交的真金白銀，前後才兩年多的時間，地主土地的價格整整翻了七成左右。
我們再回頭看看市府當時的預估：2020 年 8 月的重劃計畫書，參考了 2018 到 2019 年鄰近住宅區的成交行情，把第一區重劃後的平均地價預估在每平方公尺 13 萬（換算每坪大約 43 萬），第二區預估每平方公尺 12.268 萬（換算每坪大約 40.6 萬）。
這兩個數字，只是當時計畫書拿來試算財務的基準預估值；但你拿來對照現在的實際成交，就會發現市場後來走得比市府當時預估的還要快、還要遠。
所以我常跟手上有資金的老闆與朋友閒聊：「正因為現在還處於某種模糊地帶，你才有機會卡位、買到相對便宜的價格！」
塭仔圳過去的經驗告訴我們：計畫定案前價格低，但代價是你要耐得住性子等、承擔時程的不確定性；計畫定案後價格一路往上跑，但換來的是所有條件明朗化。這兩種買法，你付出的籌碼與代價截然不同。
大家一定要有一個觀念：地主手上重劃前的土地，跟最後換好權狀的建地，這兩種單價不能拿來直接比，因為辦理重劃必須扣除共同負擔。在塭仔圳，第一區的平均負擔大約是 44.72%，第二區大約是 44.75%，講白一點，你原本有 100 坪的地，重劃完成後平均只能分回大約 55 坪
所以，如果我們把重劃前土地的每坪單價，直接除以平均分回的比例（大約 55.3%），就能粗估算出你這塊地「重劃之後，每一坪建地的真實入手成本」：
| 重劃前地主土地每坪 | 換算重劃後每坪成本（第一區平均負擔） |
| 28 萬 | 約 51 萬 |
| 35 萬 | 約 63 萬 |
| 42 萬 | 約 76 萬 |
| 48 萬 | 約 87 萬 |
（試算說明： 這是用全區平均負擔比率的自行試算。每筆土地實際分回的面積、位置、差額地價，以個別分配結果為準，也沒有計入持有期間的稅費與資金成本。）
這樣一換算，裡面的門道就清楚了！重劃前每坪買 48 萬的土地，換算成重劃後的建地成本大約就在 87 萬左右；而到了 2026 年，大建商進場搶的大面積建地，成交價直接推到了 105.6 萬到 110 萬之間。
中間這段差價買的是什麼？買的就是土地已經分配完成、權狀穩穩拿到手、土地分區與臨路條件確定，再加上把你整合成大面積建地的價值。點交與建築申請條件，仍要逐筆核對。
到了 2026 年，塭仔圳的大面積建地，成交行情已經穩穩落在每坪 105 萬到 115 萬之間，中間會產生每坪約十萬元的價差，關鍵就差在土地面積的大小以及能拿到的容積獎勵高低。
我們直接拿市場上的實價與第一線成交紀錄來證明：
這時候一定有人問：「歐店長，那決定土地單價到底高還是低的眉角在哪裡？」我幫各位整理出影響單價最關鍵的四個條件：
這四項對完，同樣在塭仔圳重劃後的兩塊地，單價為什麼差一截就說得清楚。分區和容積怎麼查，塭仔圳重劃現在進行到哪裡那篇有完整的對照方法。
你手上如果有塭仔圳的地，想知道它在這條價格線上的位置，可以打 0928-803-597，或在 LINE 用這支號碼搜尋加我，把新地號傳給我，我先幫你對分區、面積和近期成交。
第一區自 2025 年 10 月 8 日、第二區自 2026 年 4 月 17 日起，無涉及異議的土地陸續換發新權狀，涉及異議的個案另行處理；交通方面，機場捷運從 A3 到 A6 站都在周邊環繞，新北大道橫貫整個重劃區，而區內的領航路、莊泰路部分重點路段也已經陸續通行。
市府公布的目標是兩區工程在 2027 年全面完工，剩下的道路鋪設、排水系統與綠地公園正陸續收尾中；而大家關心的建商購地之後，後面還得經過土地點交、產品規劃設計、申請建造執照等流程，才會慢慢看到一個個全新建案正式亮相。
當然，我們實話實說，現階段還是得先靠周邊機能支撐：因為新的街廓與社區還沒完全蓋好住滿，日常的生活採買、醫療資源跟學校學區，現階段多半還是要搭配新莊副都心，以及新莊、泰山原本既有的舊市區生活圈。
簡單整理一下，接下來大家只要幫我緊盯這三件事，塭仔圳的走勢就一目了然：
換好權狀之後，你手上拿的就是分區、面積都明確的建地。把新地號、分配結果與最新謄本整理好，再核對臨路與點交條件，估價就有共同基礎。
想要落袋為安變現，直接照著分區、基地面積、面臨路寬去對照近期的真實成交價；至於基地大小跟容積率怎麼影響最終價格，我會另外寫一篇估價整理。
如果你是想留著等合建或者自己保留，那就記得把未來的工程點交和申請建照的時間一起排進規劃裡。這兩種做法換到的東西截然不同：一個是落袋為安的現在價格，另一個是用時間去換取未來的開發參與。
現在這個時間點進場，你付的就是「確定性」的價格，但換到的也是分區、容積率、權狀都清清楚楚的地塊。如果你看中的是面積偏小或是持分的地，可以另外把後面整合的時間與額外產生的費用一起算進去，出價時心裡更有底。
那我建議你可以把隔壁的「楓江計畫」一起放進來做比較。楓江現在走到的階段，跟塭仔圳 2020 年之前的爆發前夕有幾分神似；至於三種土地的價差跟配回成本怎麼算，可以參考楓江農地與塭仔圳建地的價差，楓江計畫的進度則整理在楓江計畫現在走到哪一步。
我們在投資就是買未來。塭仔圳這幾年的價格，一段一段反映的是計畫定案、分配換狀、工程推進；你在哪個階段進場、能等多久，決定你付的是哪一段的價錢。
還在猶豫到底要賣還是要留的地主朋友，不用客氣，直接打 0928-803-597，或者在 LINE 用這支號碼搜尋加我。把你的新地號跟權狀面積傳過來，歐店長先幫你免費對照分區容積與面臨道路條件，把「現在賣能落袋多少」跟「等點交、合建要花的時間成本」整整齊齊並排算給你看，讓你清清楚楚做最有利的決定。
依我在第一線的觀察，重劃啟動後兩年多，地主土地約從每坪 28 萬走到 48 萬上下。2026 年換狀後的大面積建地，上市建商公告購地價約每坪 105.6 萬到 110 萬，更大的基地成交到 115 萬左右。
重劃前土地單價除以平均分回比例，可以粗估重劃後每坪成本。塭仔圳第一區平均負擔約 44.72%，平均分回約 55.3%，例如重劃前每坪 48 萬，換算重劃後約 87 萬。實際分回以個別分配結果為準。
新莊、泰山兩區的塭仔圳主要計畫與細部計畫（第一次通盤檢討），2020 年 8 月 3 日公告發布實施，之後才辦理市地重劃。
以 2026 年的大面積建地來看，上市建商公告的購地價約每坪 105.6 萬到 110 萬，600 坪以上的成交約 110 萬上下，1,500 坪等級的大基地約 112 萬到 115 萬。單價依分區、面積、路寬與點交時程而不同，以實價登錄逐筆資料為準。
民國 100 年進入房仲業，深耕新北市新莊、泰山、樹林。別人賣房，我專攻土地與企業不動產，塭仔圳重劃後建地、泰山楓江農地與新莊廠房是我每天在處理的案子。
你是塭仔圳地主，或正在看塭仔圳的建地，可以把新地號或物件資料傳給我。我先幫你把分區、面積、路寬和近期成交對一次，看這塊地現在落在價格線的哪個位置，再決定要賣、要留，還是要買。打電話或在 LINE 用我的手機號碼搜尋，就找得到我。
我是歐金政，新莊、泰山、樹林在地房仲，太平洋房屋新莊加盟店。 民國 100 年我二度就業轉進房仲，到今年 15 年。一開始賣房子、賣店面，後來一路做到土地開發。專攻：塭仔圳重劃後的建地、泰山楓江一帶的農地，還有新莊、泰山的廠房。 土地跟廠房和住宅不一樣。一塊地能不能蓋、持分怎麼算、地上物怎麼處理，一個環節沒看清楚，買的人跟賣的人都會吃虧。所以客人來找我，我會先把產權跟條件攤開來看，再談價格。 想在新莊副都心或塭仔圳一帶買電梯大樓的買方，我也一樣服務。 別人賣房，我專攻土地與企業不動產。複雜的案子，就交給歐金政。
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