下斡旋在房產交易中十分常見，主要是為了向賣方表達購買意願，主動向其支付一筆金額，以增加交易的成交率。本文將解析完整的下斡旋流程，以及斡旋金的相關注意事項！

目錄

一、下斡旋是什麼？為你解析斡旋金的用意！

（一）下斡旋意思為何？

（二）斡旋金與要約書差在哪？

二、斡旋金多少合理？下斡旋流程 4 階段＆斡旋金金額建議

Step 1. 提出購屋條件與斡旋金

Step 2. 填寫並簽署斡旋單

Step 3. 仲介向賣方協商與等待回覆

Step 4. 確認結果與後續流程

三、買房談判眉角多！下斡旋注意事項與常見問題解答

（一）留意 4 大斡旋金注意事項，讓你議價更安心

（二）下斡旋的常見問題一覽

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一、下斡旋是什麼？為你解析斡旋金的用意！

（一）下斡旋意思為何？

在房地產交易中，「斡旋」是指買賣雙方交易前，由仲介協助雙方進行協商的一種行為。「下斡旋」這個動作則是指：買方為了表達誠意，透過仲介主動向賣方支付一筆金額，以展現其購買意願，增加交易成功的機率，而那筆金額就叫做「斡旋金」。

至於下斡旋能為買家帶來哪些好處呢？

• 取得優先議價權，避免被他人捷足先登：支付斡旋金後，仲介會優先代表該買方與賣方進行價格協商，且通常不會再接受其他買家的議價，以給予買方充分的考慮時間，也避免多組買家同時競爭。
• 作為後續簽訂買賣契約的基礎：若賣方願意接受買方的斡旋條件，斡旋金將會直接轉為簽訂正式買賣契約時的「定金」。

（二）斡旋金與要約書差在哪？

除了透過支付斡旋金來表達購屋意願，市場上有另一種「要約書」的方式，可以向賣家表達購屋意願及議價。

雖然 2 者目的相似，但在法律效力、違約責任等方面存在顯著差異，以下幫大家整理斡旋金和要約書的差異：

二、斡旋金多少合理？下斡旋流程 4 階段＆斡旋金金額建議

當你看中一間心儀的房子後，想要「下斡旋」表達購屋誠意，但對許多購屋族來說，常常會產生「斡旋金到底要準備多少才合理？流程是什麼？」的疑問，接下來就為大家詳細說明下斡旋的流程和建議準備多少金額，才能讓買房談判更加順利！

Step 1. 提出購屋條件與斡旋金

買方確認物件後，可以和房仲充分討論，確定理想價格、付款方式、交屋時間等條件，並決定要支付多少斡旋金。

關於斡旋金金額，市場上並沒有一個統一的標準，常見有 2 種計算方式：

• 以買方「出價」比例計算：約為出價金額的 2～5％。舉例而言，賣家出價 1,000 萬元，斡旋金可能落在 20～50 萬元之間。
• 以固定金額計算：如果是總價較低的物件或買家試水溫的情況下，也可以支付約 10～20 萬元不等的固定金額作為斡旋金。

斡旋金的多寡除了與房屋總價有關，也與談判氣氛、房屋熱度與競爭程度有關。若該物件詢問度高、賣方態度強硬，適度拉高斡旋金，有助於提高成交意願；反之，若市場冷淡、時間充裕，也可嘗試以較低金額測試賣方底線。

Step 2. 填寫並簽署斡旋單

確認斡旋金額後，買方會填寫「斡旋單」，內容應包含：

• 買方資訊
• 房屋標的
• 買方出價金額
• 斡旋期限
• 斡旋金金額
• 交易未達成時，斡旋金的處理方式（通常是全額退還）

由於斡旋單是具有法律效力的文件，因此在簽署前，務必逐條仔細閱讀斡旋單上的所有內容，填寫完畢後，買方及受託房仲也需在斡旋單上簽名蓋章。

Step 3. 仲介向賣方協商與等待回覆

房仲收到斡旋委託後，會向賣方代為轉達買方提出的條件與斡旋金，並積極進行價格與條件的協商。在斡旋期限內，買方需等待賣方的回覆，並且通常會暫時保有優先談判權。

Step 4. 確認結果與後續流程

斡旋結果通常有以下 3 種：

• 賣方同意：若賣方同意出價及條件，房仲會通知買方，斡旋成功。此時，斡旋金會自動轉為簽訂正式房屋買賣契約時的「定金」，後續買賣雙方需約定時間簽訂正式契約。

• 賣方不同意或提出新條件：若賣方不同意出價或提出新的價格與條件，買方可以考慮接受、拒絕或再次調整出價。若雙方無法達成共識則代表斡旋失敗，房仲應依照斡旋單上的規定，處理斡旋金（例如全額退還）。

• 斡旋期限屆滿：若在斡旋期限內，賣方未給予明確回覆，通常也會視為斡旋不成立。

三、買房談判眉角多！下斡旋注意事項與常見問題解答

（一）留意 4 大斡旋金注意事項，讓你議價更安心

1. 事先了解物件及賣方相關資訊

在正式簽署斡旋單、支付斡旋金之前，建議先與房仲進行初步溝通與條件試探，打聽賣方的底線和讓價空間、是否已有其他買方出價等訊息。

此外，也可以再次向房仲確認房屋的屋齡、格局、周邊環境、生活機能、有無瑕疵或特殊情況等重要資訊，確保屋況條件與需求相符，順帶感受一下房仲在過程中用不用心。

至於出價方面，可以透過實價登錄網站，了解附近類似物件的成交價格，做為出價的參考依據。過於偏離市場的價格，例如 75 折、7 折這種出價，可能會顯得沒有誠意、引起反感，且部分屋主會在初期向房仲設定價格門檻，因此房仲是可以直接拒絕協商的。

• 延伸閱讀：實價登錄怎麼查？查不到的不揭露狀況有哪些？常見問題＋實用教學一次搞懂！

2. 確認仲介公司合法性與店章

在簽署斡旋文件之前，務必確認仲介公司是否合法立案，並核對斡旋單上是否蓋有清晰的仲介公司店章。

也可以請房仲出示有效的「不動產經紀人證書」，透過內政部不動產服務業資訊系統，查詢證號是否屬實且與其本人相符，保障交易安全。

3. 設定合理的斡旋期限

填寫斡旋單時，通常會需要設定「斡旋期限」，意思是賣方需要在這段時間內給出接受或拒絕的回覆。

通常建議期限設在 2～5 天較為合理，可以避免因斡旋時間過長造成的資金凍結問題，或者喪失其他購屋機會。此外，買方也能夠在斡旋單中特別註明「若期限內未回覆，視同拒絕並全額退還斡旋金」，以保障自身權益。

4. 妥善保管簽署文件與金流證明

簽署完斡旋單後，買方記得妥善保留單據，並保存繳納斡旋金的金流記錄存證，若交易未達成時，可以憑單據上寄載的斡旋金處理方式，取回費用。

另外也要提醒大家，如果選擇「台支（台灣銀行開立支票）」或「個人支票」支付斡旋金，建議將支票抬頭直接指定為屋主本人，並在支票上註明「禁止背書轉讓」，可避免支票被轉交他人或挪作他用，讓金流只限於買賣雙方之間，若交易未成立，也較能確保斡旋金安全退回，減少後續爭議及風險。

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（二）下斡旋的常見問題一覽

Q1：下斡旋反悔可將斡旋金退回嗎？

若你在賣方尚未同意斡旋並收取斡旋金條件之前，明確通知仲介撤回斡旋，則斡旋金應可依合約規定，無息全額退還。

一旦賣方正式簽字同意接受斡旋條件，就表示議價成立，而斡旋金會變為房屋買賣的定金。此時，若買方反悔就會被視為「違約」處理，定金將由賣方依法沒收，不能退回。

也提醒買家，在撤回斡旋時，可以採用書面或訊息的方式保留時間及證據，確保日後發生爭議時，可供佐證。

Q2：下斡旋有什麼技巧可以提高成功率？

在房價談判的過程中，其實最重要的一點是掌握「不要一開始就亮出底牌」，換句話說，就是在第一次下斡旋時，不要直接報出願意支付的最高金額。

如果你心中理想成交價是 95 折，可先以略低於此區間的價格進行斡旋，透過幾次來回協調，逐步向理想金額靠攏，這樣的過程較容易讓雙方達成共識，也有助於維持談判氣氛。

同時，買方也應事先為自己設定明確的心理上限，出價前務必要堅持自己能負擔、願意支付的「最高合理價」，小心不要在議價過程被賣方牽著鼻子走，當議價已超出負擔範圍時，務必果斷退出談判，避免因一時讓步而承擔過高的購屋壓力。

斡旋不是砍價大戰，而是一場兼顧策略與理性的協商，穩定出價的節奏，在對的時機給出對的價碼，才能有效提高斡旋成功率！

Q3：如果斡旋失敗，仲介還會收取服務費嗎？

不會。

若雙方在斡旋有效期限內，買賣雙方未能就價格或其他重要條件達成協議，就代表「斡旋失敗」，房仲不得向買方收取任何服務費。

且先前支付的斡旋金應依據斡旋單約定，無息全額退還給買方，不應有任何扣款或延遲。

Q4：一定要下斡旋才能議價嗎？

不一定。

斡旋金是一種資金與意象擔保，在房市熱絡時，由於競爭者眾多，房仲通常需要持有斡旋金才能正式與屋主開啟談判。不過當房市波動，或有房仲想爭取成交機會時，為了降低買方的入市門檻，也有可能選擇不收斡旋金，但機率較低。

除了常見的「下斡旋」方式，也可以考慮透過「要約書」來表達購買意願並進行議價。要約書會直接載明您的購買價格和條件，若賣方簽回即代表買賣契約成立，可以依照自身需求來仔細評估選擇何種方式。

Q5：斡旋單是否具有法律效力？

是的，斡旋單具有法律效力。

當買方簽署斡旋單，就代表對該房屋提出了購買意願和條件，並同意在斡旋期間內受其約束。一旦賣方在斡旋單上簽字同意後，這份斡旋單就具有預約買賣契約的效力，雙方都有義務在未來簽訂正式的房屋買賣契約。

因此，務必向房仲索取斡旋單並妥善保管，以保障自身的權益。在簽署前，也要仔細閱讀並理解所有條款，避免後續發生爭議，造成財產與權益受損。

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