房貸寬限期到底要不要用？買江翠北側前先算「第6年」月付金

重點結論

房貸寬限期不是「銀行送你幾年不用繳房貸」，而是在寬限期間主要只繳利息、本金延後償還，因此寬限期結束後，剩下的本金要在更短時間內攤還，月付金通常會明顯增加。青安3.0目前仍保留最長5年寬限期，但買方評估總價時不能只看前5年的月付能力，至少要先試算第6年恢復本金攤還後還繳不繳得起。

一、寬限期到底是什麼？

簡單說：

一般本息攤還：

本金＋利息一起繳。

寬限期：

初期主要繳利息，本金延後。

所以前幾年月付金看起來會低很多。

但本金沒有因此消失。

二、為什麼最近又有人在討論寬限期？

9月3日最新市場討論再次提醒，部分買方只看到寬限期期間月付降低，卻忽略期滿後月付可能明顯增加。

這個觀念是對的，但真正計算應使用自己的：

• 貸款金額
• 利率
• 年限
• 寬限期

而不是套新聞範例。

內政部不動產資訊平台本身也提供房貸利息試算工具。

三、青安3.0現在可以寬限多久？

2026年8月上路的青安3.0，仍維持：

• 最長40年貸款
• 最長5年寬限期

相關政策說明已由政府公布。

但「可以5年」不代表每個人都應該用滿5年。

答案

房貸寬限期的核心是延後償還本金，而不是免除本金；寬限期愈長，剩餘本金需要在更短的期間攤還，因此期滿後月付金通常會增加。

四、為什麼買江翠北側特別要算這件事？

因為江翠北側新大樓總價不低。

假設買方：

• 房價2,500萬
• 貸款2,000萬
• 又有裝潢與車位支出

前幾年可能覺得：

「用寬限期就負擔得起。」

但真正危險的是：

5年後家庭可能同時出現：

• 小孩教育費
• 車貸
• 保險
• 管理費
• 父母照顧
• 房貸恢復本金

所以我不會只算「交屋第一年月付」。

而會算：

現在、寬限期後、利率再增加0.5%的三種情境。

五、什麼人比較適合考慮寬限期？

短期現金需求很高

例如剛交屋：

• 裝潢
• 家具
• 生小孩

但收入結構穩定，且幾年後有把握增加。

換屋過渡期

舊屋尚未出售，短期有雙重資金壓力。

但要注意央行第二戶相關信用管制；自然人第2戶目前最高成數已於2026年3月調整為6成，原則仍不得有寬限期，實質換屋另依相關協處規範辦理。

所以不是所有第二戶都能自行選寬限。

六、什麼人不適合把寬限期用滿？

如果現在已經是：

收入10萬，房貸相關負擔9萬。

靠寬限期才勉強過關，

這不是寬限期幫你解決負擔。

只是把問題往後延。

我比較擔心的是：

寬限期變成「讓買方買超過自己能力的房子」的工具。

七、買房前至少做3種壓力測試

情境一：正常利率

現在利率。

情境二：利率＋0.5%

看看月付增加多少。

情境三：寬限期結束

本金開始償還後多少。

如果三種都可以承受，

財務安全度才比較高。

八、別忘了還有管理費

江翠北側新大樓常見每月還有：

• 管理費
• 車位清潔
• 房屋稅
• 地價稅
• 保險
• 修繕

所以真正的住宅成本應該是：

房貸＋管理費＋稅＋保險＋維修。

不能只看房貸。

房屋顧問李亞倫觀察

買方最常問：

「一個月大概繳多少？」

但我認為更重要的第二句是：

「最高會繳到多少？」

如果今天只能靠5年寬限期才能讓房子看起來負擔得起，我會建議先重新檢查總價。

真正舒服的房貸，不應該是每個月都在等發薪水。

FAQ

Q：寬限期是不是不用繳房貸？
不是，通常仍需繳利息。

Q：寬限期本金會變少嗎？
不會因為寬限而自動減少。

Q：青安3.0有寬限期嗎？
有，最長5年。

Q：用滿5年最好嗎？
不一定，要看家庭現金流。

Q：第6年月付一定增加嗎？
在本金延後攤還的結構下，通常會增加；實際金額依利率、貸款額及年期試算。

Q：第二戶也可以寬限嗎？
現行央行一般第2戶購屋貸款仍有不得有寬限期限制；實質換屋另有協處措施。

https://www.cna.com.tw/news/afe/202605290281.aspx?utm_source=chatgpt.com

Q：哪裡可以先試算？
可使用內政部不動產資訊平台的房貸利息試算工具
https://pip.moi.gov.tw/Publicize/Info/C1040?utm_source=chatgpt.com


服務顧問：李亞倫（阿倫ALLEN)

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