售屋必看費用與稅金大拆解懶人包

賣房不只賺一筆？小心這些「隱形成本」！售屋必看費用與稅金大拆解

「醋咪，我這間房子賣掉可以實拿多少？是不是只要付你們仲介服務費就好？」
服務許多屋主客戶時，真的遇到非常多屋主都有這個美麗的誤會。
不不不～千萬別想得太簡單！賣房雖然能拿回大筆資金，但在交易過程中，除了大家熟知的仲介費，其實還有一些必要支出的費用：代書費用、行政費用，甚至還有會讓人荷包失血的「兩大類稅金」！

如果沒有事先把這些成本算進去，最後實拿的金額可能會和你的預期落差很大
。今天醋咪就用最直白、最容易懂的方式，幫大家整理出賣房到底要繳哪些費用，讓你做好預算規劃不踩雷💣

賣房交易必看！這五大費用與服務費

在房屋買賣的流程中，從簽約、過戶到點交，主要會產生以下五種行政與服務費用：

1. 代書費（地政士服務費）

買賣房屋的流程非常繁瑣，涉及許多地政機關的登記手續，通常都會請專業的代書來協助簽約與辦理過戶。這筆代書的簽約服務費，在目前的市場習慣中，通常是由買賣雙方各半、共同均分。

2. 實價登錄費

現在不論是買房還是賣房，在成屋點交後都必須依法向內政部申報實價登錄。這部分委託代書代為申報所產生的費用，同樣是由買賣雙方平均分攤。

3. 塗銷費

如果你的舊房子當初買的時候有向銀行或私人申辦房屋貸款，在把房子過戶給新買方之前，必須先清償原有的貸款，並前往地政事務所辦理「抵押權塗銷登記」。這筆塗銷登記的費用是由賣方自行負擔。

4. 履約保證金（履約保證手續費）

買賣房子動輒上千萬，這筆錢主要是為這場交易「買一份保險」。
透過開立成屋履約保證專戶，買方付的每一筆款項都會先匯入建經公司的專戶代為保管，直到最後安全點交、房子順利交到買方手上，建經公司才會正式撥款給賣方，保障雙方交易安全。
這筆履約保證手續費（通常為總價的萬分之六），是由買賣雙方各半均分。

5. 仲介服務費

如果你是委託像醋咪這樣的專業房仲來協助銷售、過戶與斡旋協調，就會產生一筆仲介服務費。
請屋主們放心，這筆費用並不是一開始就收，而是會等到整個買賣流程全部完成、安全點交的那一天，
服務費才會正式匯入房仲公司，保障屋主與買方，也避免遇到成交即消失的狀況😅，一切完成點交後才會領到一定的報酬。

6.土地增值稅
只要土地的所有權產生移轉，政府就會課徵土增稅。
土增稅主要分為「一般稅率」與「自住稅率（一生一次或一生一屋）」。

這兩種稅率算下來的金額通常會差到快一倍左右！
不過每間房子的地段、持分面積與公告現值不同，
最終的課稅金額主要還是得依照「地段公告現值」為精算基準。

課稅最關鍵的來了！

售出後是報 財產交易所得稅 或是 房地合一稅？
這部分會直接牽涉到你的舊房子是「哪一年取得登記」的。
政府為了抑制短期炒作，在稅制上做了很大的分流：

• 舊制（財產交易所得稅）：如果你的房子是在 民國105年（2016年）1月1日以前 取得並登記的，那就適用舊制。隔年 5 月報稅時，才需要併入個人綜合所得稅一起申報「財產交易所得」。
• 新制（房地合一稅）：如果房子是在 民國105年（2016年）1月1日以後 取得的，一律適用新制房地合一稅。新制非常嚴格，無論有沒有賺錢，都必須在「房屋完成所有權移轉登記日的次日起 30 天內」主動申報完畢，稅率則會根據你持有的年限長短而有所不同（持有時間越短、稅率越高）。
   

🙋 常見問題 

Q1：賣房時的「房屋稅」和「地價稅」是誰要繳？也是雙方均分嗎？

不是均分喔！房屋稅（每年5月課徵）和地價稅（每年11月課徵）是採取「按時間比例拆算」。
代書在辦理過戶點交時，會以「交屋日」為基準點。交屋日之前的稅費由賣方負擔，交屋日之後的稅費則由買方負擔。代書會直接算出各自應負擔的天數與金額，並在找補款項時一次結清。

Q2：我的房子如果沒賺錢，甚至賠錢賣，還要申報房地合一稅嗎？
一定要！ 這是新制房地合一稅最容易被罰款的陷阱。只要你的房屋是在民國105年以後取得的，不管最後是賺錢、賠錢還是平盤移轉，都必須在產權移轉登記完成後的 30 天內向國稅局申報。如果因為賠錢就沒去申報，會被國稅局裁罰逾期申報的罰鍰，千萬要注意。

Q3：土增稅的「一生一次」自住稅率每個人只能用一次，那我應該什麼時候使用呢？
視情況而定。
因為「一生一次」每人一輩子真的只能使用一次，如果這次賣的房子土地持分很小、精算出來的一般稅率與自住稅率金額只差沒多少或者金額較小，醋咪通常會建議屋主「先保留機會起來」，把這個寶貴的名額留給未來換更大間或是土地現值更高、省稅效益更大的房子使用！
 

結語

天下沒有完美的房子，只有最適合你的規劃；
同樣的，賣房也需要量身打造最合適的資產配置，賣房是一件人生大事，裡面藏著許多消費者平常不會注意到的行政細節與稅務地雷。
提早把售屋成本相關的費用算清楚，才能讓你在交易過程中老神在在，安心的把錢放進口袋。
如果您最近有售屋的規劃或是對自己手上的房子目前能適用哪種稅制、可以省下多少稅金感到毫無頭緒，都歡迎隨時一通電話找到醋咪，幫您做最精準的稅費試算與資產評估😊
 

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