廠房貸款貸幾成？銀行鑑價砍多少、自備款缺口怎麼補？實戰公式教你算

老闆們想貸廠房，最常問「能貸幾成？」但這句話背後藏著一個坑：銀行成數是乘「鑑價」，不是你的「成交價」。鑑價常被砍到成交價的 8~9 成，且只認土地與合法建物，增建夾層不算。所以，帳面說 7 成，實際可能只貸到成交價的 5~6 成。這篇直接給你實戰公式，算清自備款缺口，避免簽約才傻眼。

廠房貸款條件，看的是「地的身分」和「建物合法性」。自用合法廠房（丁建）約 6~7 成、純工業地約 5~6 成。但如果是特登工廠或農地違章建物，成數常低於 5 成，甚至銀行不收。這不是廠房漂不漂亮的問題，是銀行評估變現性的風險考量。想深入了解不同廠房的貸款條件與背後估價邏輯，完整版我整理在這。

你真正該算的，是「真實自備款（缺口）＝ 成交價 −（銀行鑑價 × 貸款成數）」。舉例來說，成交 1,000 萬，銀行鑑價可能只認 850 萬（砍 15%），若貸 7 成，實際可貸 850 萬 × 0.7 = 595 萬。換算回成交價，只有約 5.95 成，自備款就得準備 405 萬。如果直接用成交價的 3 成去算，會少 105 萬！

那這筆缺口怎麼補？除了多掏現金，還有幾個方向：第一，強化公司財報和信用，銀行會更願意給好條件。第二，找熟悉工業地廠房的銀行談，他們對鑑價和成數會更實在。第三，考慮補擔保品或加保證人。第四，善用經濟部中小及新創企業署的政策性貸款，將「取得資金」與「營運週轉」分開規劃。提早算清缺口，才能從容應對。

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