在龍潭談廠房貸款，成數不是區域決定的——先看這 3 塊

在龍潭問「廠房貸得到幾成」，銀行不會只看區域。它會先把標的拆成 3 塊看：土地的分區與編定、建物有沒有合法使照與工廠登記、以及你的還款來源。三塊都乾淨，成數才談得上去。

第 1 塊：土地。都市計畫工業區、依法編定開發的產業園區、非都市土地的丁種建築用地，銀行的接受度是有差別的；土地如果是共有持分、或坐落在農業區，條件通常會再往下修。
龍潭的案子要特別先確認自己在看哪一種——園區內與園區外是兩個不同的市場，價格與貸款條件都不能互相參考。

第 2 塊：建物。有沒有使用執照、登記用途對不對、有沒有未補照的增建、有沒有有效的工廠登記。
增建這一項殺傷力最大：銀行估價時通常不認未登記的部分，等於你付了錢買的空間，在貸款上完全不存在。屋齡偏高、結構有補強紀錄的，年限也會被壓。

第 3 塊：還款來源。工商貸款看的是公司的營運與現金流，不只是擔保品。財報、營業額、產業前景都會被看。
所以同一間廠房，不同的借款人拿去談，結果可以差很多。「這區大概貸幾成」這個問題本身就問錯了，因為成數不是區域決定的。

成數之外，一定要同時問估價。成數是乘在銀行的估價上，不是你的成交價上——估價認得少，成數再高你也拿不到錢。
我的做法是：下斡之前，拿謄本同時找 2 到 3 家銀行，一次問齊估價、成數、年限、利率與附帶條件，並且要到書面。多問兩家的成本只是幾通電話，少問的代價可能是整筆訂金。資金計畫要在談價之前就做完，不是簽約之後才開始找錢。

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