第一次買房頭期款要準備多少？2026自備款、稅費與房貸成數一次看懂

第一次買房，很多人最先問的都是：

「房貸不是可以貸八成嗎？那我只要準備兩成頭期款就夠了嗎？」

答案是：不一定。

如果房屋總價1,000萬元，銀行最後真的核貸800萬元，房價差額確實是200萬元；但這200萬元只處理了「房價」，還沒有算進契稅、印花稅、登記規費、代書費、仲介服務費、房貸相關保險，以及交屋後的裝潢、家具家電與生活預備金。

更需要注意的是，銀行核貸通常不是只看成交價。如果銀行鑑價低於成交價，或申請人的收入、負債與信用條件影響核貸，實際需要補足的自備款可能比原先預估更多。

所以，第一次買房真正應該準備的，不只是頭期款，而是：

房價自備款＋交易費用＋入住費用＋買房後仍要留下的生活預備金。

這篇就從首購族最常遇到的問題出發，把買房頭期款、自備款、房貸成數、銀行鑑價與相關稅費一次整理清楚。

第一次買房頭期款要準備多少？先看結論

第一次買房沒有一個所有人都適用的固定頭期款比例。

真正的房價自備款，計算方式是：

房價自備款＝房屋成交總價－銀行實際核貸金額

如果銀行核貸八成，房價自備款約為兩成；核貸七成五，自備款約為兩成五；核貸七成，自備款就會提高到三成。

但這些都只是以「銀行鑑價與成交價相同」為前提的試算，並不代表銀行保證會按照成交總價核貸固定成數。

如果還在看房前的預算規劃階段，我會建議至少同時試算兩種情況：

• 較理想情況：貸款八成
• 較保守情況：貸款七成

這樣如果銀行鑑價或核貸結果不如預期，才不會簽約後才發現自備款出現缺口。

💬 胖虎店長提醒

很多人問我「買房要準備兩成還是三成？」

我通常不會直接回答一定要幾成，因為同樣是首購族，不同收入、負債與信用條件，遇到不同地點、屋齡及產品，銀行核貸結果都可能不一樣。

看房前先用七成與八成兩種貸款情境試算，會比直接認定自己一定能貸到八成安全得多。

800萬、1,000萬、1,200萬與1,500萬元房子，頭期款要多少？

以下先假設銀行鑑價與成交總價相同，用不同貸款成數試算房價自備款：

這張表只能用來做前期預算試算，裡面的金額還沒有包含交易費用、入住支出與生活預備金。

也就是說，買1,000萬元的房子，即使房貸核准八成，也不代表準備200萬元就一定可以完成交易與入住。

買房頭期款和自備款一樣嗎？差別在哪裡？

一般人在聊天時，常把「頭期款」和「自備款」當成同一件事，但做購屋規劃時，最好分開理解。

房價頭期款

指的是成交總價扣掉銀行實際核貸金額後，需要由買方自行支付的房價差額。

完整購屋自備資金

除了房價差額，還要包括：

• 契稅、印花稅及登記規費
• 代書費與可能產生的仲介服務費
• 房貸相關保險及銀行作業費用
• 裝潢、修繕、家具與家電
• 搬家及交屋後的其他支出
• 買房後仍應保留的生活預備金

因此，比較完整的計算方式是：

總購屋現金＝房價自備款＋交易費用＋入住費用＋生活預備金

這也是為什麼有些人明明已經存到房價兩成，實際開始辦理買房時，還是會覺得現金不夠用。

首購族房貸可以貸幾成？銀行不只看是不是第一次買房

「第一次買房」並不等於銀行一定會核貸八成。

銀行實際審核時，通常會同時評估申請人與房屋本身的條件。

銀行會看申請人的哪些條件？

• 收入及還款能力
• 工作性質與收入穩定度
• 信用卡與貸款繳款紀錄
• 是否有信貸、車貸、學貸或其他負債
• 聯徵查詢與整體信用狀況
• 每月房貸占收入的比例

收入高不代表一定能貸到最高成數。如果每月已有不少信貸、車貸或卡費支出，銀行仍可能降低核貸額度。

銀行也會看房子的哪些條件？

• 房屋所在地點與市場性
• 屋齡與建物類型
• 社區近期成交行情
• 建物使用狀況及產權是否完整
• 是否有特殊產品或難以轉售的條件
• 銀行最後的鑑價結果

同一位買方購買不同房子，核貸結果也可能不同。因此，真正要問的不是只有「我是首購，可以貸幾成」，而是：

以我的財務條件和這間房子的條件，銀行實際可能核貸多少？

銀行鑑價比成交價低，頭期款會增加多少？

這是第一次買房最容易忽略、也最容易讓資金突然吃緊的地方。

假設買到一間成交總價1,000萬元的房子：

• 房屋成交價：1,000萬元
• 銀行鑑價：900萬元
• 核准貸款成數：鑑價的八成
• 實際核貸金額：720萬元

這時需要準備的房價自備款不是200萬元，而是：

1,000萬元－720萬元＝280萬元

只因為銀行鑑價比成交價少100萬元，買方需要準備的房價差額就從200萬元增加到280萬元。

而且這280萬元仍未包含契稅、印花稅、登記規費、代書、仲介服務費與入住支出。

所以手上的自備款沒有非常充裕時，出價前除了看實價登錄，也要了解房屋本身是否可能出現鑑價落差，不能只用成交總價直接乘以八成推算房貸。

買房除了頭期款，還要準備哪些稅費？

買房相關費用不能全部直接用成交總價乘上一個固定比例，因為每一項費用的計算基礎不同。

契稅、印花稅與地政登記規費的法定計算方式，可以分別參考財政部契稅說明、財政部印花稅說明及台南市政府地政局登記規費說明。實際金額仍要依該筆房屋、貸款設定與申報資料計算。

💬 胖虎店長提醒

買房前不要只問代書費或契稅大概多少，更要把裝潢、冷氣、家具、搬家及交屋後的預備金一起列出來。

有些支出看起來不是房價的一部分，卻會在交屋前後集中發生。買得到是一件事，買完之後還能不能正常生活，是另外一件事。

手上有300萬元，可以買多少錢的房子？

如果300萬元全部拿來當房價頭期款：

• 貸款八成時，理論上可對應約1,500萬元房價
• 貸款七成五時，理論上可對應約1,200萬元房價
• 貸款七成時，理論上可對應約1,000萬元房價

但這只是數學上的結果，並不是我建議的實際購屋預算。

因為如果300萬元是你目前所有可動用的資金，就不能把交易費用、入住支出與生活預備金都當成零。

例如只是做一個示意分配：

當真正可投入房價的資金只剩200萬元時：

• 若核貸八成，可對應的房價約1,000萬元
• 若核貸七成五，可對應的房價約800萬元
• 若核貸七成，可對應的房價約667萬元

這組金額只是說明計算邏輯，實際要保留多少，仍要看房屋是否需要裝潢、家庭固定支出、工作穩定度與個人風險承受能力。

重點是：

手上有300萬元，不等於300萬元都能拿去付房價。

青安3.0可以降低頭期款嗎？

符合資格的首購族，可以把青安3.0納入房貸方案比較，但不要直接把政策最高貸款額度當成銀行一定會核准的金額。

青安3.0主要影響的是可申請額度、貸款年限、利率及寬限期等條件；實際核貸仍要經過銀行審核，也不代表買房時完全不需要準備自備款。

例如房屋總價高於青安可貸額度、銀行鑑價低於成交價，或個人收入與負債條件影響核貸，超出的部分仍要由買方自行準備。

所以比較正確的順序是：

1. 先算自己有多少購屋資金與可負擔月付金
2. 再確認自己與房屋是否符合青安3.0資格
3. 最後比較實際核貸額度與其他房貸方案

延伸閱讀：青安3.0誰可以申請？2026申請資格、貸款額度、利率與房價上限一次看懂

如果自備款已經大致抓出來，接下來還要確認每月房貸是否負擔得起：

延伸閱讀：房貸月繳怎麼算？30年、40年與寬限期試算

第一次買房頭期款怎麼準備？先做這4件事

先把「所有存款」和「可投入買房的錢」分開

不要直接用帳戶總額計算頭期款。先扣除緊急預備金、短期一定會發生的家庭支出，以及交屋後的基本入住費用。

在出價前先了解自己的貸款條件

整理收入、工作年資、信用與現有負債，必要時可以先向銀行或貸款專員做初步評估。

初步評估不等於正式核貸，但至少可以提早發現是否有信貸、信用紀錄或收入認定等問題。

同時試算七成與八成貸款

不要只用最理想的八成規劃預算。多算一次七成貸款需要補多少自備款，也要模擬銀行鑑價低於成交價時的資金缺口。

設定理想總價與絕對上限

理想總價是買下後仍有生活彈性的預算；絕對上限則是即使遇到很喜歡的房子，也不能超過的價格。

這兩個數字最好在大量看房前就先決定，否則很容易從1,000萬元一路看到1,100萬元、1,200萬元，最後超出原本可以安心負擔的範圍。

第一次買房頭期款常見問題

第一次買房一定要準備三成頭期款嗎？

不一定。

如果銀行鑑價與成交價相同，實際核貸八成，房價自備款約為兩成；若只核貸七成，房價自備款就會提高到三成。

三成比較適合拿來做看房前的保守試算，但不是所有首購族固定適用的規定。

簽約時付的定金算在頭期款裡嗎？

一般買賣契約中的定金、簽約款、用印款及完稅款，通常都屬於成交價的一部分，不是另外加在房價之外。

不過，各階段付款比例與時間要依實際契約約定，簽約前一定要確認資金何時到位。

頭期款可以用信貸嗎？

銀行審核房貸時會查詢聯徵，也會把信貸月付金與其他負債納入還款能力評估。

如果在申請房貸前增加一筆信貸，不只會增加每月負擔，也可能影響房貸成數、額度與審核結果。因此，不建議在沒有完整試算的情況下，先用信貸硬補頭期款。

預售屋的頭期款會比較少嗎？

預售屋常見的差別是自備款依工程進度分期支付，資金準備時間較分散，不代表總自備款一定比較少。

交屋時仍要辦理正式房貸。如果未來銀行鑑價、核貸成數或個人財務條件與原先預期不同，仍可能需要補足資金差額。

青安3.0是不是一定可以貸八成？

不是。

符合青安3.0資格，只代表可以提出申請，不代表銀行保證核准固定成數或最高額度。最後仍要看銀行鑑價、個人還款能力、信用與房屋條件。

頭期款準備好了，就代表可以開始買房嗎？

除了房價自備款，還要確認交易費用、入住支出與每月房貸。

如果頭期款付得出來，但交屋後帳戶幾乎歸零，或房貸已經明顯壓縮日常生活，代表購屋預算可能還是抓得太緊。

第一次買房，不要只算「現在付不付得出來」

買房預算不只是簽約與交屋當下的問題，而是未來二、三十年甚至更長時間的家庭現金流。

從我第一線陪首購族看房的經驗來看，真正適合的房子，不一定是銀行願意貸最多、總價剛好碰到上限的那一間。

而是付完自備款後，手上仍有足夠的生活預備金；每月繳完房貸後，也還能維持正常生活的房子。

所以開始看房前，可以先把順序排好：

整理資金 → 保留預備金 → 試算房貸成數 → 設定購屋總價 → 再開始看房

當資金、貸款與生活都能配合，第一次買房就不會只是追著房價跑，而會變成一個自己可以掌握的決定。

第一次買房不知道預算怎麼抓？可以先找胖虎店長一起評估

我是蘇郁方，大家都叫我小胖、胖虎，現任永慶不動產台南文化中心加盟店店長，也帶領大同微笑服務團隊。

如果你正在台南準備第一次買房，還不確定：

• 手上的資金適合看多少總價
• 房價自備款應該準備多少
• 銀行鑑價不足時能不能負擔
• 每月房貸抓多少比較安心
• 自己是否符合青安3.0資格

不用等到已經找到房子、準備簽約時才開始處理。

可以先把目前準備的資金、收入、工作地點與家庭需求告訴我，我會陪你把購屋預算與需求整理清楚，再開始找真正適合的房子。

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蘇郁方（小胖／胖虎）
永慶不動產 台南文化中心加盟店 店長

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