新屋廠房、農地賣半年沒人問？先別降價，買方卡在這三關

新屋的廠房或農地掛牌半年沒人出價，多數情況不是賣不掉，而是買方一查資料就退。實務上，買方最常卡在三關：①分區能不能合法設廠、②靠特登在用的廠房還剩幾年（特定工廠登記效期最晚到民國129年）、③銀行對這類土地貸款成數保守。搞懂這三關，用「可售性紅綠燈」自我體檢，定價才有意義。

很多地主或廠主來找我，第一句常是：「我這間掛很久了，半年沒人問，是不是行情太差？」在新屋這種以農地、特登廠房為主的區域，「沒人出價」跟「賣不掉」是兩回事。很多案子不是市場不要，是買方派人去查分區、問銀行、看特登效期，一查就默默退了，你連他為什麼退都不知道。

買方真正算的，是這三關：第一關「能不能合法用」，買方在意的是接手後能不能合法登記、會不會被檢舉停工；第二關「特登落日」，你賣的是一張到2040年到期的門票，剩餘年限越短、合法化沒動，買方要扛的時間壓力與成本就越大；第三關「銀行貸不貸」，工商貸款銀行看的跟住宅完全不同，身分乾淨、估價好、成數穩，才撐得住價格。

這三關都看完了，才輪到「定價」。價格是最後才該談的。一個三關都卡住的案子，再低的價也乏人問津；一個三關都乾淨的案子，價格反而撐得住。關於定價，別用591開價當行情，那只是「別人想賣多少」；先算你的「實拿」（扣稅費），這部分務必諮詢地政士、會計師；最後，定價要對應「買方池子大小」，瑕疵越多、池子越小，定價就要越務實。完整版我整理在這：新屋廠房、農地掛半年沒人問？不是賣不掉，是買方一查就退——先過這三關。

買地租廠有原則，風險成本找阿澤

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