賣廠簽約前，你搞清楚了嗎：專任約跟一般約差的不只是「能不能多找幾家」

專任約 vs 一般約，核心差異是「能不能同時委託多家仲介一起賣」。一般約可以，誰先成交誰拿服務費；專任約期間只能委託一家，自己找到買方也可能要付費。看起來一般約比較自由，但工業案實務上：多頭委託導致報價不一、同業互砍、沒一家真的投入資源，反而賣得慢又便宜。專任約讓仲介敢花成本包裝物件、主動跑買方，但前提是要簽給對的人、把期限和自售條款講清楚。（資料來源：不動產仲介業實務慣例；台灣不動產代銷管理條例相關規定）

要賣廠的屋主，問我最多的問題不是「要開多少價」，是「阿澤，我給你一家專任，還是多找幾家比較快？」

我的立場很清楚：這個問題沒有標準答案，只有你沒想清楚的問題。但我見過太多屋主一開始覺得多找幾家很保險，最後案子被亂報價、被買方拿來互砍，賣得比預期慢又便宜。這篇站賣方角度，把兩種約的真實差異、各自的坑、以及我會怎麼建議你——整個拆開講。

一般約最大的問題，不是「不能多找幾家」，是沒有一家會認真幫你賣。換位想：我同時知道這個案子還有另外三、四家在賣，我投廣告、跑買方名單、做物件包裝，萬一最後是別家成交，我前面花的成本全白費——那我會怎麼做？我只會把它「掛著」，有現成買方剛好對到就推一下，不會主動花資源去推。多頭委託最常養出來的，就是買方發現「這間怎麼每家開的不一樣」，第一個念頭是「屋主很急、可以砍」。

一般約還有兩個很現實的坑：坑一，報價被打亂。五家在賣、每家開的價可能不一樣、講的條件可能不一樣，買方一比較，就有了議價空間——你以為多曝光，實際上是主動給買方破口。坑二，你變成協調中心。各家各自帶看、各自回報、各自跟你談價，你一個做生意或顧工廠的老闆，下班還要應付五家仲介的電話，哪個帶過誰、哪個買方是誰介紹的——這種案例我看過不少，最後鬧得很難看。

專任約對賣方的核心價值，是讓仲介敢投入。因為這段期間只有我在賣，我才會去做這些事：花錢拍像樣的廠房照、整理廠登分區的正確資訊、做物件單頁、上多個平台、跑我手上對口的買方名單。這些都是成本，一般約下我不敢壓，專任下我才敢押。統一一套說法、統一一個窗口，買方打聽不到「別家報不一樣的價」，你的議價防線才守得住。

但專任約也有它的風險，而且這才是你簽約前真正要想清楚的：風險一，簽到不對的人，案子被鎖死。對方只想圈住案源、根本不會主動推，你的案子就等於被放冰箱一段時間。所以重點不是要不要簽專任，是要搞清楚對方打算怎麼包裝、上哪些平台、手上有沒有對的買方、多久回報一次。講不出具體打法的，不要簽專任給他。風險二，委託期太長。有些仲介一開口就要簽很長。我的建議是先給一段合理區間驗證對方的能力，做得好再續，做不好你才有底氣換人。工業案成交節奏本來就比住宅長，但也沒必要一次把自己綁太久。風險三，自售條款沒看清楚。委託書裡幾個地方一定要確認：服務費怎麼算（成交價的多少%、有沒有上限）、「自售條款」——你自己找到買方要不要付費、付多少、委託期滿怎麼處理、提前終止的條件。講不清楚的，白紙黑字寫進去，別事後吵。

給賣方一個簡單的判斷框架。情況一：案子條件好、急著賣、想省事 → 簽專任，但一定要簽給對的人。找一個講得出具體打法、手上有買方、願意投入包裝的，給他一段合理的期限全力去賣，這是賣得快又賣得好的最短路徑。情況二：你自己有買方管道、案子條件特殊 → 可以談「保留自售」的專任，或先試短天期。跟仲介講清楚自售條款，先給一段較短的時間驗證對方的能力。情況三：就是想多找、不想被綁 → 一般約也可以，但要有心理準備。準備好：沒有一家會全力推、報價容易亂、你要自己當協調中心。接受這些，一般約不是不能做。

完整比較與委託書條款重點，見 委託專任約一般約完整版。平鎮廠房屋主想了解怎麼委託賣得快，可以參考 平鎮廠房想賣怎麼賣快。廠房買賣的稅費也要一起估，見 買賣工業地廠房要繳哪些稅。

買地租廠有原則，風險成本找阿澤。— 澤的工商筆記