青安3.0上路排富排老，買廠房的老闆別對號入座：工商貸款看的是鑑價不是成交價，自備款算錯就補不上

先講結論：青安 3.0 從 8 月 1 日上路，排富排老吵得很兇——借款人本人年所得不得超過 200 萬、申貸時要未滿 50 歲、房價設天花板。但這套只管自住宅，你買廠房、買工業地完全不在裡面。企業主最貴的一次踩雷，就是拿住宅的成數、寬限期、優惠利率去推廠房，自備款算少一大截，簽約才發現補不上。

住宅審「你這個人」，工商審「這塊擔保品＋你這家公司」
青安審的是借款人資格：年所得、年齡、房子落在哪個價格級距，政策想幫誰就畫一條線。
廠房和工業地不走這套。銀行問的是：這塊地、這棟廠房鑑價值多少？建物合不合法？用公司名義買的，公司營收、負債比、往來紀錄撐不撐得住？負責人要不要連帶保證？

成數乘的是鑑價，不是你談成的價格；違建那些坪數，銀行不算
這是自備款算錯的第一名。住宅可比成交多、鑑價貼著市場走；工業地和廠房不一樣，同園區裡臨路、面積、地目、廠房結構、有沒有增建，每項都在拉差距，可比案例又少，鑑價低於成交價是常態。
假設你談到 3,000 萬、銀行鑑價只認 2,600 萬——不管核幾成都是乘在 2,600 萬上，中間那 400 萬要你現金補。（數字純示範，不是任何案例）
坪數同理。鐵皮增建、夾層、加蓋，你出價時連著一起算，銀行只認謄本上登記的；沒登記的不計入。看完廠先調謄本，把實際使用面積跟登記面積擺一起比，差的那塊當成要自己出。
成數也別套住宅經驗。工商成數普遍比自住宅低，但沒有一個可以照抄的數字——最終依鑑價、地目、建物合法性與借款人條件逐案核定；要抓自備款，拿實際標的去問承貸銀行。

年限、寬限期、優惠利率——住宅那三個好處，工商一個都不是標配
住宅有政策利率、有寬限期可談，年限拉得長（青安 3.0 的規則是申貸年齡加核貸年限不得超過 80）。
工商這邊，年限普遍短一截、寬限期要自己談、利率按企業信用與擔保品定價，不吃政策補貼。
同樣的貸款金額，年限短就是月付金高。很多老闆自備款勉強湊出來，卻卡在還款期現金流——設廠初期本來就在燒錢，月付金抓錯壓到的是營運。

購地貸款那一關：別自己先把「工業地五成」套上去
「工業地購地最高只能貸五成」這句話傳很久，但不是全稱鐵板。
依中央銀行「不動產抵押貸款業務規定問與答」，那條購地貸款成數上限，針對的是都市計畫劃定的住宅區、商業區土地；工業地不是套同一條，而是另有一套「工業區閒置土地抵押貸款」規定，適用對象是列入經濟部轄管工業區閒置土地公告清冊的土地，成數上限與動工切結的要求都跟住宅區那條不一樣、而且更嚴。
不在清冊上、又拿得出具體興建開發計畫的，別自己先套上限。購地貸款還常要求檢附興建計畫、限期動工，保留一部分等動工後才撥——這種節奏住宅沒有，直接動到你的資金排程。
這篇是決策框架，不是核貸承諾也不是投資建議；真要動，貸款條件問承貸銀行、稅務問會計師，兩邊都問過再下斡。

企業主常見問題

Q：我個人信用很好、房貸辦得都很順，買廠房是不是也能貸到差不多成數？A：兩件事。個人房貸看你，廠房貸款看擔保品鑑價，公司名義買的還要看公司財務。工商成數區間普遍低於自住宅，且依鑑價、地目、建物合法性與借款人條件逐案核定，沒有「大家都這樣」的數字。抓自備款，拿實際標的去問承貸銀行。

Q：自備款到底要準備多少才安全？A：別只算「成交價乘成數」。至少多抓三筆：鑑價低於成交價的差額、違建與未登記部分不計入、稅費規費（土增稅、契稅、代書費、設定費）。最常見的意外是第一筆。抓不準就在下斡前先請銀行做初步鑑價，別等簽完約才知道洞多大。

Q：那「工業地只能貸五成」到底是真是假？A：不是全稱，而且多數人是套錯條文。央行那條五成上限管的是住宅區、商業區土地；工業地走的是另一套「工業區閒置土地抵押貸款」規定，適用對象是列入經濟部轄管工業區閒置土地公告清冊的土地，條件與住宅區那條不同。所以不管你聽到的是五成還是幾成，都別自己先套——拿地號問承貸銀行你這筆歸哪一類、現行適用哪一版。

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—— 澤的工商筆記