換屋族必看！重購退稅懶人包全攻略：申請條件？能退多少錢？

換屋還能退稅，退稅攻略一次看

許多考慮換屋的朋友們，最在意的就是「重購退稅」這項政府鼓勵自住客換屋的大紅包。
但究竟在什麼情況下可以申請重購退稅？你又可以退多少呢？
其實，重購退稅主要適用於兩種稅目：「土地增值稅」與「房地合一稅」。
雖然都是換屋退稅，但兩者的申報條件、計算方式以及適用對象都有所不同。
今天醋咪就幫大家一次拆解，並附上真實的第一線案例試算，讓你看完就能自己算！

土地增值稅重購退稅：申請要件與試算

土地所有權人於 2年內 先賣後買或先買後賣「自用住宅用地」，且新買土地的地價「超過」原出售土地地價扣除土增稅後的餘額，就可以申請退回已繳納的土地增值稅。

房地合一稅重購退稅：申請要件與試算

政府給自住換屋族的優惠，能有效減輕換屋負擔，依據所得稅法規範，為了避免民眾因為被課徵高額所得稅，而降低了購買新自住房地的能力。

土地增值稅退稅公式與案例試算

土增稅退稅計算公式：
新購自宅用地的申報移轉現值總價 −（原出售自宅用地的申報移轉總額 − 原出售自宅用地已繳土地增值稅）= 金額 A

• 若已繳土增稅款 ≦ A：已繳的土地增值稅款可「全數退還」。
• 若已繳土增稅款 ＞ A：可退還「相當於 A」的稅款。

【真實案例分享】

小花出售了原有的自用住宅，共繳了 50 萬土地增值稅，該筆舊地的申報移轉現值總額為 500 萬元。
之後小花買了新的自用住宅，新地的申報移轉現值總額為 800 萬元。這樣小花能退回多少稅呢？

• 計算 A 值：
  新地的移轉總額800萬 - (出售的舊地總額500萬 - 土增稅的50萬) = 350萬
   
• 醋咪結論：A 值為 350 萬且大於 0，符合退稅條件！
  因為小花原本已繳的土增稅50萬小於 350 萬，因此小花可以申請「全數退還 50 萬元」。
   

房地合一稅退稅公式與案例試算

房地合一稅分為「大換小（按比例退）」、「小換大（全額退）」，
計算是以「房屋購買總價」為基準：

• 小換大（新買入的價額 ≧ 出售價額）：應退還稅額 = 已納稅額（全額退）。
• 大換小（新買入的價額 ＜ 出售價額）：應退還額 = 已納稅額 ×（重購價額 ÷ 出售價額）（按比例退）。

📝 基本名詞小備忘：

• 房地合一稅 = 賣房所得 × 房地合一稅稅率
• 賣房所得 = 賣房價格 − 取得成本 − 其他費用（如仲介費、代書費、印花稅、規費等）

【真實案例分享】
王先生出售了原有的自用住宅，賣房價格為 1,500 萬，取得成本為 1,000 萬，仲介代書等其他費用為 100 萬，因持有在 2～5 年內賣出，適用房地合一稅稅率 35%。

• 基本稅額計算：
  • 賣房所得 = 1,500萬 - 1,000萬 - 100萬 = 400萬
     
  • 應納房地合一稅 = 400萬 x 35% = 140萬
    
    王先生買新屋時，會面臨以下兩種情況：

情況一：小換大（重購新屋價格為 1,800 萬）

新屋（1,800萬）大於舊屋（1,500萬），屬於小換大。

• 醋咪結論：以房地合一稅繳納金額為上限，王先生可申請「全額退稅 140 萬元」。

情況二：大換小（重購新屋價格為 1,200 萬）

新屋（1,200萬）小於舊屋（1,500萬），屬於大換小，適用比例退稅。

• 按比例試算：
  140萬*(1,200萬/1,500萬) = 112萬
   

• 醋咪結論：王先生可申請退還 112 萬元的稅款，最終王先生實際僅需負擔 28 萬元的稅款（
  140萬 - 112萬 = 28萬）
  
  💡 重大政策提醒：別踩重購退稅的地雷！

• 不論是土地增值稅還是房地合一稅，重購退稅都有一條「5年列管期」的嚴格規定。
• ⚠️ 醋咪第一線叮嚀：不論是先買後賣還是先賣後買，在辦理重購退稅後，新購的房屋在**「5年內」
  必須維持自住！絕對不能有戶籍遷出、出租、供營業使用，或是再次將房屋轉賣出售的行為。
  否則，國稅局與稅捐處一經查獲，全數追繳原退還的稅款，大家千萬不要因小失大！
• 此外，這兩大稅目的「適用對象」也完全不同，換屋規劃時要特別注意：
• 土地增值稅：嚴格規定「原出售土地與重購土地的所有權人，必須為同一人」。
• 房地合一稅：規定相對彈性，原出售房地與重購房地登記為「同一人」或「夫妻關係」皆可適用。
   

• 🧑‍🏫 常見問題 

• Q1：如果重購新屋後，把戶籍暫時遷出改由長輩設籍，會被追繳稅款嗎？
• 💣會的！這是第一線最常見的踩雷狀況。
  土地增值稅的自住要件規定，重購管制 5 年內房屋必須有「土地所有權人本人、配偶或直系親屬（如父母、子女）」設籍，若所有人與配偶皆遷出，雖然有父母設籍，但在法規查核上極易產生爭議；而房地合一稅更嚴格，重購只認「本人、配偶或未成年子女」設籍與實際居住。因此強烈建議，列管 5 年內本人或配偶的戶籍千萬不要任意遷出。
• Q2：我先買了新房子，要在幾年內把舊房子賣掉才能申請重購退稅？
• 不管是土地增值稅還是房地合一稅，法規都嚴格規定先買後賣或先賣後買的「時間差」必須在 2 年以內。
  時間的認定是以舊屋完成產權移轉登記日至新屋完成產權移轉登記日為準。
  Q3：如果是夫妻換屋，舊屋登記在先生名下，新屋改登記在太太名下，這兩種稅都能退嗎？
   
• 房地合一稅：可以！房地合一稅法規允許原出售房地與重購房地為夫妻關係。
• 土地增值稅：不行！土增稅嚴格限制出售與重購的土地所有權人必須是「同一人」。
  如果遇到這種情況，建議新屋先登記在先生名下辦理土增稅退稅
   
• 結語
• 重購退稅是政府給自住換屋族非常棒的紅利，只要妥善規劃，就能在換屋過程中省下數十萬甚至上百萬的資金，成為你新家的裝潢基金。但因為其中的條件與 「5 年列管」規範非常繁複，一不小心就可能面臨被補稅的風險。
• 對重購退稅的流程、北高雄的置產規劃有任何疑問，不論是想找屋換屋還是評估稅務，
  都歡迎直接一通電話找醋咪，陪你做出最心的置產決定
  
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