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李亞倫｜看懂房再決定買房
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發佈時間：Sep 07, 2026 最後編輯時間：Sep 07, 2026
重點結論
預售屋契約寫「預定貸款8成」，不代表銀行交屋時一定核准8成。如果最終核貸不足，處理方式要先判斷原因是否可歸責於買方、賣方，或屬不可歸責於雙方。依預售屋定型化契約「貸款約定」，若不可歸責於雙方造成貸款不足，差額在原預定貸款金額30%以內時原則有分期處理機制；超過30%時則可能選擇分期或解除契約，而且賣方不得以此沒收已繳價款。實際仍應以個案契約與事實認定。
一、先弄懂「8成貸款」不是建商保證
例如：房屋總價2,500萬元。
簽約時預定：
- 自備500萬
- 貸款2,000萬
也就是預期貸8成。
交屋時銀行只願意貸：1,700萬元。
突然就多出：300萬元缺口。
很多人第一反應是：「當初不是說可以貸8成？」
但央行已特別說明：購屋買賣契約與銀行房貸契約是兩份不同契約。
建商或代銷提出的預期貸款條件，不能等同銀行最終授信承諾。
二、貸款不足先看「原因」
這是整件事最重要的一步。
如果是買方自己的原因
例如：
- 新增大量信貸
- 信用異常
- 財力下降
- 個人授信條件改變
處理方式與政府政策改變造成的不足可能不同。
如果是不可歸責於雙方
例如內政部過去函釋提到：
原本符合條件，後來因政府改變金融機構不動產授信條件，造成核貸不足，可能屬不可歸責於雙方因素。
有爭議時仍可能需要依個案事實判斷。
三、30%到底怎麼算？
這裡非常容易算錯。
不是拿「房屋總價」算30%。
而是依：原預定貸款金額的不足差額比例。
例如預定貸款：2,000萬元。
30%就是：600萬元，如果實際少貸300萬：
300 ÷ 2,000 = 15%，在30%以內。
答案
預售屋定型化契約所稱貸款不足30%，原則是相對「預定貸款金額」計算，不是拿房屋總價計算；是否適用仍須先確認貸款不足原因是否屬不可歸責於雙方。
四、差額30%以內怎麼處理？
依內政部規範被引用的處理原則：
若屬不可歸責於雙方，貸款不足差額在預定貸款金額30%以內，原則上由賣方依相關約定提供分期清償機制。
重點是：不是建商一句「請你一週內補現金」就一定是唯一處理方式。
應該先回頭看契約。
五、超過30%呢？
若不可歸責於雙方且差額超過預定貸款金額30%，依相關定型化契約規範，買方可依約定採分期方式處理，或有解除契約的選項；央行轉述內政部規範時亦指出，這種情況賣方不得以買方違約為由收取違約金。
但我要特別提醒：
這不是說：
「銀行貸不到8成，我就一定可以無條件解約。」
還要判斷原因與差額比例。
六、現在為什麼特別值得注意？
信義房屋依實價資料統計：
- 2025預售解約3,619件
- 2026年前7月已3,066件。
但這個數字不能直接解讀成：
「全部都是銀行貸不到。」
央行過去也強調，貸款不足只是預售解約可能原因之一。
這正是文章寫作時要把「事實」與「推論」分開。
七、買預售屋前怎麼避免交屋才爆掉？
我建議做四次財務檢查：
第一次：簽約前
問2～3家銀行。
第二次：工程中
如果工作、收入、負債改變，再評估。
第三次：交屋前一年
開始做正式資金規劃。
第四次：對保前
確認：
- 鑑價
- 核貸金額
- 利率
- 年限
- 自備差額
不要等建商通知對保才第一次找銀行。
八、買方最不該做的是什麼？
交屋前突然：
- 買車貸款
- 大額信貸
- 信用卡循環
- 更換工作造成收入中斷
這些都可能影響銀行授信。
如果未來兩年要交屋，我會把自己的信用條件當作：
另一個需要維護的資產。
九、簽預售前要做的一件事
行政院消保處也提醒，簽約前應：
- 查詢建案契約備查
- 核對契約是否符合預售屋定型化契約應記載事項
- 對不合規定契約拒絕簽約並可檢舉。
內政部不動產資訊平台也提供現行預售屋買賣契約範本與規範查詢。
房屋顧問李亞倫觀察
買預售屋最危險的一句話就是：
「代銷說我一定可以貸8成。」
我比較建議把它改成：
「如果最後只能貸7成，我還買得起嗎？」
甚至再壓力測試：
如果只貸6.5成呢？
如果答案仍然買得起，這個房子的財務安全度才比較高。
因為三年後的銀行環境，今天沒有人能100%保證。
FAQ
Q：合約寫貸8成，銀行一定會貸嗎？
A：不一定，銀行仍依交屋時個人授信及房屋鑑價決定。
Q：貸不到可以直接解約嗎？
A：不一定，要先看貸款不足原因及差額比例。
Q：30%怎麼算？
A：依預定貸款金額計算，不是總房價。
Q：少貸10%可以分期嗎？
A：若符合不可歸責於雙方等規範，可能適用相關分期處理機制。
Q：超過30%呢？
A：符合規定時可能有分期或解除契約選項。
Q：代銷口頭承諾算銀行保證嗎？
A：不是。
Q：怎麼降低貸款不足風險？
A：簽約前預審、交屋前持續檢查授信條件，並保留更多自備款緩衝。
服務顧問：李亞倫（阿倫ALLEN)
諮詢專線：0910-686-036
LINE 官方線上諮詢：LOVE9407676
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