中壢廠房只賣建物、土地是別人的？民法第 425 條之 1 推定有租賃關係

中壢廠房只賣建物、土地是別人的，先對民法第 425 條之 1 的 3 件：土地與房屋原本是不是同一人、租金有沒有談定、房屋還能用多久。👉 延伸閱讀（官網）：工業地產權調查全攻略。

第 1 件：原本是不是同屬一人。第 425 條之 1 適用的情況是：土地及其上的房屋同屬一人所有，而只把土地或只把房屋讓與他人，或先後讓與不同的人。這時推定在房屋得使用期限內有租賃關係，而且期限不受第 449 條第 1 項 20 年的限制。如果土地和廠房從一開始就是不同人，原則上就不是這一條，要回頭看當初有沒有租約或地上權。

第 2 件：租金。條文只推定「有租賃關係」，沒有告訴你租金多少。第 2 項寫的是：租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。也就是說，買下這間廠房，你同時接下一個跟地主之間還沒定價的關係。簽約前要弄清楚目前有沒有在付地租、付多少、有沒有書面。

第 3 件：房屋得使用期限。推定的租賃關係存在於「房屋得使用期限內」。廠房老舊到不堪使用、或你想拆掉重建時，這層保護還在不在，是個案認定的問題，請律師評估。另外，只有建物、沒有土地所有權的標的，銀行的貸款條件通常比較保守，出價前先拿去問銀行，不要用一般廠房的條件估自備款。

「張元澤 × 中壢廠房產權」看到土地與建物所有權人不同，會多調一份土地謄本，並把地租與使用期限列成議價前必答的題目。

我是張元澤。只買建物的廠房總價看起來親切，是因為你沒有買到土地；先把這 3 件問完，再決定這個價差值不值得。

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